来源：地产原本
2016年，7月7日，当时还叫K2地产的石榴集团带着一家子公司首次来到了郑州的土拍现场。
当天，K2与一家名为晟和详实业的郑州地头蛇公司在经过数百轮的竞拍后，以9.35亿元夺得了郑州市高新区的石佛城中村改造项目的72号地块，比底价高出4.12亿元，溢价78.9%。
晟和详实业表示，“早就超过了目标价。”
据了解，晟和详实业硬着头皮与K2刚到最后是因为，该地块此前在一级开发上：已经花了将近5个亿。
在当天，除了72号地块之外，K2还参与了相邻的73号地块、74号城中村旧改地块竞拍。
比晟和详实业幸运的是，K2早在72号地块上用光了子弹，没能和这两个地块早前在一级开发上就投进一大笔钱的开发商“刚”到最后。
但不幸的是，K2的争夺还是让这两家开发商在拿地上多花了：一个亿。
在这一天，郑州依靠旧改存活的小房企们感受到了K2的恐怖，但他们选择了“臣服”的做法，带着几个亿跑来北京找到K2的两位老板崔巍、桑春华说，“求别抢地了。”
但崔巍、桑春华还是不买账，并且拿着大笔现金：“攻陷郑州”。
而石榴的做法也引起了这些郑州小房企的不满。
2016年12月3日上午，郑州15家超级小的房企组织了一次大规模维权，拉着白色的横幅大喊：“K2们”来搅局，滚出郑州。
并把石榴的扣上了一顶大帽子，横幅上写着：抬高郑州房价的罪魁祸首。
实际上，拿地本就是拼实力的过程。但城中村改造对于政府来说最难的一点是什么？
是棚改?是规划？还是建设？其实都不是，而是资金，因为对于旧改来说，只要有足够的资金一切问题都可以解决。
可惜的是各地政府最大的难处就是：资金不足。
关于旧改的流程，本应是一级、二级土地开发明确分开，由各个区政府自己成立投资公司进行一级土地开发。
但由于政府资金不足，所以联合开发商变成了行业的一种潜规则。
先是由开发商负责拆迁、安置房建设、村民过渡费等各项费用，政府负责拆迁、安置等具体事务。
之后，当地块可以进行二级市场开发时，再由该开发商底价拍得该地块，甚至政府还会返还底价。
但这样的潜规则面临着一个问题，一级开发完成的土地转移到开发商手里也是要通过土拍流程的，这个流程很容易被别的开发商介乎。
所以，“不去抢别家开发商在一级市场辛辛苦苦投入的果实”是行业的一个共识。
特别是郑州的地产圈，无论是外来的开发商还是本地的开发商，都只会去拿大宗地块，而潜规则的会把旧改的小地块留给郑州的小房企。
一是：在人家的地盘做旧改没这些本地小房企有经验；二是，也得给人留口饭吃。
不过2016年时，在郑州，这个行业的潜规则被当时叫做：K2地产，现在叫做石榴集团强势打破了。
这也是石榴集团的名声第一次传遍行业，这种也让行业知道了这么一家“不讲规矩”的房企，不过至此之后，石榴在行业内就没有了什么声音。
直至前几天，石榴集团在港交所申请IPO，这家企业才重新回到大众视野。
5月31日，石榴地产板块的母公司石榴投资集团有限公司向港交所递交上市申请，虽然号称是投资集团，但从招股书里可以看出，这家企业的大部分营收还是来自于：地产。
因此，外界也把石榴投资集团的上市申请看成是又一家房地产公司上市。
实际上，除了被郑州开发商集合喊“滚出郑州”那一次外，石榴在外界的眼里都没有展现过太多的信息，而这份招股书也透露了石榴未被市场所知的一面。
例如，谁才是石榴真正的老板。在行业内，一直在流传崔巍跟桑春华在石榴的身份，据招股书显示，这两人是创业合伙人，在2008年创立了石榴置业，虽然在职位上崔巍比桑春华更高一阶层，但两人的关系应该像富力的两位老板一样。
而另外，石榴的房子到底有没有人买在招股书里给出了答案。
据招股书显示，2018年、2019年及2020年，石榴营收分别为99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元。
虽然石榴在上市前在各大销售排行榜里找不到名字，但按照港股、A股排名的话，大概率排在行业第60名的位置。
而在利润方面，石榴2018年、2019年及2020年毛利约为33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元;净利润分别约为15.84亿元、7.18亿元和11.31亿元。
利润方面，石榴能挤进行业前57，也表示了，石榴虽然在行业内排不上位置，但起码能喝口汤。
而在负债方面，石榴2020年12月31日以及截至2021年3月31日，石榴的借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）分别为229亿元，这个数字对一家年营收120亿的房地产企业并不算高。
但糟糕的是，过去几年，石榴各种融资渠道的实际利率都超过了8%。
除了土地成本增高外，融资利率的高居不下也是石榴的资产回报率在2020年只有1.3%的原因。
而在招股书里，石榴也坦言，上市的第一个目的就是为了：优化资本架构。
不过与，规模、利润、并且同样是从重仓一地起家的大唐控股集团、景瑞控股等企业为例。
就算石榴上市了，或许对资本架构也不会有太多的改变。
并且，招股书里，显示石榴将近44.7%的土储比例重仓在京津冀，比起重仓东南沿海的大唐，重仓长三角的景瑞，石榴不算特别好的标的。
在招股书里，石榴方面提到上市有三个原因，优化资本架构、为持份者带动流动性，提升品牌形象。
说实话，按照石榴的规模以及目前的财务状况，德信、领地、大唐、上坤都已经成功上市，石榴递表应该也会通过。
但按照同类型房企相比，石榴就算上市了，每天的成交量大概也只在百来万左右，就算上市成功了或许也只是瞎折腾一场。
林康乐/文
主业：吃喝玩乐
副业：卖萌
爱好：写东西
没什么想法
就希望大家都能住的开心
责任编辑：张海营
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