话企|珠江实业：粤系老牌房企艰难挣扎下的“生意经”

原标题：话企|珠江实业：粤系老牌房企艰难挣扎下的“生意经” 来源：财经网

“起个大早，赶个晚集”。

作为广州成立较早的房地产综合开发企业，也作为广州第一批登陆A股的企业之一，如今的珠江实业却早已被“后浪”远远甩在身后。

年报显示，2019年珠江实业营业收入29.48亿元，同比减少13.41%；实现归母净利润2.19亿元，同比下滑10.67%。克而瑞发布的2019年房企销售排行榜中，宏发集团以66.2亿元的销售额排名第200位，而2019年珠江实业销售额仅为23.89亿元，约为宏发集团销售额的三分之一。

最新发布的2020年一季度报则显示，一季度珠江实业实现营业收入2.11亿元，同比下滑56.44%；归母净利润亏损7976.47万元，同比下滑214.75%。虽然一季度珠江实业实现销售额2.7亿元，同比上升40.56%，增幅明显，但纵观行业来看，排名第200位的上海建工一季度销售额也达到了4.9亿元，仍比珠江实业多出一倍。

此外，5月8日珠江实业收到上交所2019年年报问询函，其中涉及对外拆借、融资成本、子公司业绩、去化慢等7大问题。

“不务正业”成业绩支柱

曾经辉煌无限的一家老牌房企，如今赚钱却不靠房地产业务。

2019年珠江实业实现营业收入29.48亿元，同比减少13.41%；实现归母净利润2.19亿元，同比下滑10.67%，营收、净利双双下滑。

而在扣非净利润这一“照妖镜”下，珠江实业更是“原形毕露”，2019年珠江实业扣非后归母净利润呈亏损状态，为-1.73亿元。这也意味着，珠江实业的房地产业务不但不赚钱，还成了“赔钱货”。

年报显示，珠江实业的房地产开发业务主要分布在广东、安徽、湖南，住宅项目仅有13个。虽然珠江实业年报中对销售额闭口不谈，但是财经网根据珠江实业2019年各季度经营情况简报汇总得出，2019年珠江实业共计实现销售金额23.89亿元；合计销售面积15.88万平方米。

5月8日，上交所向珠江实业发去年报问询函，问询函指出，公司房地产业务去化较慢，2019年公司预收款项合计2.90亿元，占存货的2.16%；不同房地产项目毛利率跨度较大，在-3.47%至81.30%之间。

此外，2019年珠江实业多家控股子公司、合营公司和联营公司的净利润为负，例如8家重要非全资子公司中，除珠江物管公司和处置的海南美豪利外，其他皆处于亏损状态；5家合营企业全部处于亏损状态。

而珠江实业的后续开发问题同样严峻，因为在被称之为房企生命线的土储方面，珠江实业仅剩3块新增土地。2019年珠江实业前后拿下长沙的四方公馆项目、白云湖项目、塔岗村项目，合计待开发土地的面积81.16万平方米；合计规划计容建筑面积61.75万平方米。

或因主业疲软， “不务正业”反倒成了珠江实业的业绩支柱。2019年珠江实业非经营性损益3.92亿元，较2017年的1.15亿元、2018年的1.18亿元大幅增加。

其中最主要的收入来源依靠变卖资产。

2019年11月，珠江实业在广州市产权交易所公开挂牌转让其所持有的海南锦绣51%股权，最终由个人洪启旭以6.46亿元的价格摘得。

珠江实业在年报中指出，本次交易，公司实现投资收益2.92亿元，占公司2019年度利润总额的72.75%，由于本次交易不属于公司经常性事项，所产生的收益计入非经常性损益。

而另一项仅次于变卖资产的收入来源，则要属对外拆借。

问询函指出，2019年末，珠江实业对天晨公司、穗芳鸿华、亿华公司、东湛公司的对外拆借资金余额合计15.04亿元；同时对东迅公司、穗芳鸿华和亿华公司有合计15.53亿元的委托贷款。

2019年年报中也指出，2019年，珠江实业对天晨公司、穗芳鸿华、捷星公司等企业收取的资金占用费1.41亿元；为穗芳鸿华、东迅公司等企业提供委托贷款实现收益6209.59万元。

靠息差赚钱

珠江实业是如何将借钱变成了一项赚钱生意的？

年报指出，2019年珠江实业的主要融资方式为银行贷款、信托贷款、发行公司债券等。截至报告期末，公司融资总额为90.73亿元，整体平均融资成本为6.45%。其中，最低项目融资成本为4.75%，最高项目融资成本为7.50%。

此外，2019年5月，珠江实业从母公司珠江集团拆入金额37.34亿元，借款年利率为7%。

珠江实业借钱给子公司的利率远远高出自己的融资成本。珠江实业以49%的持股比例控股天晨公司，2019年珠江实业分五次累计借给子公司天晨公司2.28亿元，借款年利率12%。而在此之前，珠江实业拆借给子公司的借款年利率也多为12%。

知名地产分析师严跃进向财经网分析，这种一方面从母公司融资，另一方面又拆借给子公司的做法，涉嫌利益输送的嫌疑。

5月14日，财经网致电珠江实业，就“对外拆借是否存在利益输送”以及“以远高于融资成本的融资利率向子公司拆借资金是否合理”进行询问，并按照对方要求发送采访提纲。但截止发稿前，未收到珠江实业回复。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，一般企业不是银行，不能靠拆借资金的息差过活。这说明珠江实业的主营业务盈利能力很弱，在靠对外拆借的息差粉饰业绩。就好比一个人赚钱能力太差，靠卖血过日子一样，这不是正常人的生存方式。

存资金回收风险

值得一提的是，2018年珠江实业就因对外拆借资金增长迅速，遭到上交所问询。其中其他应收款余额35.51亿元，同比增长89.99%；委托贷款余额15.54亿元，同比增长434.02%。

与此同时，对外拆借贡献收入也大幅提升。2018年珠江实业对非金融企业收取的资金占用费为2.29亿元，同比增长241.79%；对外委托贷款取得收益1.67亿元，同比增长496.43%；两者合计3.96亿元。

2019年，珠江实业的对外拆借再次收获上交所关注，不过这一次的专注重点在于，借出去的钱还能不能收回来，问询函多次要求珠江实业“评估资金本息是否存在回收风险”。

上交所的质疑不无道理。2020年、2021年是珠江实业对外拆借投资的到期期限。

4月25日，珠江实业发布资金拆借进展公告，截至2020年3月31日，应收未收回资金占用费4.79亿元，占累计应收资金占用费的42.56%。其中，亿华公司应收未收回资金占用费最多，为4.13亿元；东湛公司应收未收回资金占用费6133.3万元；穗芳鸿华应收未收回资金占用费455.24万元。

而亿华公司、东湛公司等不光业绩表现堪忧，而且债台高筑，偿债能力存疑。年报显示，2019年亿华公司亏损129万元，且负债22.18亿元，负债占总资产比率高达95.23%；东湛公司亏损886.47万元，负债10.84亿元，负债占总资产比率87.07%；穗芳鸿华虽负债情况相对较好，但也亏损达6151.68万元。

此外，珠江实业曾在公告中表示，2018年由于在管理过程中无法控制的现象逐渐呈现，最终导致珠江实业无法对东湛公司实施控制。这一“失控”无异于让资金的回收难上加难。

实际上，珠江实业对于能否收回资金并不自信。资金拆借进展公告中，其表示，公司基于谨慎性考虑，从2019年第二季度开始暂停计提东湛公司、亿华公司的账面债权利息收入，同时根据2019年财务审计调整要求，已将2019年第一季度确认的东湛公司、亿华公司账面债权利息收入冲回。

2019年，广州越秀地块JY-8项目投入施工，这块与珠江实业上市同年，即26年前拿到的土地终于停止“沉睡”，但面对主业不振、拆借回收风险加剧等一系列逃不开的问题，如今的地产江湖恐再难续写珠江实业当年的辉煌。

文/熊颖（责编：高雅）

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