蓝光发展提速担保！对外担保余额达501亿！资产负债率不升反降？

原标题：蓝光发展提速担保！对外担保余额达501亿！资产负债率不升反降？ 来源：乐居财经

　　行业融资渠道持续收紧之下，“希望尽快突破千亿”的蓝光发展依然在提速担保。12月23日，蓝光发展公告为子公司重庆华景域一笔23.75亿元的债务进行担保，而作为其今年刚收购而来的新公司，重庆华景域目前资不抵债。在分析人士看来，今年以来，蓝光发展频繁通过对外担保进行融资，而其资产负债率不升反降，值得玩味。

　　担保为融资母公司很“忙”

　　上述公告披露后，蓝光发展及其控股子公司的对外担保余额高达501.6亿元，占去年末未经审计归属上市股东净资产的318.29%，其中，蓝光发展为控股子公司、控股子公司为本公司及各子公司之间进行的担保余额为478.6亿元，占去年末归属上市公司股东净资产的303.75%。

　　通过对子公司进行担保来融资的模式，对于蓝光发展来说并不陌生。早在12月19日，蓝光发展曾一次性对旗下13家子公司进行合共23.38亿元的借款担保，其中，6家为蓝光发展的全资子公司，担保额度为6.96亿元，另外7家为参股公司，担保额度为16.42亿元。

　　这并非蓝光发展所有担保公告的规模之最。10月21日，蓝光发展曾一次性对旗下19家控股子公司提供总额55.64亿元的借款担保，其中，宁波住宅建设集团股份有限公司及阆中星亿置业有限公司等2家子公司，蓝光发展的持股比例为0%，前者主要从事汽车货运、承建土木建筑及水、电、卫生设备安装工程等，而后者主要从事房地产开发、经营。

　　而从债务方面来看，上述两家子公司的情况并不乐观。公告披露，截至6月底，阆中星亿置业的总资产为1.96亿元，总负债为1.94亿元，净资产为263.25万元，营业收入为0万元，净利润为-37.79万元；而宁波住宅建设集团截至去年末的总资产为20.71亿元，总负债为12.17亿元，净资产为8.55亿元，营业收入为27.35亿元，净利润为8035万元。

　　国泰君安此前研报指出，“为资产负债率超过70%的被担保方提供的债务担保金额占担保总额的比例越高，则房企对外担保的代偿风险就越大”，而上述被担保方之一阆中星亿置业截至上年末的资产负债率高达98.66%。

　　有业内分析人士认为，公开市场融资不易，蓝光发展实际是在通过频繁的对外担保积极筹钱。11月22日，蓝光发展公告发行了一笔总规模4亿元的公司债券，票面利率为7.5%，而据焦点地产新闻了解，其原计划发行的债券总规模实际为20亿元，但仅有4亿元获准通过。此外，蓝光发展曾公告发行的19蓝光01，19蓝光02等债券也没有获得投资人的踊跃认购。

　　蓝光发展发行于2016年的16蓝光01、16蓝光02号“3+2债券”也在今年到达回收期后遇冷，该两笔债券的累计发行规模为40亿元，而今年以来，为了吸引投资者的注意，蓝光发展将上述债券的发行利率调整至7.4%和7.6%，尽管如此，该两笔16年的债券也仅转售出6.88亿元。

　　股权质押融资也是蓝光发展尝试的融资方式之一，公开统计显示，截至目前，蓝光发展已经累计进行股权抵押融资约84次，信托融资25次，抵押物包含存货、固定资产、货币资金等在内，不少已经成为受限资产。

　　多数房企在披露被担保方基本情况时，会在结尾后缀一句“该公司信用状况良好，不是失信被执行人”。而在外界看来，真正信用资质较好的企业，并不需要母公司进行担保，担保比率过高正是房企扩张激进程度和财务运作手段的外在表现。

　　以万科为例，国泰君安研报曾经指出，万科对项目融资基本不做担保，鉴于万科在行业中的知名度以及信用资质和运营能力，放款机构对项目的可靠度较为自信，因而在贷款时允许万科不提供担保。

　　在另一位业内分析人士看来，高担保实际上是一种隐性负债，对于担保金额远超归属上市公司股东权益的房企来说，一旦资金链上出现问题，势必带来逾期，后果严重。

　　千亿债务与千亿销售并行

　　千亿被称为房企的生存线。近几年，越来越多的房企在冲千亿的赛道上拼杀。跨进千亿俱乐部，也同样是蓝光控股集团董事局主席杨铿的梦想。

　　克而瑞预测，按照蓝光发展目前的增速来看，要在年内实现1100亿元的销售目标问题不大，统计显示，今年前11月，蓝光发展已经实现全口径销售金额为937.1亿元，排名全国第31位，权益口径销售金额为664.1亿元，排在第31位。。

　　今年相比去年，蓝光发展的全国排名却有明显的倒退迹象。克而瑞统计显示，截至去年前11月，蓝光发展的全口径销售金额和权益销售金额排名分别为第27位和第22位，高出今年4个名次和9个名次。

　　在对于房地产较为重要的土地储备方面，蓝光发展也明显放慢了速度。焦点地产新闻统计发现，截至2019年前11个月，蓝光发展共计斥资约203.38亿元，获得项目41个，新增土地储备面积约325.83万平方米，与2018年全年获得的85个土地储备项目相比，差距较大。

　　从三季报披露的财务数据看，先于销售规模突破千亿的是蓝光发展的债务情况。截止9月末，蓝光发展的总负债为1469亿元，资产负债率为80%，高出65%的上市房企均值约15个百分点。

　　焦点地产新闻查询财报数据发现，蓝光发展的负债总额从2015年末的448.93亿元攀升至2018年末的1237.88亿元，年复合增长率为40.22%；在2017年到2018年期间，公司的负债总额从761.96亿升至1237.88亿元，同比增速高达62.46%。

　　但值得玩味的是，随着债务规模的攀升，蓝光发展的资产负债率却一直很“稳定”。财报显示，自2015年末至2018年末，蓝光发展的资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%，保持在80%左右。

　　三季报披露，扣除预收账款后，蓝光发展的资产负债率相较今年中期降低0.19个百分点，净资产负债率为102.7%，相比今年中期降低6.72个百分点，债务扩充下，蓝光发展的资产负债率不升反降，资产负债表持续优化。

　　有分析人士测算，造成上述结果的主要原因，是存在于蓝光发展财报中约39.68亿元永续债的调节，剔除永续债之后，蓝光发展公告披露的103.45%的净负债率，将高达116.38%。

　　上述分析人士表示，所谓永续债，即无到期日期、按期支付债息直到永远的债券，大多可以赎回，一般而言，永续债在会计表中会被放在所有者权益下面，不会体现在杠杆率上，但实际是一种负债。

　　焦点地产新闻查询财报发现，2016年末，蓝光发展的永续债为7.8亿元，而到了2017年末则增加至45.53亿，2018年第一季度，蓝光发展的永续债一度达到55.50亿元，成为当时永续债占净资产比例最高的房企，引起行业热议。

　　此后，蓝光发展就部分永续债进行了偿还，并在2018年末，将永续债降至39.61亿元，但依然位于上市房企前列，截至今年三季度末，蓝光发展披露的39.68亿元永续债，仅比去年同期降低约0.06个百分点。

　　多位地产分析师表示，尽管不会直接提高杠杆率，但永续债的成本通常较高，且随着时间的拉长，利率会升高，并且，多家信用机构仍然把永续债归为评级考虑范围内的债务，从而影响其信用评级。

　　多元化进展不顺

　　进入2019年以来，蓝光发展持续进行大刀阔斧的改革，积极推进公司业务走出四川，全国布局，正式入驻上海总部，形成“上海+成都”双总部发展格局，整体“东进”。

　　12月20日晚，蓝光发展公告引入原华润置地老将迟峰为新的总裁。公开资料显示，作为加盟华润置地近20年的老将，迟峰的第一个战场就在江苏，此后，又逐渐将华润置地东部片区的版图扩展至常州、南京等地，是助力华润置地在华东市场站稳脚跟的功臣。

　　在蓝光发展持续发力的文旅和物业两大板块，迟峰也有一定建树。截至目前，除却天津区域的在建项目稻米侠之外，在重庆、温州、济南等多个城市，蓝光发展也在积极开拓文旅版图，发力多元化。

　　而在业内分析人士看来，实力不足的房地产公司盲目开展多元化，只会将力量分散，并不利于公司的发展，一些实力较强的房企试水多元化，尚有试错的空间，但目前来看，蓝光发展尚不具备这样的实力。

　　借壳“迪康药业”完成A股上市后，蓝光发展曾将公司的房地产业务拆分成“人居蓝光”和“生命蓝光”两大板块。其中，“人居蓝光”包括地产金融、现代服务业和文化旅游，而“生命蓝光”则包括了医药和3D生物产业的发展。

　　而截至2018年末，蓝光发展3D生物打印血管仍然处在申请FDA的进程中，尽管去年一年，蓝光发展在该项业务上投入了1亿元的研发费用，但换来的依然是公司净利润3041万元的亏损。