【东北地产】大悦城（000031）三季报点评：商住并进营收高增，Q3拿地力度明显回升

原标题：【东北地产】大悦城（000031）三季报点评：商住并进营收高增，Q3拿地力度明显回升 来源：东北证券

结算提升营收高增，处置资产增厚利润。2019年前3季度公司实现营收223.32亿元，同比增长68.28%，营收高增主要由期内地产结算规模提升和投资物业收入提升贡献，归母净利润24.35亿元，同比增长47.08%。利润率方面，期内实现毛利率和归母净利率分别为48.4%和10.9%，分别同比提升2pct和下降1.6pct，净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原因是去年同期处置W酒店导致的投资收益高基数，同时高毛利项目结算提升导致土增税增加和金融结构借款增加导致财务费用同比高增进一步摊薄了利润。期内公司将持有的上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关股权注入境外并购改造基金，增厚前3季度投资收益至7.47亿元。 销售稳增结算充裕，拿地力度明显回升。销售方面，根据克而瑞数据，前3季度公司实现全口径销售额510亿元，同比增长31%，权益销售额330亿元，操盘面积157.03万方，推高预收账款至317亿元，同比增加40.2%，分别覆盖当期营收和18年营收的1.4倍和2.5倍，可结算资源相对充裕。拿地方面，根据公司公告统计，公司前3季度总计新增土储403万方，对应拿地金额214亿，拿地金额/销售金额为42%，其中单第三季度拿地金额为151亿元，占比全年累计拿地金额的63%，土地投资力度3季度明显回升。

融资规模提升，杠杆指标改善。截至期末公司有息负债余额为693亿元，相较18年底增加338亿元，公司在提升融资规模的基础上较好地控制了负债率，期末公司净负债率水平为125%，相较去年同期下降47pct，改善明显。现金短债比为132%，相较去年同期提升2.4pct，短期偿债无虞。

给予公司买入评级，预计2019、20、21年EPS分别为0.69、0.78、0.94元，对应的PE分别为10.7、9.5、7.8倍。

风险提示：一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的自持项目租金上涨不及预期。