SOHO中国打包出售停车位 房地产涌现另类投资领域

　　SOHO中国打包出售停车位 房地产涌现另类投资领域

　　余燕明

　　传统类别的物业资产之外，房地产另类资产也愈发受到资本青睐。

　　日前，SOHO中国有限公司（00410.HK，下称“SOHO中国”）宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。

　　这笔交易仍然是SOHO中国的资产出售计划的一部分。2019年6月底，SOHO中国方面表示还将继续出售总价值约为78亿元的物业资产，并为此在北京举办了资产推介会，以招揽买家。对SOHO中国而言，摆上货架出售的商业物业，现阶段都是非核心资产。显然，这次集中打包出售的2583个地下停车位，亦非其核心资产。

　　但是在一些投资方及资产管理机构的眼里，停车场等实际上属于“尚未获得广泛关注、其价值有待进一步发掘”的资产类别。

　　从SOHO中国手里收购这些地下停车位资产包的买家是“慧泊停车场投资（广州）有限责任公司”（下称“慧泊停车”），它隶属于览睿资本（Lime Tree Capital），这是一家总部位于香港的私募股权投资管理公司。

　　据《中国经营报》记者从一位知情人士处获悉，览睿资本在内地的投资专注于停车领域，并募集了近10亿美元的两期“汇泊停车产业基金”专项部署停车场项目。

　　加上这次收购SOHO中国在北京的9个商业项目计2583个地下停车位资产包，览睿资本发起的汇泊停车产业基金已经在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、重庆和成都9个城市，重资产投资了47个停车场项目，持有并管理了约3.5万个停车位。

　　已出售逾250亿元物业资产

　　据悉，SOHO中国向慧泊停车出售的2583个地下停车位资产包，分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO这9个商业项目。

　　记者从上述知情人士处获悉，SOHO中国在北京的这9个商业项目配套建设了约8000个停车位，本次的交易标的实际上为这些商业项目尚未散售的地下停车位。

　　另外，这9个商业项目的地上办公楼和商铺绝大部分面积在早年已经由SOHO中国完成了散售。

　　按照共计2583个地下停车位对价7.61亿元计算，平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

　　慧泊停车为了收购这些地下停车位资产包，支付了较高的溢价。据悉，这2583个地下停车位的账面净值约为5.08亿元，按照7.61亿元对价计算，相比账面净值的成交溢价率达到了近一半。

　　因此，这笔出售事项将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润，相当于SOHO中国在2018年度营业收入的14.7%，占SOHO中国2018年度经营利润（不含投资物业的评估增值）的10.8%。

　　之前，SOHO中国董事会主席潘石屹抱怨过中国内地商业物业的租金回报率过低。

　　“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”潘石屹说。

　　记者查询获知，在2018年，SOHO中国的债务融资成本仍然保持在行业内的较低水平，约为4.6%。2019年上半年，SOHO中国的平均融资成本微幅上升至4.8%左右。

　　一位市场人士评价称，这些地下停车位打包出售后，不仅可以给SOHO中国带来大笔现金回笼，录得显著的出售收益，以及对比这些地下停车位资产包的回报率与SOHO中国的融资成本，将会有利于上市公司降低融资成本支出，优化融资利息高于资产回报的不良结构。

　　2014年以来，SOHO中国已经陆续出售了其位于北京和上海的多处核心物业资产。

　　其中，2014年，SOHO中国以总对价82.8亿元，出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积。

　　2015年，通过股权转让的形式，SOHO中国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益，预计其所占的股权转让款为42.5亿元，同时收回了近46亿元的股东贷款及利息。

　　2016年，SOHO中国以32.2亿元的对价，出售了位于上海的SOHO世纪广场；2017年，SOHO中国又进一步出售了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业面积，合计对价85.8亿元。

　　按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况，过去近6年时间以来，SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产，并且其资产出售计划还将继续。

　　到2019年6月底，SOHO中国在北京仍然持有了前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及在上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9宗物业资产。

　　其中，位于上海的古北SOHO在今年2月份刚刚开业，而位于北京的丽泽SOHO则正在开发建设中，预计会在今年下半年竣工开业。

　　今年6月底，潘石屹在北京举办的资产推介会上表示，除银河/朝阳门SOHO之外，SOHO中国目前持有的其他8个商业项目撑起了上市公司的核心资产，并将继续持有。

　　停车场资产受资本青睐

　　显然，SOHO中国此次向慧泊停车出售的2583个地下停车位，并不被视作上市公司的核心资产。

　　但是对于耗资7.61亿元收购这些地下停车位资产包的览睿资本而言，停车场却是其目前在内地大举投资并部署的唯一资产类别。

　　据记者了解，迄今为止，览睿资本发起设立的汇泊停车产业基金已经在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、重庆和成都这9个城市，投资了47个停车场项目，总计约3.5万个停车位。

　　这些停车场项目大部分所属各个城市的优质物业，例如位于北京的天元港中心和诺德中心，位于上海的万都中心、第九人民医院及上海儿童医学中心，位于广州的越秀维多利及保利克洛维，位于天津的融创中心，位于南京的紫峰大厦，位于苏州的世茂广场，位于重庆的协信城，以及位于成都的时代广场等。

　　据悉，汇泊停车产业基金已经募集了近10亿美元资金，用于在中国内地一线城市和经济活跃的强二线城市，寻找写字楼、商场、专业市场、医院和交通枢纽等停车需求相对旺盛的停车场项目。

　　记者从另一名投资人士处获悉，未来3~5年内，览睿资本计划在中国内地各大城市完成的停车场投资规模突破100亿元左右。

　　前述知情人士介绍，参照之前已有的投资案例，汇泊停车产业基金在投资或收购一个停车场项目后，将获取停车场的整体经营权，并对停车场进行软硬件升级改造，从而提高停车场的智能化水平和停车服务质量，将停车场打造成物业资产的“第二大堂”。

　　“由于原业主无需支付停车场升级改造的成本，因此汇泊停车产业基金在收购对价之外，还将对停车场进行大量的翻新改造投入。”这位知情人士说，“针对不同的客群，需要开发出不同的停车产品，从而最大程度地挖掘并满足各种停车需求。”

　　智能化停车场的软硬件升级改造，包括上线智能数据分析系统、手机支付功能、C端在线管理系统，以及与商业银行协作进行整合营销，与商场会员系统打通等。

　　以汇泊停车产业基金在成都投资14.5亿元的西村大院项目为例，这个停车场拥有1046地下停车位，收购并改造后，西村大院停车场设置了女士停车位、电动车充电桩等，同时上线了车牌识别、反向寻车、LED照明系统等，促使该项目获得了在北美地区以外，首个获得Parksmart（绿色智慧停车场）认证的项目。

　　上述这位市场人士亦表示，停车场在绝大部分业主与开发商手里，由于其创造的资产回报率远低于市场上的融资成本，通常停车场被视作一项“负资产”。若要提高停车场的经营效益与资产回报率，则面临资金投入的升级改造，以及精细化的运营和管理。

　　据记者了解，停车场产业作为一个资产回报率起点较低的房地产细分领域，目前中国内地诞生并崛起的停车场运营品牌或资产管理机构屈指可数。但是，华平等国际投资机构开始关注到停车场等房地产的另类投资领域，并有所部署。

　　“相比传统的大宗物业交易，停车场的大宗买卖较为复杂。”这位知情人士介绍，“由于历史原因，停车场交易在不同城市各有政策差别，甚至一些城市的停车场资产没有产权证，本质上无法进行产权交易。”

　　他也进一步补充，除了权属和政策因素外，停车场的大宗交易牵涉到多方利益，需要安排一揽子协议，才能确保交易的顺利完成，以及停车场后续的交割与经营管理。

　　停车场的智能化改造与资产回报率的提升，另一个不可忽略的影响是对所属物业资产的价值提升。目前，商业物业的大宗交易市场，收益法下的物业估值取决于商业物业整体租金收入的提升。

　　“如果资产的收益无法提升，那么，所谓的资产升值只是一种幻觉。”他最后说。

责任编辑：张国帅