房企融资降至年内最低

原标题：房企融资降至年内最低 来源：信息时报

信息时报讯(记者罗莎琳)2019年第三季度房企的融资环境继续收紧，7月的单月融资额有大幅增加，但8、9月份随着融资限制的密集出台，融资规模急剧下降。据克而瑞监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。8、9月份在融资环境收紧的影响下，房企融资持续低迷，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。

多个融资渠道持续受限

2019三季度房企融资环境继续延续了收紧态势，政府出台了多项政策加强了对房企融资的监管，尤其是在海外债、信托贷款以及开发贷方面。7月12日发改委发布通知，规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，提高了对房企发行境外债的要求。同时，银保监会从7月开始频频对信托机构进行窗口指导，要求控制地产信托业务规模，更在8月7日下发了64号文，重点提出要坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等。受此影响，全国信托贷款余额在7、8月份持续减少。

而在开发贷方面，8月底多家银行收到了政府的窗口指导，规定开发贷余额原则上控制在2019年3月底水平。根据央行的官方统计，2019年3月底全国开发贷余额约为10.85万亿元，而在6月底则达到了11.04万亿元，因此这就意味着未来房企的开发贷融资难度将会加大。

除此之外，8月份银保监会还对32城的银行机构进行了房地产业务专项检查，每城检查的银行机构不少于3家，重点检查包括房地产信贷业务管理情况，房地产业务风险管理情况、信贷资金挪用流向房地产领域以及表外业务等，表明银行可能将会在短时间内收紧对房企的放款。在融资环境的持续收紧下，房企在8、9月融资额也开始走低。

大型优质房企发债结构性拉低融资成本

2019年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.00%，较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月到2019年7月之间境外发债成本均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

从单个企业的融资成本来看，有55%的房企的发债成本较2018年全年下降，45%的房企融资成本较2018年全年上升，融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大，从而拉高了房企整体的发债成本，这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

而从房企的单月发债成本来看，2019年各月的融资成本相对于2018年四季度有所缓解，但仍属于较高水平，各月的融资成本受限于当月发债主体的不同而有所波动，一些高成本企业若发债量较大则会拉高当月融资成本，反之亦然。8月和9月房企的发债量较少、且融资成本较低的露头房企发债较多，从而结构性拉低了这两个月的融资成本，如2019年9月份碧桂园发行了78.3亿港元的可换股债券，数额较大，利率均在4.5%，从而使得9月房企的融资成本相对较低。

预计四季度房企融资环境预计还将保持收紧

自在5月份发布23号文限制信托贷款后，开启房地产融资的新一轮监管，6月底以来陆续对信托贷款、境外发债以及开发贷等都做出了更加严格的调控，房企的融资渠道正在全方位收紧。8月初银保监会下发通知，重点检查32个城市的银行的房地产业务。9月10号，银保监主席郭树清讲话表示“部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改”。地方层面也陆续跟进，如浙江银保监局下发文件，规定“严禁消费贷款资金用于购房首付或者偿还购房首付”，北京银保监局也要求“辖内商业银行应加强对信用卡大额透支和现金分期业务的资金流向监控，确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域”。在政府严防死守资金流向房地产的背景下，预计四季度房企融资环境还将持续收紧。

克而瑞分析人士表示，由于融资环境收紧影响，房企三季度发债量较少、且融资成本较低的龙头房企发债较多，使得房企的融资成本结构性下降，但是整体来看，房企前三季度的融资成本还是维持相对较高水平。在融资环境多方位堵截的情况，房企整体融资压力和成本加大还会持续。从企业自身来看，上半年末房企负债规模进一步上升，整体加权平均净负债率相比年初上升了4.29个百分点至91.37%，有息负债余额的平均融资成本也进一步上升至7.04%，整体财务压力在加大。在此情况下，房企更要重视销售回款，四季度将进一步加大销售及其回款力度。同时关注资产证券化等创新型融资的产品搭建，加强与金融机构的合作，以更多元化的融资渠道以应对，也是企业寻求突破的关键。