[价值榜]雅居乐：业绩波动大 收入增速或持续放缓

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　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团。经过28年的发展，雅居乐已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。截止2019年12月31日，总资产规模超过人民币2700亿元，业务覆盖国内外200多个城市，员工人数超过38000人。雅居乐位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第41位，其中公司在综合规模方面表现中等，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对靠后，位列38位；而盈利能力方面在TOP50中表现中下游，位列30位；且雅居乐的财务表现较为靠后，较高的融资成本与短期偿债压力拉低公司整体的财务稳健性。

　　综合规模：增速明显放缓

　　据克而瑞及公司公告数据，雅居乐在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为472、1179.7、5255亿元，在TOP50房企中分别位列第28、25、28位，头部效应不算明显，处在中游水平。雅居乐销售额在2018年突破千亿规模，但仅两年销售增速明显放缓，鉴于当前行业体量已达到顶部区域且调控政策将持续，公司销售增速放缓或将成为未来趋势。

　　雅居乐拿地节奏把握的较好，近几年的拿地面积保持较为合理的增速，且拿地面积稍高于销售面积，整体的土地储备池子大致保持稳定增长，因此公司的土地储备面积较为充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，雅居乐营收为603.18亿元，同比增速达到7.17%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一转结营收的增速表现较差。值得注意的是，雅居乐近四年的营收增速均未能超过双位数，且利润增速波动颇大。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达2732.32亿元、653.36亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第20位。

　　运营周转：缓慢增长或成常态

　　雅居乐2019年拿地金额为472亿元，拿地面积为1090万㎡，同比增长13.39%，相较于销售面积而言，拿地力度保持稳定。拿地均价约为4334元/平米，较上年的4076元/平米略有上涨。雅居乐全年销售面积为891.1万㎡，销售金额为1179.7亿元，同比增长15%，这一增速在TOP50名单中较为靠后，这在很大程度上拉低了雅居乐在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为3.06。总体看，全年的拿地面高于销售面积，整体土地储备平稳增长。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。雅居乐收入储备倍数为9.27（参照的是2019年收入），低于主流房企数据均值，而公司该数值2018年为9.3。

　　雅居乐的存货周转率表现较快，近十年来在0.4-0.6左右波动，由于2019年结算增速与土地储备增速均在平稳增长，因此存货周转率保持稳定，由2018年的0.45略升至0.48。

　　盈利能力：业绩波动大

　　雅居乐近年来营收及利润增速起伏较大，曾一度连续三年归母利润负增长，全年营收增速下滑，营业利润同比负增长，扣非后归母净利润同比下滑64%。利润率表现也一直是中规中矩，2019年雅居乐销售毛利率为30.48%、销售净利率15.31%，最终靠着较高的周转率，使得净资产收益率（加权ROE）达到17.53%，各项盈利指标处在TOP50房企的中下游。

　　在千亿规模左右的几家房企中，雅居乐的加权ROE表现一般，比蓝光发展、中国奥园、荣盛发展都要低一些，这跟雅居乐的净利润率及杠杆率较低有关系。不过，值得注意的是，这是雅居乐近几年来较好的ROE水平。与此同时，雅居乐近些年的股利支付率逐渐走低至47%，而2015年的支付率高达93.23%，但分红力度依然较TOP50房企平均水平要高。

　　财务：融资成本连续两年走高

　　雅居乐2019年平均融资成本较相比2018年上升0.6个百分点，达到7.1%的水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，过去一年来雅居乐的资产负债率比较稳定，但净负债率及短期的偿债压力有所上升。2018年数据显示，雅居乐平均融资成本也约为6.49%。

　　目前雅居乐账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有425.55亿元，短期债务为422.97亿元，长期债务为544亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，雅居乐短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.99，高于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2019年底，雅居乐净负债率为82.8%，在TOP50中位列第15高位，略高于均值81.23%，与华侨城、宝龙地产处于同一水平。但资产负债率较低，为76.09%水平。且公司整体的土地储备多数三四线城市，存在一定的风险。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50