绿城服务（2869 买入）：中期业绩表现亮眼 经营利润率稳步提升

原标题：绿城服务（2869 买入）：中期业绩表现亮眼 经营利润率稳步提升 来源：第一上海金融

主要数据

行业：房地产服务

股价： 9.98港元

目标价： 12.2 港元 (+22%)

市值： 321 亿港元

归母净利润增长59.4%至3.74亿元

截至2020年中期，公司实现营业收入44亿元，同比20%，其中物业服务增长23.2%至30.2亿元，咨询服务收入增长19.5%至6.21亿元，园区服务收入增长9.7%至7.57亿元。公司毛利增长28.2%至9.05亿元，毛利率约20.6%，同比上升1.3个百分点。其中，物业管理毛利率约14.3%，园区服务毛利率约32%，咨询服务毛利率约37%。剔除期权费影响，公司费用率略有下降至8.4%，公司经营利润大幅增长58.8%只4.96亿元，经营利润率约11.3%，经营利润率处于稳步提升阶段。公司录得归母净利润约3.74亿元，同比增长59%，净利润率上升1.9个百分点至8.2%。

基础物管业务稳健增长

截至2020年中期，公司基础物管收入稳步增长23%至30亿元，毛利率上升2.4个百分点至14.3%，主要在于社保减免以及增收减支等因素，基础物业毛利率稳步提升；公司在管面积2.25亿平，相比19年底在管面积增加1350万方，储备面积增加1920万方至2.52亿平，储备面积连续多年高于在管面积，足够支撑物业管理业务稳健增长。此外，公司各项指标均表现优异，中标率保持市场领先水平(2020年中期70%)，收缴率多年来处于高位(2020年中期98.5%)，平均物业管理费单价稳步上升至3.19元/平米/月。在量价齐升情况下，物业服务板块收入增长保持在15-20%左右，基础物业毛利率处于稳中有升阶段。

园区业务受疫情影响增长有限

截至2020年中期，公司园区业务收入增长9.7%至7.57亿元，增速有所放缓，主要在于部分业务受疫情影响较大；其中，园区产品和服务同比增长18%，增速放缓，疫情影响企事业单位，学校等客户业务的开展；园区空间服务同比下降23.3%，园区空间广告投放业务受疫情影响存在较大程度的下降；物业资产管理服务同比下降16.7%，其中收入来源最大的置换服务以及资产管理(如车位业务)增速低于预期，但公司房屋返祖及优屋美宿等轻资产运营模式取的一定进展，部分降低疫情对此部分的利润影响；但与此同比，公司文化教育板块逐步取得一定进展，同比增长358%，有部分是由于2019年收购澳洲MAG所带来业绩增长，但疫情也对此板块有所冲击，目前园区入学率及满园率正在逐步恢复中。考虑到今年园区服务受疫情影响较大，预计全年园区服务收入增速将保持在10%左右。

目标价12.2港元，维持买入评级

我们认为公司是物业管理行业中极具品牌优势以及注重基础物业服务品质的企业，行业内服务质量最优，除了基础物业持续增长，尽管今年受疫情影响，园区服务收入增速有所放缓，但公司各项业务均有所进展，并顺利展开，经营效益逐步提高。我们预计2020-2022年公司实现归母净利润6.57亿元、9.15亿元、11.8亿元，给予目标价12.2港元，对于21-22年预测PE39倍，30倍，维持给予买入评级。

（文章来源：第一上海金融）

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