广州项目拿下一年后欲转让大部分股权 保利发展欲抱团扩张

　　在重回行业前三的道路上，保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称“保利发展”)资产腾挪动作逐渐增多。

　　日前，据上海联合产权交易所披露，保利发展旗下项目公司拟新增注册资本引入新投资者，而拟募集资金对应持股比例72.22%。《中国经营报》记者日前走访所涉及的项目发现，保利发展拿下该地块将近一年，仍未动工建设，在搭建工人生活板房。

　　另外，保利发展低股权占比控制项目公司的小股操盘安排，引人遐想。按照计划，增资完成后，新增投资人将持有72.22%股权，保利发展旗下公司持有27.78%股权，但地块仍由保利发展进行操盘。而且，项目公司5名董事组成的公司董事会中，保利发展旗下公司将会提名3人，董事长则由其提名的董事担任。

　　受访证券人士指出，因为保利发展实际控制着项目公司的董事会，预计该项目公司依然由保利发展并入报表。该证券人士也提到，少数股东权益较大，说明上市企业对外投资很多，但是在单个公司的投资里面，占股比例相对较低。

　　近两年，保利发展大力推进抱团发展，多数项目的权益占比较低。2016年，保利发展的少数股东权益为288亿元，2017年和2018年分别大幅上升至523亿元和645亿元。

　　针对上述情况，记者近日致函采访保利发展方面，截至发稿时未获相关回应。

　　拿地一年后仍未动工

　　据上海联合产权交易所信息，保利发展旗下的项目公司广州穗阳置业有限公司(以下简称“广州穗阳”)拟新增注册资本2599.712万元，拟募集资金虽然暂无具体数额，仅称“视征集情况而定”，但对应持股比例达到了72.22%。

　　工商信息显示，广州金地房地产开发有限公司(以下简称“广州金地”)持有广州穗阳100%股权，而广州金地是保利发展直接全资持股的子公司。值得关注的是，募集资金将用于补充广州穗阳的流动资金，以及广州黄埔区中新知识城ZSCN-C1-1地块项目的开发建设。

　　对于增资人的要求，该项目不接受联合体投资，不接受委托持股、信托计划、资产管理计划、契约型私募基金投资。而且，意向投资人或其关联公司在2015~2017年的销售金额每年超过1400亿元(须提供公司年报或以第三方平台“克而瑞”公布数据为准)。

　　据克而瑞发布的相关统计报告，2015年、2016年销售金额超过1400亿元的房企都是仅有7家，2017年增至12家，这其中还包括了保利发展。但符合上述条件的房企，主要是万科、恒大、碧桂园、中海等为数不多的几家大型房企。

　　此外，记者注意到，中新知识城ZSCN-C1-1地块项目同样是保利发展通过产权交易平台获得。2018年8月，保利发展在南方联合产权交易中心以16亿元拍下广州市启坤房地产开发有限公司90%股权，后者是广州知识城投资开发有限公司旗下公司，持有中新知识城ZSCN-C1-1地块。

　　据广州市规划和自然资源局披露的信息，2012年12月，广州知识城投资开发有限公司以2.02亿元的底价拿下中新知识城ZSCN-C1-1地块。作为宅地项目，该地块占地面积12.87万平方米，最大容积率为1.8。

　　近日，记者实地走访了解到，被保利发展拿下一年后，中新知识城ZSCN-C1-1地块仍未正式动工建设，工人的生活板房仍在搭建中。虽然停有几辆大型机械，但偌大的工地依旧平整，工作人员寥寥无几。

　　该地块旁边，则是万科幸福誉在建的五期项目。销售人员向记者介绍，项目早在2014年就已开售，即将推出的五期项目，精装修的单价大约在2.3万元到2.6万元之间。

　　拿下地块一年后，保利发展仍在寻求新的合作方，这是近年来房地产行业抱团发展趋势明显的一个缩影。克而瑞相关研究报告指出，从TOP100各权益段房企的数量分布来看，权益比在90%以上的房企数量明显减少，占比从2016年的超6成降低至2018年的不足4成。而相应的，权益比在70%~80%、80%~90%之间的房企数量则逐年提升，目前已在百强房企中占到近半数。

　　而且，早年扩张拿下的多宗高价地块，也让保利发展遭遇困境。近期，保利发展对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备，涉及项目共有7个，合计计提存货跌价准备金额高达23.4亿元，减少公司2018年末总资产23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元。

　　抱团加速扩张

　　增资后，尽管大部分广州穗阳股权将会旁落，但保利发展仍主导着项目的开发销售。增资完成后，新增投资人将持有72.22%股权，广州金地持有27.78%股权。文件明确提到，中新知识城ZSCN-C1-1地块项目仍由保利发展进行操盘，操盘方式增资完成后具体细化。

　　另外，按照保利发展的计划，增资后，广州穗阳由5名董事组成的公司董事会中，广州金地提名3名董事，新入投资人提名2人，而且董事长则由广州金地提名的董事担任。

　　小股操盘模式在房地产行业并不鲜见，具有资金投入小、加快品牌输出、扩大市场规模等优点。而且，基于会计上的实质重于形式原则，占股比例较低的保利发展或许依然可以将该项目公司并入报表。

　　对于上述情形，一位不愿具名的证券人士告诉记者：“预计该项目公司还是会由保利发展并入报表，因为保利发展实际控制着项目公司的董事会。”

　　通常情况下，房企合作项目情况，往往在少数股东权益方面得到体现。该证券人士表示：“形成少数股东权益，很多合资公司都会有这样的情况。上市企业参股投资的公司虽然并表，但是其占股的比例较低，形成的少数股东权益就会越来越多。少数股东权益较大，说明上市企业对外投资很多，但是在单个公司的投资里面，占股比例相对较低。上市房企采用合作开发的模式，也是一个正常的做法。”

　　近年来，保利发展热衷抱团发展，不少项目权益占比较低，多为合作项目。记者查阅Wind数据统计了解到，保利发展2014年、2015年、2016年的少数股东权益分别为195亿元、256亿元、288亿元，而到了2017年和2018年，分别上升至512亿元和646亿元，少数股东权益在所有者权益中的比重由2014年的24%上升至2018年的35%。

　　值得关注的是，增资出让广州项目公司大部分股权的同时，保利发展日前也计划转让句容保利万宏置业有限公司(以下简称“保利万宏”)30%股权，这是保利发展在保利万宏所持有的全部股权。

　　此外，保利发展在2018年8月取得佛山南海区桂澜路东侧地块，成交总价达到 85.78亿元，刷新了佛山总价地王纪录。2018年财报显示，保利发展拥有该地王项目的60%权益，此前保利发展表示拟引入合作方共同开发。

　　自2017年提出回到前三的目标后，保利发展近年销售增长明显。2016年，保利发展销售金额为2101亿元，同比增长 36%，2017年和2018年的增速分别为47.2%、30.91%，保持较高增长水平，明显高于2015年的12.75%增幅，其销售规模从2015年的1541亿元升至2018 年的4048亿元。

　　“随着房地产行业的行业集中度提升，头部房企近几年来的规模增速是远高于行业平均增速的。”资深地产专家刘忠岭告诉记者，规模可以给房企带来规模效应、品牌效应，是赢得市场竞争的重要因素，“目前头部房企前五名已经基本稳定，但是前五名内房企之间的具体排名还可能会有浮动，关键就看未来5~10年的业务规模情况了。”

　　目前，保利发展与前三阵营虽然仍有一定距离，但保持着大幅增长势头。中信建投证券研报显示，保利发展2019年上半年销售绝对金额位列房企销售第4位，而从top5销售增速来看，保利发展销售增速高于碧桂园、万科、恒大和融创，高出top5平均销售增速约17个百分点。

　　不过，保利发展在拿地方面依然保持谨慎。上述研报提到，保利发展2019年上半年拿地金额 530 亿元(未包含海外项目)，权益拿地金额 409 亿元(成都项目未披露权益比例，故未包含)，拿地金额占销售金额比重 21%，拿地相较于以前年度仍趋于谨慎。

（文章来源：中国经营网）