金地集团副总裁阳侃：在产品力中窥见房地产发展生命力

原标题：金地集团副总裁阳侃：在产品力中窥见房地产发展生命力 来源：中国建设新闻网

　　“壮丽70载家国共未来”2019责任地产中国行“打卡”热点城市，对话地产界一线工作者，探寻我国房地产发展责任之道。9月，责任地产中国行走进“魔都”，共话责任地产的“上海精神”，探究产品、需求、体验等住宅内容的变与不变。

金地集团华东区域地产公司(以下简称“金地华东”)在空间和内容上发力，探索“城市更新、社区更新、空间更新”，布局长租公寓、养老产业和社区商业，将这三个场景打造成为“满足人民美好生活”的连通器，把空间、服务、内容整合到文化、社群、市民的公共服务中。服务客户、社区和城市更新，是金地华东的责任，也是对城市美好未来的愿景。

　　金地华东在“社区唤醒行动”中点亮上海南翔金地格林世界社区“彩虹通道”，研究和探索社区微更新课题。

　　“解决社区微更新的核心不在于单纯的物理空间，还包括居民的精神需求，即如何在不破坏原住民生态、文化、情感连接的基础上，找到合适的更新点位与方式，让人们从原有房子的生活半径外延到社区层面人与人的交流。”金地集团副总裁、金地华东董事长兼总经理阳侃阐述了社区微更新理念。

　　金地华东意识到，城市更像是各种规划理念下的大型实验室，要深度参与城市更新的探索和实践。作为“魔都城市更新实验室”的首站，上海市愚园路的弄堂街区为金地华东提供了实践场所。金地华东试图构建新型街区生活体验，让步行友好型城市重新回到大众视野，既关注建筑和街道更新，也关注生活方式、社群交往重塑。

　　Q:你如何看待行业市场现状？

　　A:宏观经济平稳发展、城市群协调发展、社区生活和谐发展是基本点。

　　宏观经济平稳发展是企业发展基础。房地产市场前期由于规模增长诉求，倾向于以杠杆推动周转的资源驱动模式，受调控机制与政策影响，宏观经济平稳发展成为行业保障，进一步推动行业转向产品驱动模式。

　　对于城市群协调发展，以长三角一体化为例，江苏、浙江、上海三省市具备城市圈经济实力，拥有城市发展空间所需的文化积淀。不同地方政府要与区域规划协同、政策协同、行政协同，按照从上到下的顶层设计，建设机场、高速铁路、城际铁路等公共交通设施，居民共享公共资源与高品质生活。这些都将给产业布局包括房地产开发带来良性影响。

　　行业发展要注重社区生活尤其是社区商业建设。社区商业不单是指规模十万平方米以上集群，也可以是两三万平方米的区域，将社区养老、儿童教育、长租公寓、共享办公等业态汇集成小型综合体，就近提供消费内容。这种综合体有利于维系社区人际关系，打造真正的社区生活。比如在苏州工业园区，直径平均1000米范围内就有一个邻里中心，满足居民日常生活所需。

　　Q:你认为行业产品意识的关键是什么？

　　A:房企应该从样板思维转变为交付思维。由于预售制度存在，房企普遍更关注售楼处与样板间环境，重视营销多于产品。存量时代来临，企业要关注交付区，其满意度是评定房企生存与社区价值的重要指标。产品力需要围绕交付体验、交付感受、交付品质进行。交付体验与交付感受能逐步把行业营销从亮点展示转移到客户体验，倒逼行业实实在在、用心地做产品。

　　Q:产品力应从哪些方面提升？

　　A:产品力提升与新技术保护、科技推动有关，要从前端需求和后端体验着手。

　　房企正在加强装配式装修、BIM(建筑信息模型)技术等产品内核打造。装配式装修采用干性施工法，减少装修时间，简化维修流程，让客户有自己的房屋产品说明书，同时追踪客户需求，提供菜单式选择，以实现标准化、模块化。

　　从设计、施工、供应商等体系，到多维度协调、维修、运营等环节，BIM技术能够提升效率。尤其对于商业运营来说，设施设备节能减排、使用效率等分析数据一目了然，还可以呈现人群聚集度，改善空间利用率。

　　技术提升的大前提是把握前端需求。从前关注主流产品、建筑风格、景观设计等，现在从客户体验角度倒逼产品创新，房企要让设计团队、工程团队进入产品交付过程，了解客户真实使用需求、功能调整方向、教育规划配套等内容。

　　设计团队和工程团队要会使用大数据。大数据能抓住主流客户需求点，探知客户没有关注到的潜在需求点。设计团队和工程团队要通过大数据，从前端全面了解客户需求。

　　后端客户体验是衡量产品力的关键。推动产品革新，离不开对已交付小区体验的调查研究。设计团队和工程团队要一房一验，还要去看五年甚至十年前的交付项目，从而形成工作闭环。

　　Q:你曾提过“小区公共空间打造其实就是邻里关系营造”。金地华东如何营造邻里关系或场景？

　　A:打造邻里关系高度体现了产品的生活性，结合关键场景与关键配套，进行标准化设计测试，聚焦关键场景的效果。

　　目前，金地华东打造的“玩呗”关键场景，就是围绕孩子进行的三重场景重叠。孩子是社区生活、商业场景的纽带——他们能够带来老年人，老年人活动也通常会带着孩子，孩子场景与老年人场景形成重叠。同时，父母下班可能会带着孩子散步、锻炼，这就形成了中年人、孩子、老年人三种场景重叠。首先以完善孩子场景为主，其次是叠加老年人场景，最后叠加中年人场景，构成真实而精准的解决方式。

　　要讲好产品故事。围绕社区商业，讲好上学、购物、娱乐等一系列配套故事，更多呈现生活化内容。价值生活可简单分为两种：一种是目的性生活，如看剧、看球、看展、陪女朋友逛街等，属于有目的性的计划安排；一种是即时性生活，更显随意和就近，如儿童教育、老年教育、社区养老、办公、购物休闲等。

　　因此，社区商业应成为生活服务平台。以居家养老为例，老年生活不等同于“照料病患”，而是高品质生活需求。社区商业的居家养老平台应提供便利的生活娱乐空间，把社区养老护理服务送到家里。白天，老人在社区养老中心一起吃饭、一起上课；晚上，老年人回家居住。以就近照顾为主，老年人始终跟邻居生活在一起，没有变更习惯与状态。老年人不会感到与社会脱节，而与城市发展、城市生活同频。

　　Q:在户型和产品针对性上，你有哪些改进的想法？

　　A:我认为大客厅、大卧室以及一室一厅设计将成趋势。年轻群体独立意识强，同时上海结婚率较低，还有些人回归单身，通常都倾向于一室一厅。

　　同时，“60后”群体如果在市中心租房，大多也会选择一室一厅。由于孩子不在身边，大客厅可以满足他们的各种功能需求，这种主力户型或将产生巨大市场。