盈利乏力、债务承压 大悦城千亿之路能否如约完成?

原标题：盈利乏力、债务承压 大悦城千亿之路能否如约完成? 来源：北京房地产

成功以底价获取位于重庆市江北区的大川258亩项目地块，成交总价60949万元。

重组后的大悦城表现了对规模的诉求，其在签约销售方面计划3年破千亿的目标，在具体拿地目标上，预计3-5年新增土储将超过6000万平方米。重组整一年的大悦城提交了成绩单。2019年实现签约销售710.82亿元，同比增长78.31%；签约销售面积达290万平方米，同比增长125.05%；营业收入337.87亿元，同比增长52%；归母净利润23.78亿元，同比增长15.27%。仅从数据来看大悦城业绩表现亮眼，但细究之后大悦城面临盈利乏力、借款激增、债务承压困局，千亿之路要走多远？

离千亿目标还有多远？

从大悦城近五年的销售业绩来看，2015-2019年大悦城的签约销售金额分别为151.41亿元、199.62亿元、261.52亿元、398.64亿元和710.82亿元。可以看出销售额逐年增加，同比增速表现不一。在过去的5年中，分别为39.55%、31.84%、31.04%、52.39%和78.31%。可见，大悦城的销售增速在2018年明显实现了提升，2019年依旧延续高增速发展。

2015-2019年大悦城的签约面积分别为91.48万平米、93.16万平米、85.38万平米、128.86万平米和290万平方米。2017年前大悦城签约销售面积逐年上升，2017年有所回调，2018年又实现上涨。在过去5年中，签约面积的同比增速分别为31.02%、1.84%、-8.35%、50.93%和125.05%。明显看出自2015年大悦城签约面积增速逐年递减至2017年为-8.35%后，2018年实现明显的提速，而2019年签约销售面积直接翻了一倍多。

大悦城重组后的目标之一便是，计划3年实现签约销售破千亿的目标，照2019年大悦城的销售增速来看，3年内破千亿是大概率事件。但疫情发生以来，房企受影响较大，各大企业纷纷下调销售目标。但大悦城表示，将坚持多元化土地获取模式，进行高效优质的扩张发展，快速提升公司规模及经营，确保2021 年前销售规模破千亿的目标达成。

此外，品牌发布会上还定下了拿地目标，预计3-5年新增土储将超过6000万平方米。那么大悦城距离拿地目标还有多远呢？

2019年全年大悦城新拓展7个城市，新获取项目22个，总计容面积达500万平方米。新获取土地聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市，新增土储规模及质量同比再上新台阶，为高质量发展打下良好基础。

大悦城的定位重点在于城市运营，通过大悦城综合体、城市更新和产业地产三大业务模式助推城市发展升级。2019年大悦城充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势，推动重点区域战略布局，获取成规模的优质土储，与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多个城市或地区达成战略合作，积极推动相关项目落地。2019 年，在济南、三亚成功落地大悦城综合体。

从土地储备来看，得益于积极拿地大悦城近5年的土地储备面积逐年上升。2014-2018年大悦城的土地储备面积分别为658.17万平方米，823.65万平方米、943.31万平方米、1167.47万平方米、1477.73万平方米。截至2019年末大悦城土地储备面积为2429.16万平方米，但要实现在3-5年新增土储超过6000万平方米仍需努力“奔跑”。

另外，大悦城在不断增厚发展潜力的同时，也着力提升商业运营能力，拓展商业管理辐射范围及规模。除已经开业的13家购物中心（含管理输出项目）、5 处写字楼及多个酒店、产业地产项目外，2019 年在建拟建的购物中心项目还有12个，覆盖中国大部分一二线核心城市。

此外，数据显示，今年一季度大悦城控股新增土地面积为27.2万平方米，总土地款项18.65亿元。

基于大悦城积极补仓，近4年大悦城的存货扩张势头逐年增强。2016-2019年大悦城手持存货分别为304.18亿元、346.31亿元、428.35亿元和757.68亿元。2019年由于大悦城重组后积极补仓，土地储备的大量增加导致存货同比增加76.88%，从而导致大悦城的“存货/平均预收账款”指上升至2.89，公司去化压力显现。

据克尔瑞数据显示，截至2019年底大悦城已竣工存货占比达到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，且积压的项目多为商办等去化难度更高的类型，存在一定的存货积压。

2019年重组后的大悦城随着营业收入同比增长52.41%至337.87亿元，导致大悦城的预收账款周转率一改之前的持续下降，上升至1.29，公司结转营收速度加快。

净利润增长失速

销售规模和土储规模积极增长，大悦城的盈利能力如何呢？

年报显示，2019年大悦城整体实现营业收入337.87亿元，较上年同期（追调后）增长52.41%；净利润37.05亿元，较上年同期（追调后）增加3.67%，归母净利润23.78亿元，较上年同期（追调后）增加15.27%。各项指标同比去年有所增长，但明显营利增速不匹配。而且从大悦城扣非净利润来看，2019年大悦城扣非净利润为12.31亿元，较上年同期（追调后）增长仅为0.51%。

值得注意的是，大悦城利润表中，非经常性损益项目合计11.48亿元，而非流动资产处置损益高达14.32亿元，出售资产成为其业绩上涨的主要动力。此外，2019年大悦城计提存货跌价损失达1.49亿元，当期还计提了6875万元商誉减值损失。

另外，大悦城子公司大悦城地产也遭遇着净利润下滑的困境。2019年，大悦城地产实现营业收入103.38亿元，同比增加27.2%；归母净利润16.36亿元，同比下降22.2%。

细究财报，可以看出大悦城盈利乏力，当然这一点还体现在毛利率上。2019年大悦城毛利率一改多年上扬趋势，由2018年的42.51%下降至41.20%，尽管还是保持在40%以上，但分业务来看主要是投资物业及相关服务的62.40%的高毛利率带动；而占营收逾7成的商品房销售及一级土地开发业务毛利率同比减少4.98个百分点至37.91%。

值得注意的是，2019年大悦城的期间费用率较去年同期有所下降至13.60%，但仍居行业较高水平，大悦城在冲击规模的时候还需加强费用管控。

销售规模增加的同时，伴随着大悦城债务大增。2019年，大悦城总负债由去年同期的774.12亿元增加至1406.42亿元，同比增长81.66%。由于重组后大悦城的资产总额翻番，同比增长100.92%至1831.83亿元，从而导致报告期末大悦城调整后的资产负债率由上一年的80%下降至72.27%。

2015-2019年大悦城的有息负债为254.67亿元、241.80亿元、265.51亿元、355.55亿元和691.4亿元。 而2015-2019年大悦城手持货币资金为 93.33亿元、136.23亿元、102.83亿元、120.01亿元、226.81亿元。此外，由于重组后大悦城2019年所有者权益大幅增长209.17%至425.41亿元，从而导致报告期末大悦城的净负债率大幅下降至97.65%，但该指标仍处于行业高位，大悦城在进行规模冲刺的时候还需注意财务稳健。

报告期内，大悦城积极开展融资活动，股权融资实现重大突破。在股权融资方面，12 月大悦城成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元；资债权融资方面，大悦城完成8亿元美元银团贷款低息融资；此外，年初还发行23.6亿元公司债券，又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。

从债务结构上来看，2019年大悦城一年内到期的债务为167.5亿元，2-5年内到期债务为523.66亿元。显然，大悦城的负债结构比较合理，截至2019年末大悦城平均融资成本为5.225%。

值得一提的是，4月9日，大悦城发布了《关于2020年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告》。公告显示，截至2020年一季度末，大悦城累计新增借款金额约100.21亿元，占2019年末净资产比例为23.56%；于期末借款余额为约791.37亿元。

从偿债能力来看，2019年末大悦城的速动比率指标为1.05同比下降36.36%；现金比率较上年同期略微上涨至0.49。综合来看，大悦城短期偿债能力下降。

但现金比率的上升，有一部分原因来自于，大悦城一改往日极少出售旗下产权常态，主动挂牌转让项目，以加速回笼现金流。

2019年10月，大悦城发布公告称，通过北京产权交易所挂牌转让其持有的北京中粮