大发地产筑深增长护城河：精准聚焦 高效运营

原标题：大发地产筑深增长护城河：精准聚焦 高效运营 来源：时代周报

上市即将满一周年，大发地产(06111.HK，以下简称大发)正在迎来发展的跃升期。

8月29日公布的2019年半年报数据勾勒着公司未来可期：营收40亿元，同比增长了303%；合约销售额71亿元，同比上涨41%；总合同销售建筑面积约58.92万平方米，同比增长133%。销售额和销售面积是公司成立以来的新高。

增收的同时，公司也在增利。2019年上半年净利润由去年同期的0.03亿元提升至3.2亿元，净利润率由0.3%升至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%。对于完成全年160亿元的销售目标，公司管理层很有信心，甚至认为还能超额实现。

“快”，是大发现阶段的特点。在大发地产董事会主席葛一暘看来，快周转能够保障公司未来的高成长。不过，他希望“快”的同时，公司能更为稳健。要如何实现，大发已经成竹在胸。

精准聚焦增厚土储

对长三角区域的深耕，当天被管理层反复强调。

值得一提的是，71亿元的合约销售中长三角地区占比已经达96.2%，在432万平方米的总土储中长三角区域占比80%。无疑，长三角区域是大发的粮仓。

“我们对长三角区域市场的熟悉，已经到了可以知道每一个县，每一个乡，每一个镇的市场波动的程度。”葛一暘表示，成立23年，大发实现了对长三角区域城市的全覆盖。

不仅如此，大发根据长三角的特性来进行产品定位。从售价上，大发产品的均价在1.2万元/平方米至1.5万元平方米之间，与区域内的房价均价持平。

在开发周期上，拿地后，从前期设计规划、施工、达预售条件到开盘，大发甚至可以做到精确到天，从而长三角区域成为现金流的保证。

在深耕长三角的基础上，大发进一步确立了“1+5+X”的布局规划：“1”代表继续渗透长三角核心区域；“5”代表战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽；“X”代表黄金扩张机遇，积极寻找北京、天津、西安、福州等城市的发展机会。

这样的布局规划，是出于对城市群发展的考虑。“理解中央的政策调整，是经营公司的前提。”大发地产首席执行官廖鲁江认为，公司要先选对城市再选对项目。

因此，在上半年大发新增的土储中，呈现出了“强聚焦”的特点：80%聚焦在新一线及二线城市。

不高的拿地成本，保证了公司利润实现的可能。截至6月30日，大发土地平均成本仅在3500元/平方米。

项目能够快速供货，是大发的拿地标准之一。“大发一直坚持做快周转项目，体量不会太大，要求3次开盘达到85%以上的去化率，通过这样的方式来保证整体的利率。”

另一层面，是对净利率润的要求：8%的净利润率是拿地的底线，个别项目要求达到10%以上的净利润率。不然，按照葛一暘的话来说，“宁愿错过，不愿拿错”。

高效运营做稳底盘

在长三角城市之外，大发希望，在未来新进入的城市，也能实现极高的运营效率。这样的底气，源自于内部在“大投资”、“大财务”和“大运营”上的建设。

投资上，严格的风控已经建立。公司会密切监控各项财务指标，重视现金流和回款。大发地产集团首席财务官罗俊表示，在土地投资上公司严格按照回款比例控制投资增速。

大财务体系的建设即是由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理，目的是对公司资源进行合理配置，达成公司战略，持续为股东创造价值。

在大运营管理体系上，则是通过现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付全生命周期的经营管理。

大发地产首席运营官冷俊峰认为，通过“投、融、运、销”四位一体协同管理，公司的运营更有效率。

数据是诚实的：2019年上半年项目平均开盘周期6个月，首开项目平均去化率超80%，回款比例达70%。

高效的运营也反映在公司的净资产收益率上，上半年9.2%的数值已经超出中国海外的8.51%、华润置地的9.01%和保利地产的7.91%。实属难能可贵。

今年的9月和10月，公司预计会迎来供货的高峰期。按照7成的去化率来计算，今年250亿元的总供货能超额实现全年的销售目标，达到年均40%以上的年均增长。

深挖“朋友圈”的资源，也会是大发下半年要做的事情。罗俊称，公司将会加大同合作方的合作，增加合作的权益，控制有息负债水平。

照目前来看，公司维持稳健的财务已经有保证。上半年，大发长期借贷占借贷比例为60%，总负债与总资产比为0.83。通过境内外资本市场筹集资金，信托贷款金额与占比有所下降。