本报记者 方超 张玉 上海报道
随着祥生开启IPO，市场广为流传的“房企三十强中唯一未上市的企业”说法，或将不再成立。
日前，港交所披露祥生的上市申请文件，招股书显示，其在2017~2019年期间，分别实现收入62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，营收复合年增长率达到137.6%。
除去高速增长的业绩，作为地产行业前三十强唯一未上市房企，祥生地产的布局战略也引发外界关注。招股书显示，其自2016年起便采取“1+1+X”战略，即以浙江、泛长三角区域为主，重点布局核心二线城市等其他潜力城市。
地产分析师严跃进认为，祥生地产通过冲击港股IPO，能够更好地促进融资和提升品牌影响力，而深耕长三角等储备质量较高的区域，对于祥生地产后续规模扩张等具有积极作用。
长三角土储占比超7成
在房企纷纷加码一二线的大背景下，持续深耕长三角的祥生引发市场广泛关注。
梳理相关信息可发现，自3月12日以45亿元加码深耕杭州以来，祥生地产已陆续在宁波、合肥等多地落子，其中，新获取土地中位于一线、准一线及二线城市的占比已超过85%。
值得注意的是，在祥生地产所拿的上述地块中，首入城市或重要地段等成为重要看点。
如3月12日，祥生地产以总价44.98亿元成功竞得杭州钱塘新区下沙大学城北单元两幅住宅用地，其中，杭钱塘储出[2020]1号地块以楼面价10125元/平方米、总价20.96亿元被祥生收入囊中，杭钱塘储出[2020]2号地块以24.02亿元总价、16763元/平方米楼面价成交。
中指研究院分析称，上述地块所处下沙大学城北，规划利好较多，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学杭州师范大学附属小学、杭州市启源中学等生活配套。
祥生地产则表示，其在杭州下沙板块再度落子，“足以充分体现祥生精研城市，持续深耕杭州的布局策略”。相关信息显示，自2015年首次落子杭城以来，祥生地产已在杭州实现近20幅地块的战略布局。
而祥生地产对杭州等浙江市场的重视，亦在IPO申请材料中得以展示。招股书显示，截至2020年3月末，其拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，应占总建筑面积为约2304.5万平方米，其中约1156.2万平方米位于浙江省，占比50.2%，而在营收方面，来自浙江省的收入也占据祥生地产的相当大一部分。
值得注意的是，除了浙江外，祥生地产亦在布局长三角区域内的江苏、安徽等地。相关信息显示，土储方面，安徽所占比例为13.7%、江苏则为8.1%，而自2020年以来，祥生地产亦在合肥、南通等地落子。
对此，祥生地产表示，其“自2016年起采纳‘1+1+X’扩张策略，据此，我们以于浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市”，而上述布局策略为其“业务带来显著增长”。相关信息显示，2018年，祥生地产全口径销售额1029.2亿元，实现首次突破千亿规模。
祥生地产“‘1+1+X’布局战略总体上是合理的，尤其是浙江市场这两年表现很好，对于此类企业的发展是具有积极作用的”，严跃进同时也表示，上述布局城市，土地储备质量较高，对于祥生地产后续规模扩张等也有积极的作用。
或将降低融资成本
深耕长三角等优质区域让祥生地产成为业界黑马，而冲击IPO则让其受到外界更大关注。
招股书显示，在营收复合年增长率为137.6%的情况下，在2017~2019年期间，祥生地产的毛利率分别为13.2%、21.1%和23.9%，净利润方面，其分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元。
“伴随着营收的高速增长，企业的盈利能力也在持续改善，毛利率由2017年的13.2%上升至2019年的23.9%，但仍低于TOP30平均的28.8%，”克而瑞也表示，“未来随着企业运营能力的持续提升，毛利率仍有提升空间。”
而在净利率方面，克而瑞方面认为，早期由于祥生地产快速扩张导致销售管理等费用大幅提升，净利率出现负值，“但是目前集团费率管控能力持续提升，截至2019年企业净利率已提升至9.0%，位居近一年内IPO的房企中游水平”。
“参考其他一年内IPO的房企来看，上市前企业净负债率较高是常见的行业现象，”克而瑞方面同时表示，“祥生又属于扩张期，后期随着上市扩大股本同时帮助企业融资获取现金，净负债率将有机会降至行业平均水平。”
祥生招股书也显示，截至2019年底，其2018年票据已全部偿还，且并无未偿还结余，此外，3月11日，祥生成功增发今年1月23日发行的美元高级定息债券。原债券期限2年，于2022年1月23日到期，增发后债券规模为2.03亿美元。
而有业内人士认为，“随着上市进程的有效推进，祥生将获得境内外资本市场助力，综合债务成本将进一步下降，同时多元化融资渠道将不断得到完善，有助于其更快实现‘规模与品质’双优发展。”
“通过上市，能够更好地促进融资和提升品牌影响力”，严跃进认为，祥生这几年持续拿地和做大规模，本身战略动作非常强，通过上市，进一步说明今年房企依然有很多机会，“此类企业后续发展节奏将进一步加快，有助于强化竞争力”。
未来聚焦效率提升
产品线“7改4”、全面升级落地“祥生服务体系”、倡导“交付幸福生活”……聚焦产品力、服务力的提升，正成为“黑马”祥生地产的另一大关注点。
相关信息显示，近年来，祥生致力于创造可以满足客户不同生活需求的产品，在产品开发中也不断作出升级调整，其在2019年展开了一轮聚焦产品的迭代与升级，将过去的7大产品线迭代升级为如今的樾系、府系、云境系和TOP系。
对此，亿翰智库认为，于企业自身而言，在产品线的迭代过程中，祥生经历了对产品的自我过滤、优化、升级，通过对20余年产品打造经验的总结和提炼，“无论是产品的设计、配置还是其背后的文化基因都得到了升华。而以更优质的产品聚焦城市、区域精准的布局，还能帮助其高质量地落位‘1+1+X’投资战略”。
除了聚焦产品力的提升外，以“营造幸福生活”为企业使命的祥生地产，近年来还通过“量身定制”的服务，满足客户对生活、空间等多层次的需求。
值得注意的是，在地产白银时代，在提升产品力、服务力的同时，如何让运营管理更具效率，也成为行业关注点。
祥生地产招股书显示，为促进全国扩张，其将继续执行标准化的管理程序以提高运营效率，亦计划完善综合运营模式及进一步鼓励各个部门于各项目阶段（如项目设计、施工、销售及营销）相互合作，“将继续高度重视项目规划及定位，以提高开发效率、实现高资产周转及确保产品质量”。
祥生地产亦在招股书中指出，将“进一步授权区域公司及项目公司进行决策优化组织结构”，以及“计划提供更强大的数据支持，以提高区域及项目公司的管理效率”。
（编辑：石英婧 校对：彭玉凤）
责任编辑：王帅
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
