股市火热,题材太多,让人目不暇接!
楼市冰凉,热点全无,让人目不忍睹!
最近,眼见楼市满屏“利空”,焦急的楼市拥趸开始搜肠刮肚,寻找重磅利好!
功夫不负有心人,6月21日开始,楼市最新最重磅的题材——“旧改概念”被发掘,一飞冲天。
全是错的!楼市最大乌龙诞生!
涉及1亿人,真心大消息!
6月19日会议透露老旧小区改造涉及1亿人。此前,住建部等相关部门测算,初步统计全国老旧小区近 16 万个,涉及居民超过 4200 万户。(每户3人,也是1亿多人)
6月19日,“旧改”消息出来,叶檀财经是第一时间关注和解读的,详情可以参见叶檀楼市(ID:tanloushi)。
当时,进行解读的时候就有预感,会有人把涉及1亿人的旧改和棚改等量齐观。
果不其然,6月21日开始,堪比棚改,楼市迎来又一春的豪言壮语,已经在路上!
迟到两三天没啥,有,总比没有强!
其实简单思考下,真是楼市大利好,怎么可能19日消息出来,时隔两天才开始发酵?
只能说明,这里面,有猫腻!
猫腻在哪?
1、“旧改”绝非横空出世!
6月19日的旧改消息,可不是大姑娘上花轿——头一回。
今年3月5日,领导在做政府工作报告的时候就专门说过:
城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
住建部、发改委、财政部在4月左右也开始大量的向地方政府下发名为《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》的文件,让地方收集信息,准备计划。
根据住建部等有关部委的信息,实际上很多省市已经开始行动起来,改造老旧小区。
因此,6月19日的旧改消息,更多是既有任务的安排和延续。
2、此旧改,绝非彼旧改!
2008年,广东提出“三旧改造”,其后全国效仿。
所谓三旧改造,指的是“旧农村、旧厂房、旧城镇”的改造。
这三类改造主要拆了旧的,建新的。
开发商最喜欢参与就是旧农村、旧厂房等项目的改造,因为可以通过改变土地性质,低成本博取高收益。
据南方周末统计,佳兆业集团的土地储备有一半是通过旧改项目转化而来。
6月19日的老旧小区改造和“三旧改造”有本质区别!
首先,不是拆了重盖,而是修修补补,且不涉及住宅本身。
6月19日会议通知里明确:
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。
住建部、发改委、财政部在《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》也明确:
老旧住宅小区应为城市、县城(城关镇)建成于 2000 年以前的,不纳入棚改的。城中村,居民自建房都不算。
改造的内容是:小区内的水、电、气、照明、绿化、道路、围墙等基础设施和相关服务设施。
必须改造的项目:包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或虽未对水、电、路、气设施更新,但包括加装电梯。
与住宅本身可切割(独立于建筑物)的基础设施项目。
总结一下:与棚改无关,2000年以前的建筑,水电路气至少两项改造,与存量住宅本身无关。
其次,参与主体是政府加居民,和房地产企业关系不大。
棚改能够对楼市有巨大的推动作用,主要是因为政府、房企、购房者,整个房地产链条的参与者打通了,从投资到建设再到消费浑然一体。
而6月19日旧改,实际上和房地产企业关系并不是太大。
6月19日,通知特别强调:政府引导,地方责任,居民主体。
以河北的项目为例,3月14日,河北新闻网消息,明确今年老旧小区改造项目要:政府主导,居民参与。
企业层面来说,主要的能够受益的企业,其实是和水电气网等相关的配套供应商,以及电梯等产品供应商。
3、钱从哪出?政府和居民可能一起出!
棚改货币化,居民是收钱的。
在老旧小区改造里面,居民估计是出钱的。
据2001年就开始在住建部(前身建设部)任职的现国务院参事仇保兴,今年3月份估算,老旧小区改造每年预计新增投入8000亿以上。
我国目前尚有5千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中,应积极发挥作用。
估计绝多数人都不知道,有5千亿你上缴的维修基金在财政口沉淀着。
以往,由于十分复杂的原因(这里不详细说)这些钱长期无用武之地,如果未来全面铺开老旧改造,剪不断理还乱,相互扯皮的现象无疑会大大减少,这钱也能刚好使在刀刃上。
当然,未来预计政府还是要出大头。
根据河北等地的案例,老旧改造政府补贴不低于50%。
也就是说5年合计4万亿,政府得出至少两万亿。
政府的钱从哪来?
政府已有安排。
根据6月19日会议:
要创新投融资机制。安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索。运用市场化方式吸引社会力量参与。
创新投融资机制这一点值得关注,因为当初棚改的时候,为了顺利推行,特别推出PSL,资金投放工具。
这次,为了推动旧改,不排除,也针对性的创设一个新工具。
中央层面有金融工具可以创设,地方其实预计也可以通过类似专项债等集资渠道补充。尤其棚改减半之后,更有余力在旧改上。
4、资金可能接力,房价没法接力!
据机构统计,2017年棚改累计投资1.84万亿;2018年棚改累计投资1.74万亿。
2019年棚改计划腰斩,按照全年285万套测算,预计投资7400亿左右。
不难发现,和2017、2018年相比少了差不多1万亿。
刚才提到,老旧小区改造每年差不多要投入8000亿,就投资而言,一下子就把棚改减半的缺口补上五分之四。
不过,投资缺口补了,房价可补不了。
以前在文章里说过,棚改货币化对地产而言,逻辑链非常完美,钱、地、房;地方、开发商、居民容易形成合力,造成产销两旺的正向循环。
根据住建部和 兴业证券 的数据,棚改货币化安置比例越高,对楼市的拉动作用越强!
2013年到2017年,棚改货币化的比例从7.9%猛然上升到67.7%,货币安置对楼市的拉动效果也从2%火线提高到24%,3年拉动作用提高12倍!
而老旧小区改造呢?
尽管地方多了一个口子融资,但不涉及土地,不会产生土地溢价;居民消费端,是单向配套消费,不涉及住宅本身,有政府补贴,但和货币化不一样,这点钱只够改水电气网,顶多加个电梯。
地产商这个中间环节要么不在,要么没法再土地和住宅上直接做文章,给房价添把火的着力点也就没有了。
那么难道真的对房价一点影响也没有么?
说实话,还是会有的。
据中原地产统计,截至2018年12月底,2018年全年北京二手住宅市场份额为87%,而一手住宅市场份额仅为13%,与北京类似,上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。
像一二线大城市,城镇化程度其实都已经非常高了。本来就是住宅市场就是存量为王。
对老旧小区的改造,实际上等于给一二线城市的存量房一个焕然一新的机会。
既然改头换面,加注翻新成本,相应的房价自然也会有变动。
据南京晨报2017年的新闻,某老小区改造之后,房价涨了几千。北京等地也有类似的例子。
所以,如果说利好,可能对于一些地段相对不差,但苦于小区配套是实在太差的一二线城市老旧小区来说,会是一次性的利好。但也,仅此而已!
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