新城控股财技：近半利润为非经营 存货难支撑销售？

　　原标题：新城控股隐秘财技：近半数利润为非经营，存货如何支撑高额销售？

　　来源：AI财经社

　　新城控股，发迹于江苏常州，地产行业新晋十强中发展最快速的企业。发出2018年年报的26天后，这家信心满满的企业收到了上交所的一纸问询函。

　　新城控股是第一家发布2018年年报的房地产企业，这是一张令新城足够满意的成绩单。年报显示，2018年，新城控股全年合同销售金额达2210.98亿，同比增长74.82%，销售面积达1812.06万平方米，同比增长95.21%。

　　新城的年报也给了行业和资本市场足够多的考量时间，时隔近一个月后，质疑还是降临在它的头上。

　　4月2日，新城控股发布公告称，公司收到上海证券交易所对公司2018年年度报告的事后审核问询函。为便于投资者理解，请新城控股从利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面进一步补充披露信息。

　　存货难以支撑销售额？

　　对于新城来说，决定它如今江湖地位的一年是2015年。那一年，新城B股转A股，打开融资渠道，新城的发展如开了闸一般，两年千亿，三年两千亿。新城再也不是当初籍籍无名的地方房企，其疯狂的发展速度令其他销售额追逐者惊叹。

　　（新城控股）

　　从财报来看，新城销售额可观，近三年平均复合增长率更是达到90.6%，这是一个令行业仰视的数字。但是，AI财经社查阅新城控股2018年年报，在存货方面，通过相关公式计算本期增加的存货数，加上期初数额763.79亿，可得出新城控股可销售的数额是1783.72亿，远远低于2210.98亿的销售数值。

　　从数字上来看，存货似乎难以支撑起销售额的数值。某市场机构研究总监表示，“出现这种情况的原因是，一方面可能是企业本来土储就较少，施工开工规模较小。另外一方面就是企业合作、联营企业较多。”

　　对此，新城控股回复AI财经社称，“2210亿的销售为全口径的销售数值，包括了合联营的销售，而存货方面的数字均为并表范围内的数字，所以按照并表范围内推出来的数字会小于全口径的数字，当中差了非并表的部分。”

　　AI财经社查阅年报发现，2018年，新城合作联营的企业并没有那么多，年报中“权益法下确认的投资损益”这一列的数字也有部分为负值。

　　对于存货，新城控股相关负责人强调了房地比和存货的多样性。存货包括新购入的可开发成产品的土地，以及尚未建成和已建成、待出售的物业。存货和销售额有着密切关系，AI财经社横向对比了其他企业这两个数值，万科这两个数值之和是9353.56亿，销售额是6069.5亿元。

　　上交所的问询函中也提到，“公司（新城）2018年末存货为1455.73亿元，同比增长 90.59%。请公司补充披露：房地产开发业务去化情况和存货情况的区域分布特征。”

　　另一个和销售额相关的财务数据是销售费用，2018年，新城的销售费用是22.67亿，而新城控股全年合同销售金额达2210.98亿。

　　新城控股自己坦承，公司的营销费率总体“较低”。原因是，由于大部分项目销售采用公司内部营销团队自销方式，所以公司的营销费率总体相对较低。其次，从2018年1月1日起，公司根据新收入准则要求，将为取得销售合同产生的增量成本。另外，由于年报中的销售费用为并表口径，而2210亿为全口径销售金额，两者相除也存在分子和分母口径不一致的情形。

　　一位上市公司的财务人员对AI财经社表示，“现在业内销售起码是两个点以上，四个点很普遍，如果找销售公司，五到八个点也是正常的，新城的费用太低了。”

　　分红大度，净利润存争议

　　在新城2018年的年报中，最为引人注目的当是新城的净利润。年报显示，这也是资本市场相当看重的一个财务指标。2018年新城控股实现营业收入541.33亿元、同比增长33.58%，归属于上市公司股东净利润104.91亿元，同比增长74.02%。同时，新城拟向全体股东每10股派发现金红利15元。相较行业其他企业，新城此举相当大方。

　　（近些年，新城一直高喊“住宅+商业”的发展战略，目标是2020年时开业100座吾悦广场。）

　　AI财经社翻阅年报发现，新城的投资收益为22.67亿，公允价值变动收益27.85亿，这两项加起来总计50.52亿，所占比例近一半。一位注会分析师表示，新城的净利润看起来特别高，但是这两个数据都是非经营性收益。

　　克而瑞研究中心企业研究总监沈晓玲表示，“很多企业合作、不并表的项目，这些项目的收益会放到投资价值里。公允价值就是它的持有物业会进行评估，把评估价值放上去，新城的吾悦广场开业了，持有的购物中心会有公允价值增加。”

　　新城控股表示，如果在计算公司盈利能力时将其扣除，在某种程度上意味着大幅低估了商业地产在新城控股产业版图中的价值。另一方面，这部分公允价值价值变动损益也会计提对应的递延所得税负债，因此27亿的公允价值变动收益对应的税后金额为20亿，也仅占全部净利润的17%。

　　克而瑞研究中心分析称，据新城年报数据测算，2017年、2018年吾悦广场平均单项目租金及管理费营收分别为0.44亿元/年，0.50亿元/年。假如按照企业计划，2019年新开业22座吾悦广场，想要在2019年实现40亿收入目标，吾悦广场单项目平均营收应达0.62亿元/年，考虑到新开业的商业地产项目需要一定的布局周期，如何在短期内实现平均单体项目的收入上涨，将考验企业商业地产的运营能力。

　　此外，截至2018年底，新城控股总资产规模3303.18亿元，尚未使用授信额度为836.17亿元，在手现金余额454.09亿元，短期债务201亿元，现金短债比2.26倍。2018年，公司经营性现金流净额38.17亿元，资产负债率84.57%，净资产负债率较前一年下降18个百分点至49%，财务指标备受瞩目。与此同时，作为一家逆市增长的行业巨头，新城的隐秘“财技”更加需要关注。

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责任编辑：王勇