[价值榜]中国奥园：拿地激进分红率连续三年走低|中国奥园_新浪财经

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　　新浪财经房产|大眼楼管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　中国奥园成立于1996年， 2007年于香港联交所主板上市，2019年销售金额突破千亿门槛。公司根植粤港澳大湾区，逐步迈向全国化均衡布局。除地产外，公司还同步发展金控、文旅、健康生活、跨境电商等板块，完善“一业为主、纵向发展”的业务格局。中国奥园位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第24位，其中公司在综合规模方面表现一般，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对较好，位列12位；而盈利能力方面在TOP50中表现中上游，位列14位；且中国奥园的财务表现较为一般，较高的融资成本与资产负债率拉低了公司整体的财务稳健性。

　　综合规模：连续三年激进拿地

　　据克而瑞及公司公告数据，中国奥园在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为514.72、1180.6、4585亿元，在TOP50房企中分别位列第24、23、33位，头部效应不算明显。中国奥园销售额从2017年的行业第40位，逐渐提升至2019年的第27位。

　　中国奥园拿地进取，近几年的拿地面积保持较快增速，且拿地面积明显高于销售面积接近，整体的土地储备池子在逐渐增大，但由于销售增速较快，因此公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，中国奥园营收为505.66亿元，同比增速达到62.77%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一增速表现不足为奇。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达2898.8亿元、369.97亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第38位。

　　运营周转：存货周转率低

　　中国奥园2019年拿地金额为515亿元，拿地面积为1609万㎡，同比增长27.9%，相较于销售面积而言，拿地力度较为进取。拿地均价约为3199元/平米，较上年的2340元/平米明显上涨。中国奥园全年销售面积为1168.5万㎡，销售金额为1180.6亿元，同比增长29%，这一增速在TOP50名单中较为靠前，这在很大程度上提升了中国奥园在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为3.16。总体看，全年的拿地面明显大于销售面积，整体土地储备在持续扩张。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。中国奥园收入储备倍数为10.77（参照的是2019年收入），低于主流房企数据均值13.48，而公司该数值2018年为10.16。

　　中国奥园的存货周转率表现一直较为低迷，近十年来在0.25左右波动，由于2019年结算增速较大，存货周转率由2018年的0.22回升至0.26。

　　盈利能力：分红率连续三年降低

　　中国奥园近年来营收及利润增速较快，近三年利润增速分别达到86.15%、46.89%、74.39%，得益于去年的项目结转，全年业绩增速较快。但利润率表现一直差强人意。2019年中国奥园销售毛利率为29.73%、销售净利率10.33%，最终靠着高企的资产负债率，使得净资产收益率（加权ROE）达到31.23%，各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。

　　在千亿规模左右的几家房企中，中国奥园的加权ROE表现一般，比蓝光发展、荣盛发展、龙光地产都要高一些，这跟中国奥园的负债率较高有关系。不过，值得注意的是，这是中国奥园近十年来最好的ROE水平。与此同时，中国奥园近些年的股利支付率逐渐走低至34.64%，而206-2018年的支付率均超过40%。