“超低”利率发债 信达地产业绩下滑、盈利能力存隐忧

　　信达地产在去化存在困难的情况下，盈利能力及业绩也同样面临压力。

　　图/官网

　　信达地产股份有限公司（下称"信达地产"）再次以"超低"利率发债。

　　日前，信达地产成功发行 12 亿元公司债，最高票面利率 3.7%，最低仅为 3.45%，利率创近三年以来央企 AA+地产公司债新低，可谓羡煞一众同行。

　　实际上，信达地产凭借背后"大树"提供的"便利"及"帮助"，近年来始终保持较低的融资成本。

　　可即便在此情况下，信达地产盈利能力、业绩及规模却仍表现地"平平无奇"甚至"岌岌可危"。

　　昔日"地王制造机"缘何如此？

　　【"超低"利率发债】

　　5 月 19 日，信达地产 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）成功发行。

　　据了解，信达地产本地债券共分为两个品种，品种一、二实际发行规模皆为 6 亿元，最终票面利率分别为 3.45%及 3.7%。

　　据风财讯报道，信达地产此利率已创三年以来央企 AA+地产公司债新低，在发债较为困难的当前，信达地产此利率可谓令一众同行久怀慕蔺。

　　事实上，信达地产融资成本始终处于行业较低位，截至 2021 年 12 月 31 日信达地产整体平均融资成本 5.44%。

　　而据克而瑞数据显示，"2021 年重点样本房企整体的融资成本较 2020 年有所提升，融资成本的算数平均值较去年微增 0.01pct 至 6.78%"，信达资产低于平均融资成本 1.34 个百分点，由此可见其融资成本之低。

　　之所以能拥有如此之低的融资成本，除了信达地产本身降杠杆之外，还在于信达地产背后"大树"。

　　公开资料显示，信达地产原名北京天桥北大青鸟科技股份有限公司，2008 年由中国信达资产管理公司全资子公司信达投资有限公司完成对北京天桥北大青鸟科技股份有限公司的重组并上市，其主营业务也从信息技术转型为综合性房地产开发，并于 2009 年正式更名为如今的信达地产。

　　截至目前，信达投资持股 55.09%，为信达地产第一大股东，而信达投资则是中国信达资产管理的子公司，也就是说，信达资产拥有央企背景。

　　在此基础上，信达地产拥有较为"便利"的融资渠道及融资成本，但信达地产拥有的"便利"远不止于此。

　　【"地王制造者"去化困难】

　　据《广州壹地产》此前报道，信达地产实质上是将建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后上市，最早注入信达地产的资产共有在开发和待开发项目 35 个，总占地面积 300 万平方米，可开发建筑面积 510 万平方米，据推算，信达地产上市初期平均土地成本最多不超过 1200 元/平方米。

　　可见其土地成本之低廉，而除了"原始"被注入的业务之外，信达地产此后还频频现身各大土拍市场，"名震"行业内外。

　　据统计 2015 年至 2017 年，信达地产先后在上海、广州、深圳、杭州、合肥 5 个城市共拿下 8 个"地王"，总地价近 440 亿元。

　　其中 2016 年 5 月在杭州与万科联合以溢价 95.95%，123.18 亿元的价格拿下杭州滨江地王项目，成为杭州土拍史上第一宗超百亿地块。

　　同年 6 月，以 58.05 亿元，303%的溢价拿下上海宝山顾村地块；2017 年以 43.34 亿元，223.27%的溢价率拿下合肥一宗地块儿，在广州、深圳也同样为"地王"，信达地产也因此被称为"地王制造机"。

　　然而信达地产的去化却跟不上"地王"之称，其多个项目竣工时间一拖再拖，就连上述提到的上海宝山顾村地块也同样进展缓慢，2016 年至今已近 6 年之久，该项目却仍未完全竣工，这在一定程度上影响了信达地产的现金流，近年信达地产经营性现金流大多数为同比减少的状态。

　　【业绩、盈利能力下滑】

　　在 2020 年年报中，信达地产提出了包含"快回款，严考核"在内的四项重点，并表示 2021 年信达地产计划签约销售额 210 亿元，回款额 190 亿元。

　　而据了解，2021 年信达地产实际实现销售额 325.18 亿元，期内实现结转收入金额 202.9 亿元，显然，2021 年信达地产达成此前制定的目标。

　　但其同期业绩表现却不甚良好，数据显示，2021 年信达地产实现营业收入 221.1 亿元，同比下降 14.53%，为十年来首次下滑；实现净利润 8.449 亿元，同比下降 51.57%；归母净利润 8.153 亿元，同比下降 45.72%，实现了营业收入和净利润的双双下滑。

　　而信达地产实际业绩表现却远不如此，上述提到信达地产此前竞得一宗上海宝山顾村地块儿，随后信达地产引入了泰禾地产，泰禾地产以旗下全资子公司福州泰禾丽创置业有限公司进入。

　　但就在去年 3 月，信达地产上海宝山顾村项目公告表示与合作方福州泰禾丽创置业有限公司终止合作，并表示此次终止合作协议有利于信达地产加强项目管理、提高经营效率、更有效地结合政策和市场的客观情况，加快开发节奏、加强销售去化、优化资金管理、降低成本。

　　信达地产也因此获得了 3.45 亿元的补偿款即非经常性收益，而这 3.45 亿元对信达地产 2021 年业绩做了不少贡献。

　　除此之外，信达地产还获得了其他补偿款，与上述累计获得 5.65 亿元补偿款，而同期其非经常性损益 7.11 亿元，补偿款比重近 80%。

　　剔除非经常性损益后，信达地产净利润为 1.044 亿元，同比下降 1.044 亿元，与此同时，2021 年信达地产盈利指标毛利率 19.31%，同比减少 10.69 个百分点；净利率 3.82%，同比减少 2.92 个百分点。

　　也就是说，信达地产在去化存在困难的情况下，盈利能力及业绩也同样面临压力。

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