新城控股上半年销售增速放缓 大量三四线土储风险大

　　2019年，新城控股的销售目标为2700亿元，预计较2018年增加22.17%，而截至发稿，克而瑞数据显示，新城控股在2019年前6个月全口径累计合同销售金额约1239.8亿元，比上年同期增长27%，未能完成全年目标的50%。累计操盘的销售面积约871.8万平方米。与2018年的74.82%的高增长相比下滑明显。

　　与前几年一路狂奔的态势不同的是，今年上半年新城控股的销售一反常态明显低于同规模的几家上市房企，包括中海地产、华润置地、旭辉集团、招商、世茂等公司。

　　2018年，新城控股归属母公司股东的净利润104.91亿元，加权净资产收益率较2017年的34.18%上升至41.91%。主要还是由于公司净利润率的上升，2018年全年毛利率和净利润率分别高达36.69%、22.55%。这其中的原因是由于公司将持有的吾悦广场物业以公允价值计算入账，而2018年仅这一块的资产增值收益就高达28.09亿元，占净利润比例高达26.78%，投资收益拉升的超高ROE恐难持续。

　　而这些收入并未能在当期产生现金流，未来资产的公允价值也不是绝对不会减值，因此此类非经常收入对于新城控股来说还是会有在将来影响业绩起伏的可能。而高达41.91%的加权净资产收益率，在整个A股也是处在非常高的水平，如此之高的盈利能力的可持续性存疑，毕竟贵州茅台的加权ROE也仅在20%-30%左右。

　　新城控股合作拿地项目明显增多，2018年的新增项目中，权益比例最小的为常熟市的常熟尚湖雍澜院项目，权益比例仅为10.01%，在164个新增项目中，权益为100%的项目仅7个，权益小于50%的项目占比高达28%。截止2018年末，少数股东权益及其占比明显回升。

　　据克而瑞公布的数据排行看，去年按销售流量规模排行位列8位，按销售面积排行位列7位，权益销售金额排行位列9位。总体看，考虑公司2017、2018年拿地面积分别实现同比138.2%、40.7%的增速，首次迈进地产规模TOP10的新城控股整体规模排名有望在未来几年继续攀升。但由于项目主要集中在三、四线城市，随着三四线城市棚改货币化红利的结束、2019年春节返乡置业潮的落空，一大把的三四线土地储备，是福是祸目前还是未知数。

责任编辑：公司观察