安信国际证券--房地产行业研究报告：十部委发布改进住宅物管工作通知

原标题：安信国际证券--房地产行业研究报告：十部委发布改进住宅物管工作通知 来源：金融界

住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，为全面落实《民法典》等有关政策要求以加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。文中有多项细节，主要以完善物业服务价格形成机制、加快发展物业服务业、推动城市管理服务向居住社区延伸、优化市场竞争环境等方向。我们认为这有利物管行业整合，规模大、具品牌优势、善于并购的物管公司如碧桂园服务、保利物业、雅生活、蓝光嘉宝等将会受惠，此外增值服务占比较高、业态较广的物管公司，如建业新生活、绿城服务、奥园健康等亦有所得益。业态较广的物管公司，如建业新生活、绿城服务、奥园健康等亦有所得益。

报告內容內容改进住宅物管工作迎来政策風口。住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，为全面落实《民法典》等有关政策要求以加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。文中有多項細節，其中我們認為比較重要的：完善物业服务价格形成机制，物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。

推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

优化市场竞争环境，加强物业服务企业登记注册信息部门共享，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。

对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

我们认为这是政府重申要推动发展物业服务业的姿态，明确支持完善价格形成机制，以推动优质物管服务，短期内有利推动整个物管板块的行情，尤其是规模大、具品牌优势的物管公司如碧桂园服务(6098.HK)、保利物业(6049.HK)等。行業整合有利善於併購的物管公司如雅生活(3319.HK)、藍光嘉寶(2606.HK)等。另外文中提及的延伸服务，主要是针对增值服务方向的发展，增值服务占比较高、业态较广的物管公司，如建业新生活(9983.HK)、绿城服务(2869.HK)、奧園健康(3662.HK)等将会受惠。

风险提示：i)工资成本上升；ii)外拓并购的不确定性；iii)增值服务业态的发展

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