朗诗，止不住地往下沉！【房企观察】

原标题：朗诗，止不住地往下沉！【房企观察】 来源：楼市参考

在中国房企江湖，有两个极端很有警示意义：

一是过于冒进、步子迈得太大，而对形势和自身实力又认知不清，结果，“咔”——扯到了淡，典型代表如富力；

二是对地产开发业务过于悲观保守，转型所谓的轻资产模式，结果完美错过行业风口，生意就像《康熙王朝》中姚启圣的官——越做越小，典型代表如朗诗。

近日，朗诗正式发布2019年度中期报。报告显示，上半年朗诗绿色地产签约销售额约为人民币114.8亿元，较去年同期下滑30%，也仅完成今年目标值的28.7%。

虽然今年行情大家压力都大，但与同行们比，这个数据还是有点拿不出手。

行业横向对比，反映出的则是朗诗继续下沉的事实。

克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜显示，上半年朗诗114.8亿的销售额位列榜单（操盘口径）第80位，但熟悉行业的都知道，这个口径榜单是注了水的，因为它把代建、合营及联营项目中属于合作伙伴的份额也算了进去。

若仅算属于房企自己的蛋糕（权益榜），朗诗以32.6亿的销售额位列第180位。

要知道，仅仅几年前，朗诗还是TOP50左右的房企，而同期与排名相近的房企，好些个都迈入了千亿大关。

生意做到这种程度，的确让人唏嘘不已。

今年中报，朗诗重点强调的是它的盈利，单从数据增幅来看，增速还OK。不过仔细剖析其盈利构成后，就只能呵呵了。

利润大增，是靠出售业务和政府补贴得来的

半年报显示，朗诗实现净利润人民币4.6亿元，比去年同期上升25%，核心净利润为人民币4.5亿元，比去年同期上升39%。

不过与其他房企不同，上半年朗诗利润大涨并不是加快销售结转和控制销售成本增速得来的，而是靠出售业务和政府补贴得来的。

这一点，看其盈利构成便一目了然。

半年报显示，朗诗期间净利润由去年同期的4.61亿增至今年的3.69亿，净增加额约9200万，同比增长为25%。其中，持续经营业务利润由去年同期的4.06亿增至今年的4.46亿，净增加额约4000万，同比增长9.85%。注意，在这4000万左右的利润增加值里有3000多万来自政府补贴。报告显

示，上半年朗诗得到的政府补贴4050万，较去年同期的740万增长101.5%。

今年5月份，朗诗向其母公司出售了处于亏损阶段的长租公寓业务等业务，预计所得款项净额约为9.81亿元。体现在半年报中，就是为朗诗贡献了约1400万的净利润，而去年同期这些业务则是亏损了3800万。

既是说，这值得夸耀的9200万新增利润里，有近5000万来是靠政府补贴和出售业务，这些非常手段得来的，而不是靠企业基本面的改善。

另外4000多万，则是来自非控制权益、合营及联营公司的应收款增长。换句话说，这新增的4000多万利润只是体现在会计账目上，并没有为朗诗贡献实打实的现金流。

总而言之，不管是净利润还是核心净利润，单从增速上来看，是OK的，但盈利质量是真心不咋滴。

营收、销售增长低迷，行政、财务等费用却激增

上半年，朗诗销售负增长上述已有所提及，其营收增长也很低迷，同比增长仅3.47%。

销售和营收增长的低迷背后往往反映了企业在现阶段发展的停滞，而行政、财务等费用激增往往伴随着房企的高速扩张、跑马圈地。

按理说，这种情况下，朗诗的行政、财务等费用的支出也应该是走低的，但实则不然。

报告显示，2019年上半年朗诗的行政费用支出3.1亿，同比增长63.16%。行政费用的激增直接导致了上半年经营利润大跌36.54%。靠着应占联营及合营企业的利润托底，才使得持续性经营利润实现9.85%的增长。

财务费用也是如此。上半年，朗诗银行利息支出1.27亿，增加值约6600万，同比增长108.2%；优先票据利息支出约7500万，增加值约2800万，同比增长59.6%。

既是说，朗诗在上半年的两项新增财务费用就比其净利润的增加值都高。当然朗诗最后通过利息资本化操作，大部分都被抹掉了，最后低于去年同期数据。

上市公司股东并未享受到利润“大增”的实质性好处

抛开上述利润增长构成的非常规问题，也不必理会相关费用的非常性增长，就仅数据论数据。

不管是净利润增长25%，还是核心净利增长39.1%，事实上，和上市公司股东都没太大关联，因为热闹是属于朗诗合作伙伴的。

如下图，上半年朗诗归属上市公司股东的利润，同比减少6.38%；同期，归属非控制性权益的利润1.97亿，同比增长126.4%。

换句话说，今年上半年那25%的新增净利润，其实都被朗诗的合作伙伴拿走了。

此时，一曲《凉凉》送给买了朗诗股票的股民们。

最后，送上一张比用菜刀切的还整齐的朗诗股价K线图。