光明地产黯淡：净负债率194% 资金缺口61亿却激进拿地 曾违规减持

2019年1-3月，公司新增房地产储备面积占到去年的近一半。

重组仅四年，光明地产在完成对赌协议后，业绩便开始高开低走。2016年和2017年光明地产业绩高速增长，2018年以来下滑趋势明显。

时间财经查阅财报发现，2018年，光明地产实现营业收入204.94亿元，同比小幅下降1.53%；归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%。而2016年、2017年该公司的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。

官网资料显示，光明地产是中国房地产开发企业百强，光明食品（集团）有限公司（下称“光明集团”）旗下上市公司。由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农房集团”）通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明集团。开发足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十省二市。

值得注意的是，2015年重组时，农房集团曾许下承诺：“本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度，农房集团合计实现的实际净利润不低于利润补偿期间内预测净利润的合计数，即农房集团全体股东承诺2015年-2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。”

为了给予市场强力信心，农房集团近乎断了自己后路。甚至承诺如出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数需履行补偿义务的情形，光明地产便可以1块钱直接定向回购应补偿的股份并予以注销。

这个协议得以达成最终代价却是光明地产多次“卖子”，进行关联交易增加扣非净利润。据中国经济网统计，2015-2017年，光明地产仅过亿元的关联交易总额就分别为10.09亿元、10.47亿元和3.96亿元，三年数额逾24亿元。加上2018年完成的两笔关联交易，关联交易额达到逾35亿元。

但完成对赌协议后，光明地产在2018年业绩走了下坡路。然而随着近期房企融资多个渠道收紧，在公司负债率高达80%，现金流紧张的情况下，光明地产何去何从？

时间财经就相关问题致电光明地产，证券事务联系人回复称，近期将披露半年报，正值信息披露窗口期不便接受采访。

据了解，光明地产拿地的城市大部分是二三线城市，中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示，二三线城市之前一直涨，现在越来越分化，拿地面临的风险还是要看政策是不是会收紧。目前房地产各种约束资金的政策的确非常多，但是全部都是监管违规。最近房地产企业的确面临资金面的多重收紧。整体看，对于正常融资没影响，不过对于大额度融资将会明显收紧。

截至8月13日A股收盘，光明地产下跌0.25%，股价3.95元/股，总市值88亿元。当前股价相较于2015年5月21日高点11.52元/股（前复权），已跌去65.71%。

负债高企

财报显示，2018年光明地产有息负债大幅上升，金额高达360.04亿元，同比增长63.70%。其中短期借款和长期借款分别131.18亿元、182.14亿元，分别同比增长51.19%和108.41%。

照此计算，该公司2018年末的净负债率为194.77%，较2017年末上升超过61个百分点。其资产负债率水平为82.38%，较上年上升2.46个百分点。

值得注意的是，光明地产的短期偿债能力并不强。2018年末，其短期债务达到142.90亿元，而货币资金仅104.55亿元，二者之间存在38.35亿元的缺口。若不算货币资金中使用受到限制的10.53亿元，与短期债务之间的缺口更是高达48.88亿元。

进入2019年后，光明地产的资金缺口进一步扩大。截至2019年一季度末，光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但货币资金急速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。

公司2018年年报显示，营业成本同比下降14.92%，远高于其营收降幅，但销售费用、管理费用、财务费用却有不同程度的增长。更为引人注目的是，其资产减值损失2018年同比大幅增长89.90%，其中大部分是存货跌价损失。

进入2019年，光明地产的业绩情况并未有太大好转。今年一季度，该公司营业总收入同比增长6.27%，但归属于母公司股东净利润同比下降28.26%，扣非归母净利润降幅扩大至29.22%。

股东曾违规减持

今年7月3日晚间，光明地产发布公告称，由于光明地产公司股东上海农工商绿化违规减持公司股份，上交所决定对其予以监管关注。据悉，农工商绿化将违规减持所得收益120.65万元全额上缴公司。

公告显示，上海农工商绿化有限公司，是光明房地产集团股份有限公司控股股东光明集团的一致行动人。

经查明，农工商绿化持有光明地产1198.14万股股份，占公司总股本的0.54%，为公司控股股东光明食品（集团）有限公司的一致行动人。早前，农工商绿化承诺在公司重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，通过二级市场减持上市公司股票的价格不低于12元/股（经除权除息调整后的价格为6.74元/股）。

2019年5月14日，农工商绿化通过上海证券交易所集中竞价交易系统累计减持公司股份110.18万股，占公司总股本的0.05%，成交均价6.4元/股（其中最低成交价6.19元/股，最高成交价6.52元/股），成交金额704.20万元。本次减持后，农工商绿化持有公司股份1087.96万股，占公司总股本的0.49%。

农工商绿化减持价格低于前期重组中承诺最低减持价格，违反了其于公司重组时做出的公开承诺。同时，农工商绿化作为上市公司控股股东的一致行动人，未按相关规定在减持的15个交易日前披露减持计划，也违反了相关规定。鉴于上述事实和情节，上交所将对其予以监管关注。

光明地产现在的二级市场股价为3.95元/股，低于承诺减持价格一半以上，时间财经就此询问光明地产股价是否被低估，但是他们婉言拒绝了采访要求。

现金流吃紧

财报显示，2018年，光明地产房地产开发实现营业收入195.73亿元，同比减少1.87%，同期，房地产开发业务毛利率为31.97%，较上年增加11.2%。关于开发业务营业收入减少的原因，光明地产在年报中称主要是由于房产项目结转收入的销售面积同比减少所致。

值得注意的是，当去年房企融资渠道收紧，开发商拿地谨慎，多地土地流拍现象出现的时候，光明地产却高频拿地，在江苏、浙江、成都、昆明等地设立子公司，开展房地产开发业务。根据年报数据，2018年光明地产新增房地产储备面积144.52万平方米，较上一年同期的94.25万平方米，增长53.34%。而2019年1-3月，公司新增房地产储备面积为65.33万平方米，占到2018年全年的几乎一半。

但是与之形成对照的是，时间财经查阅年报发现，2018年光明地产经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地扩张后遗症显现。而2019年一季度报告显示，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-56.45亿元，同比减少97.83%。

截至2019年一季度末，光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但货币资金急速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。此外，据长江商报统计，自2018年8月至今的近一年时间内，光明地产通过融资和卖资产已回笼了近50亿资金补血。

现金流如此紧张，资金也面临几十亿的缺口，光明地产为何还要激进拿地？动机如何？

某知名地产分析人士对时间财经表示，光明地产此类加速扩张，很大程度上和此前房屋销售不错有关，资金方面相对压力不大。当然类似企业也需要新的管控，因为当前市场降温，如果没有足够的资金保障，那么其实也会形成很多资金压力，这个时候会影响部分拿地项目的开发。

时间财经查阅发现，光明地产也涉足城中村项目。8月13日公司公告称，公司通过合作方式（增资股权合作项目）取得了拥有河北省邯郸市五里铺地块（未完成拆迁的城中村改造项目）土地权属的项目公司邯郸市望源房地产开发有限公司 85%股权。

该分析人士称，城市运营方面，包括近期的城中村项目，是市场的机会点，但是企业也是需要谨慎进入的，因为潜在的不确定性因素很多。

不能不提的是，房地产市场正在朝着“房住不炒”的定位上来。近期，光明地产将发布半年报，不知在加速拿地扩张、资金缺口61亿元的情况下会交出怎么样的答卷。（北京时间财经 刁艳艳）