原标题：三湘印象(000863)：经营逐步改善 绿色科技地产+文化IP双向赋能显成效 来源：海通证券股份有限公司
投资要点：
“地产+文化”双主业经营格局。2016 年公司布局旅游文化演艺产业，收购观印象艺术发展有限公司100%股权，确立“地产+文化”双主业经营格局。
2017 年5 月，公司与IDG 资本和云锋基金签署了战略合作协议，携手资本市场进行文旅资源整合。2018 年公司加大转型力度，入股美国维亚康姆中国重要战略合作伙伴维康金杖。
房地产业务稳中有升，项目布局核心城市。2019 年公司实现销售面积10.81万平方米，同比增长80.15%；实现销售金额39.14 亿元，同比增长40.35%。
截止2019 年末，公司累计土地储备剩余可开发建筑面积85.32 万平方米，在建和拟建合计规划计容建筑面积约35.93 万平方米，项目位于上海、杭州、河北燕郊。主力项目进入销售和结算周期，有望带动业绩上行。2020 年，公司计划全面推进河北燕郊项目建设，确保三湘印象名邸 （上海浦东）销售，力争杭州海尚观邸和上海三湘海尚云邸清盘。根据我们的测算，印象名邸、海尚观邸、海尚云邸三个项目对应的剩余货值分别为33.98 亿元、24.14 亿元、42.77 亿元。特别是三湘印象名邸在2019 年末基本已是实景展现，我们预计最快有望于2020 年结算，最迟也会于2021 年开始结算。我们认为，随着上述项目进入销售和竣工节奏，公司的房地产销售、结算收入和结算利润有望实现稳步上升。
观印象保持行业领先地位，科技地产+文化双向赋能显成效。观印象拥有“印象”、“又见”、“最忆”、“归来”四大演出品牌系列，目前已公演以及制作、签约项目累计达到 18 个。2019 年，公司新签约一部作品《印象〃华山传奇》，之前签约的《归来遵义〃长征之路》、《印象滇池》、《印象太极》、《最忆韶山冲》四部作品进入关键制作阶段。IP 开发与打造能力、实力雄厚的编创团队、卓越的竞争力品牌，三大核心优势助力公司保持行业领先地位。此外，公司与湖南广播电视台强强联手共同开发的位于上海徐汇滨江的芒果广场项目落地以及公司入股的维康金杖在长三角地区的杭州、南京、苏州、湖州、绍兴等地洽谈项目落地，都标志着公司绿色科技地产+文化IP 双向赋能开始突显成效。
投资建议：给予“中性”评级。我们预计公司2020-2021 年EPS 分别为0.29元、0.44 元，截止2020 年6 月19 日，公司收盘于4.00 元，对应2020 和2021 年PE 在14.01 倍和9.02 倍。我们给予公司2020 年15-17 倍PE 估值，合理价值区间在4.28-4.85 元，较每股RNAV（7.10 元）折让幅度为31.6%-39.7%，给予“中性”评级。风险提示：1）房地产开发业务销售和结算不及预期；2）公司文化业务推进不及预期。
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