雅生活服务(03319)实力综合，前景光明

原标题：雅生活服务(03319)实力综合，前景光明 来源：中金公司

投资亮点

我们首次覆盖雅生活服务给予跑赢行业评级和目标价33.00港元，基于分部估值下25.5倍2020年目标市盈率(以中民物业并表后盈利为基础；对应基于中民物业并表前盈利的27.4倍目标市盈率)，较当前股价有21%的上行空间。

理由如下：我们认为公司已经成长为一个具有综合物业服务能力的全国性龙头，有望继续快速整合市场、实现有质量的增长。

公司在业务规模、地域布局、业态覆盖等方面领先。我们预计中民物业收并购完成后，公司体量将超越碧桂园服务和万科物业；同时将深度渗透区域市场，在全国前十大区域市场中的五个之中，市占率超过3.5%；另外，公司非住宅业态管理实力将进一步增强，非住宅业态管理面积占比将达到56%(同行为5%-39%)。

多重驱动力推动有质量的规模扩张。我们预计2019-2021年公司在管面积的3年复合年增速将达到52%。我们认为三重驱动力：双股东贡献、独立拓展以及收并购，有望在公司整合分散化市场的过程中持续提供动力。

增值服务有望促进增长。我们认为社区增值服务具备潜力，预计随着雅生活服务向在管社区推广并拓展业务范围，社区增值服务有望保持高速增长(预计2019-2021年复合年增速将达到70%，2017-2018年为129%)。我们预计外延增值服务将带来稳健盈利。

我们与市场的最大不同？我们认为公司通过有效的收并购为长期增长打下基础。

盈利预测与估值

我们预计2019、2020和2021年每股盈利分别为0.83元、1.09元和1.39元，复合年增速为32%(基于中民物业并表前的盈利；而基于整合中民物业后的盈利，每股盈利分别为0.83元、1.17元和1.51元，复合年增速为36%)。当前股价对应22.7倍2020年市盈率(基于中民物业并表前的盈利；对应21.2倍整合中民物业后市盈率)。

雅生活服务(03319)实力综合，前景光明