万科集团总裁祝九胜：万科现阶段是第三次创业

原标题：万科集团总裁祝九胜：万科现阶段是第三次创业 来源：中国经营报

曾喊出“活下去”口号的万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)，在房地产市场大环境的变化下，战略变得更为谨慎保守，财务情况也保持一如既往的稳健。

2019年半年度报告显示，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。值得注意的是，万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，分别同比增长12.38%、36.53%，上半年财务费用为32.27亿元，而去年同期仅为23.32亿元，同比增长38.38%。

万科集团执行副总裁、财务负责人王文金在接受《中国经营报》记者采访时表示：“财务费用上升主要有两个原因，一是今年上半年我们把一些短债转换为长债，融资成本有所上升，二是今年上半年的承债总量也比去年上半年高一点，这是两个比较大的因素。”

王文金进一步指出，万科在净负债率保持行业低位的情况下，还降低了有息负债的总量，今年上半年有息负债从2600亿元降到2250亿元，下降了350亿元，现在公司发债的整体资金成本水平在行业内算是比较低的。

上半年营收净利双增长

坚持积极销售、加速回款的万科，在上半年取得了较为亮眼的成绩。

财报显示，2019年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其他配套占比3.2%。

尽管住宅开发业务成绩亮眼，但万科作为行业的先行者，其多元化业务仍颇受关注。据了解，万科目前公布的业务除了传统的物业开发以外，还包括租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪和其他业务。

而针对此前备受关注的“万村计划”，截至报告期末，万村项目改造完工的房间为2.4万间，部分项目由于开展难度高于预期，基于其投资回报表现进行了相应的经营调整。

2018年底，“万村计划”宣布全面暂停签约新房源。今年7月份，多家媒体披露万科“万村计划”准备放弃部分已签约“农民房”房源，违约房源位于深圳市坪山新区、光明新区等偏僻区域。

对于“万村计划”项目开展存在的难度，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，这块业务涉及到的主体比较多，历史上的问题也比较多，在报批报建方面就会碰到难度。比如消防问题，握手楼怎么解决好消防问题，难度还是挺大的。进去施工，能否按正常的节奏把施工做好，也是本着实事求是的态度，尊重原有业主、原有村民的利益，反复协商。

租赁住宅方面，万科上半年新开业101个项目，总计2.06万间。长租公寓业务累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

对于地产行业目前波谲云诡的形势而言，很多人有自己的判断。

祝九胜认为：“我个人更偏向把万科现阶段理解成第三次创业，万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业，现在第三次创业则是转型城乡建设与生活服务商转型，目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。”

拿地项目减少金额上升

在万科加速销售及回款的同时，其拿地力度却有所放缓。

公告披露，2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。

拿地金额方面，今年上半年的权益地价总额为649.8亿元，均价为6900元/平方米，相比去年同期分别增长了12.38%、26.53%，可以看出，万科在新增项目面积和数量都减少的同时，拿地金额却有所上升。

万科集团董事会秘书朱旭表示，按建面计算，2019年上半年有82%的新增项目位于一二线城市，同比去年有所上升，因此获取的新项目地价高于去年同期，这是由于新增项目更多地布局一二线城市的原因。

针对拿地力度放缓的问题，万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭表示，万科多年来从来没有非常固定的经营数字目标和计划，而都是动态计划，每个季度调整一次。万科坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理，我们拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地。

对于未来项目储备，万科方面认为，应坚持稳健的投资策略，在确保价格合理的前提下发掘各类潜在的市场机会。张旭指出：“万科拿地策略集中在核心都市圈，比如长三角、珠三角、大湾区等，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。”

今年上半年，房地产市场融资环境持续收紧，万科方面认为下半年的融资环境仍存在不确定性，房企融资将面临一定压力。

祝九胜表示，近期的货币市场，特别是信贷市场发生的变化，是配合房住不炒和房地产不作为短期刺激经济的工具来适配的。从我们的实践经验来看，如果土地市场和房产市场受货币市场波动的影响，出现价格大起大落，或者整个行业过度金融化、过度工具化，都会对行业的长期健康发展带来负面效应。