“三道红线”压顶 房企加快拆分物业公司上市

原标题：“三道红线”压顶 房企加快拆分物业公司上市 来源：银柿财经

2021年开年，物业公司“上市潮”依然在继续。

1月13日，港交所披露了新希望服务的招股说明书，规模“迷你”的新希望服务追随着新希望集团的地产业务出击资本市场。

1月18日，宋都服务集团有限公司正式登陆港交所，但上市首日即“破发”。

1月20日，中骏集团控股有限公司发布公告称，将分拆商业物业管理及运营服务及住宅物业管理服务业务于港交所上市。

根据同花顺iFinD数据显示，截至目前，所属恒生行业分类为物业服务及管理的在港上市公司共46家，截至1月22日，总市值最高的为碧桂园服务，达到2002.8亿港元，总市值排名第二的为恒大物业，达到1645.4亿港元。

在A股目前尚无物业公司的细分板块，在同花顺行业分类为房地产，主营涉及物业服务的公司有57家，其中物业管理收入占总营收90%以上的公司有招商积余、新大正、南都物业、绿景控股等。

市场两极分化

2014年，“物业第一股”彩生活在港交所上市，这为物业公司登陆资本市场开启了想象空间，一时间物业公司纷纷把目标瞄准了港交所，并在2019年和2020年达到了一波小高潮。

2019年，奥园健康、滨江服务、时代邻里、保利物业、宝龙商业等9物业公司成功登陆港交所；2020年年底，港交所迎来一大波申请上市的物业公司，包括华润万象生活、恒大物业、融创服务，融信服务等，就连万科也在近期一改说辞，称“万科物业一定会上市”，并且更名为“万物云空间”。

目前，大型房企中仅有万科、龙湖未正式披露分拆物业上市计划。

从股价表现来看，资本市场对物业估值普遍较高，尤其对大型房企拆分上市的物业公司抱有很大期待。

值得一提的是，2020年12月9日上市的华润万象生活，上市首日涨幅高达25.56%。

2021年开年以来的15个交易日里，港交所涨幅前五的公司中除了永升生活服务外，另外4家都是房企品牌物业，恒大物业以70.24%的涨幅排第一，融创服务、永升生活服务、合景悠活、中海物业紧随其后。

然而，银柿财经记者在同花顺iFinD数据库中发现，46家在港股上市的物业公司呈现强烈的两极分化状态。

从上市首日涨跌幅来看，8家公司上市首日涨幅超25%，12家物业公司破发。2013年上市的时时服务，上市首日涨幅高达506.06%，跌幅最大的则是2021年1月18日刚刚上市的宋都服务，暴跌36%。

从市盈率来看，两极分化的现象也尤为严重。根据同花顺iFinD数据显示，截至1月20日，46家在港股上市的物业公司中，华润万象生活的市盈率高达187.34倍，排名第一；而奥克斯国际排名倒数第一，市盈率为-13.32，与华润万象生活的市盈率相差200倍，宋都服务的市盈率为12.65倍，绿城管理控股的市盈率也仅为20.58倍。

银柿财经记者发现，根据同花顺iFinD数据显示，截至1月21日，港股上市的物业公司中，日成交额在1000万以下的物业股有23家，几乎一半的物业股沦为“无人问津的僵尸股”。

从整体表现来看，头部房企旗下的物业公司上市后表现可圈可点，规模较小的物业公司则难掩颓势。有业内人士指出，未来资本市场物业公司之间的市值和估值差距还会进一步扩大，两极分化现象会持续，物业行业强者恒强的局面还将继续。

极度依赖母公司

业内人士表示，市盈率居高的物业公司多为大型房企拆分上市的案例，这类公司高达几十倍甚至上百倍的市盈率，一定程度上已经透支了未来两年的业绩，且这样的公司对母公司的依赖非常严重。

该人士指出，目前大多数物业公司发展模式的问题在于，过于依赖母公司，关联公司带来的营收占据了大头。“以碧桂园为例，碧桂园服务除了‘三供一业’外，来自关联公司的在管面积和营收贡献超过了7成；中海物业从上市开始就在进行艰难的第三方扩张，如今1.58亿平方米的在管面积中，来自第三方再管规模不到10%；小型物业公司也难逃这样的模式，比如奥园健康来自关联方收入在物管服务收入中占比约为90.2%；上市首日破发的宋都服务在过去三年对母公司的依赖也超过9成。”

银柿财经记者查询同花顺iFinD数据发现，2020年中报显示，碧桂园服务除了“三供一业”外的收费管理面积共计3.19亿平方米，合同管理面积约7.46亿平方米。其中来自关联方碧桂园及第三方的收费管理面积及收入占比均在7：3左右，对母公司碧桂园的依赖仍较大。

作为碧桂园服务母公司的碧桂园，在2019年末净负债率为46%，现金短债比为2.31，均位于红线内；而剔除预收款后的资产负债率为83%，高于70%，远远高于一般认为的合理范围40%~60%，整体长期偿债压力较大。因此，一旦碧桂园不再维持高速拿地的运营模式，交付面积增速减缓，相应的碧桂园服务的物业管理费用收入增速也会受到较大影响，带动整体营业收入增速下滑。

为何青睐港交所

物业公司的利润收入模式还是相对单一，尤其是大型房企在新楼盘推出时，其物管服务顺理成章得到增长，也会体现在资本市场的股价表现上。“物业公司自身腰杆子没有那么硬，去港股上市相对来说性价比更高。”

而从物业公司目前的发展模式来看，主要有三个方向：新楼盘销售后需要新的物业服务，比如碧桂园模式；从别人手里抢存量业务，需要业主委员会更换物业，难度不小；通过并购小型物业公司扩张。

“但是这三种发展方式都没有太大的想象空间，虽然现在物业公司开始更多地扩展增值服务，比如智能APP、广告业务等等，以此来收取流量费用；还有越来越多的物业公司在更换新名字中包含‘科技’、‘服务’、‘智慧’等关键词，但是市场最终看的还是当下物业公司的赚钱能力。”

也正因为如此，对物业公司来说，港股相比A股，是一个更好的选择。

“港股对服务业企业有偏好，对物业公司能给予更高的估值，加上港股上市周期短，对净资产要求没有A股那么高，港股平均IPO时间为9到10个月，A股则需要一年到一年半左右。”

从实际案例来看，同样1亿元利润，房地产销售PE5，值5亿市值，但是放在物业服务板块PE50，值50亿元市值，显而易见，房企会趋之若鹜地拆分物业板块上市。像一些没有靠山的物业公司，比如和泓服务，也达到了29倍的TTM。

不过，从上文提到的物业公司股价破发、两极分化及股价回调来看，港股二级市场投资者对物业公司也是有“自己的想法”。“港股流动性本身就比较弱，破发、回调都是很正常的现象，从物业公司过度依赖母公司这一点来看，在寻找到更多营收来源之前，物企的破发还是会持续下去。”

“三道红线”下的新增长点

纵使资本市场对物业公司的态度呈现两极分化的状态，大型物业公司存在过度依赖母公司的问题，但物业公司们依然在赶着上市，大型房企更是加速拆分上市。

去年，银柿财经记者采访滨江集团董事长戚金兴，在聊到物业行业发展的问题，戚金兴表示，中国房地产在“房住不炒”的宏观环境下，向物业管理方向寻求新增长点是未来的趋势，房地产的黄金时代已经过去，未来物业行业是刚需，且物业管理是典型的轻资产模式，现金流状况好且资产负债率相对较低。

上述业内人士则表示，除了物业板块本身的发展需要，“三道红线”的政策压力也在迫使房企加速布局物业板块。“长期以来房地产行业都存在高杠杆、高负债、现金流紧张等问题，三道红线要求降杠杆、降负债，房企就需要打造另一个资本平台服务于母公司市值管理。”

2020年8月，央行、住建部划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。“三道红线”出台，成为考验房企的关键，各家房企也开始了集体“降负债、降杠杆”。

“物业公司分拆上市对房企来说很多好处，把非核心的业务剥离开，对杠杆是没有要求的，尤其是服务类的业务，估值肯定比房地产估值要高，尤其在港股，对服务类的估值要高。”上述业内人士表示，房企分拆物业公司上市的大致逻辑是，以物业板块融更多的资金，减轻母公司的资金周转压力，同时增加房企多元业务的增长空间。

显然，未来还将有更多物业公司选择上市，但随着数量的增加，资本市场会更加理性，房企分拆上市的红利也会逐渐消失。“当前港股对物业企业的估值还处在较高水平，过段时间上市会存在估值还不如当前的可能，现在上市的壳子比融资更重要。”

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