上海国际汽车城核心区囤地调查 瑞立集团拿地15年未开发 子公司股东自曝家丑

　　上海国际汽车城核心区囤地调查 瑞立集团拿地15年未开发 子公司股东自曝家丑

　　刘颂辉

　　上海市中心往西约30公里的安亭镇，在汉代时沿用秦制，“十里一亭，以安名亭，以亭为镇”，安亭的名字由此沿袭至今。

　　在近18年的发展过程中，当地启动建设上海国际汽车城项目，然而，在寸土寸金的汽车城核心区的安驰路上，一处被荒置15年的土地至今没有开发迹象。

　　瑞安市名地投资咨询有限公司（以下简称“瑞安名地公司”），是最早一批入驻上海国际汽车城的“元老企业”。在与上海国际汽车城发展有限公司（以下简称“上海汽车城发展公司”）签署合作协议之后，引入瑞立集团有限公司（以下简称“瑞立集团”）合作组建上海国际汽车城瑞安实业有限公司（以下简称“上海汽车城瑞安公司”），投资建造汽车交易市场。

　　近日，《中国经营报》记者调查发现，两家公司合作后，瑞立集团通过多轮增资成为上海汽车城发展公司的大股东，却没有及时按照规划进行开发建设。在瑞立集团独立开发的万立城楼盘，工作人员甚至早已对外宣传该幅地块将开发建造商业综合体项目。

　　上海汽车城瑞安公司一名股东透露，瑞立集团还将109亩土地抵押融资开发万立城楼盘，以至于“晒地”15年也未动工。

　　对此，4月25日，该公司总经理陈声峰否认这一说法，其表示公司的两笔贷款资金全部用于瑞立汽车广场项目，没有另作他用。不过，嘉定区规划和自然资源局随后向记者证实，于2018年对该地块建设情况进行了调查，初步认定存在闲置的现象。

　　“晒地”15年

　　公开资料显示，上海国际汽车城占地100平方公里，曾是上海市“十五”期间重点支持的四大产业基地之一。

　　汽车城建设之初，上海汽车城瑞安公司与嘉定区房屋土地管理局签订了土地出让合同。合同显示，安亭镇119街坊19/1宗、安亭镇双浦村16/1宗地块，出让总面积101548平方米（折合152亩），出让金为1812万元，土地用途为商业用地，使用年限为40年。

　　4月13日下午，记者实地探访发现，这个地块位于安驰路北面、米泉南路的东西两侧，东侧43亩土地已建成瑞立汽车广场，而西侧的109亩土地被3米高的铁皮板合围，一些铁皮板的上端挂满了枯死的藤蔓，四周每隔三五米种着香樟树。工地的南面是尚都国际大厦，再往西有几家汽车4S店。围绕工地一圈，视线基本上被阻挡住，围墙上也没有任何有关工地和开发企业的信息，只有面向安驰路设有一个入口，连接马路的地面被车辆轧得凹凸不平。

　　走进工地现场，只见平整的土地上停着4台工程卡车和1台挖掘机，荒地上长满青草，堆积着建筑垃圾、油漆桶和废弃轮胎，没有开工建设的痕迹。一名留守工人说，工地准备下半年开工，现阶段在清理地表的杂物。

　　对于该幅地块，嘉定区规划和自然资源局介绍，上海汽车城瑞安公司于 2004 年 1 月 8 日签订了土地出让合同，约定开工时间为 2004年 12 月 31 日。 其中 L 地块（双浦村 16/1 宗）已按出让合同约定开工，并于2016 年竣工。

　　让人不解的是，该幅109亩土地闲置15年为何没有被收回重新招标建设？后期将有哪些规划？陈声峰解释称，H 地块（即安亭镇 119 街坊 19/1 宗）原本按照政府规划是建造汽车市场一期、二期和三期用房，但随着汽车4S店经营状况下滑，该地块的控规作出了调整，公司于2013 年签订了土地补充合同，而后两次因为项目申报审批未通过，才导致土地未开发。

　　陈声峰表示，H地块计划在今年下半年开工建设建成商业办公项目，吸引研发企业入驻写字楼，工程预计需要2~3年，投资额将达到10亿元。

　　楼盘开发先行

　　记者调查了解发现，该幅H地块早期是拆迁完成的净地，2004年拿地时折合楼板价仅500元/平方米，15年过去，邻近的瑞立万立城小区均价已达到26000元/平方米，该地块已升值52倍。

　　据瑞安名地公司董事长戴海峰介绍，2003年，其引入同样发端于浙江温州的瑞立集团入股，组建上海汽车城瑞安公司，共同开发汽车城贸易区建造汽车交易市场项目，占地面积182亩，总投资2.7亿元，瑞安名地公司占股60%，筹资2220万元，瑞立集团占股40%，整个项目超额的资金由端立集团承担，其他股东配合融资注入。

　　上海汽车城瑞安公司一名股东介绍，2011年8月，瑞立集团以10.35亿元成功挂牌竞得上海安亭L南地块，并在此基础上开发瑞立万立城项目。项目总占地面积约142亩，规划建设五星级酒店、高档生态生活办公、高品质住宅、精品街区商业等业态，是瑞立集团在上海的标志性项目。

　　记者走访嘉定区安驰路与安悦路交叉口看到，瑞立万立城隔着米泉南路和安驰路，紧邻前述几幅地块，楼盘营销中心已停止销售活动，成为商铺的招商中心，楼盘沙盘的模型东倒西歪，墙上贴着项目布局图和瑞立集团的简介。工作人员表示，万立城没有新房可售。

　　祖籍嘉定本地的姚先生如今是万立城的业主，据他介绍，在最初开盘时，万立城的广告做得铺天盖地。“入住以后，各个楼栋都有漏水情况，目前小区的入住率大概有三分之一，还有少数楼盘没对外卖过，空地荒了好几年也没见动工。”

　　根据原国土资源部发布的《闲置土地处置办法》，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　事实上，上海对开发商闲置土地的问题已有所行动。今年1月18日，上海市普陀区政府通报，经区政府研究决定，同意普陀区规划和土地管理局关于复地（集团）有限公司知音苑三期项目闲置土地处置方案。该地块以协议方式收购，由区土地发展中心另行签订收购补偿协议，收回土地使用权后纳入政府土地储备。

　　疑遭抵押输血

　　瑞立集团官网显示，公司创办于1987年，是专业研发、制造、销售汽车零部件、轨道车辆零部件的企业。2004年7月在美国纳斯达克上市，是温州地区首家境外上市的民营企业。

　　除了汽车零部件业务，瑞立集团还布局房地产业务，瑞立房地产集团在长三角区域主要城市杭州、上海、昆山、台州及温州等大中型城市运作项目17个，总开发面积近300万平方米。

　　2019年4月18日，记者从上海网上房地产查询到，万立城（备案名为瑞立华庭）是瑞立集团全资子公司上海瑞立佳业房地产开发有限公司开发，从2014年5月开始对外销售，2014～2019年，分别销售516套、116套、121套、35套、5套、3套。楼盘拥有房源总数1655套，可售部分还剩917套。

　　熟悉上海房地产市场的业内人士指出，初步来看，上海汽车城瑞安公司囤地15年不开发，母公司瑞立集团则存在捂盘惜售的嫌疑。

　　此外，值得注意的是，据记者获取的一份由上海汇永会计师事务所出具的审计报告显示，上海汽车城瑞安公司以瑞立集团为委托人，于2013年10月和11月向中国银行宝山支行借款1.6亿元，期限为36个月。2015年3月与国民信托公司签订《上海汽车城汽车市场二期用房项目收益权转让回购协议》，设立“上海瑞安实业单一资金信托”，金额不超过1.75亿元。

　　上海汽车城瑞安公司有股东认为，公司将109亩闲置土地用作银行抵押贷款，为大股东瑞立集团开发的瑞立万立城项目输血。

　　前述土地出让合同显示，土地使用权可以抵押，但在地上物建设竣工之前，抵押贷款必须用于该地块的开发建设。

　　对此，陈声峰承认，公司确实有两笔贷款，但所有资金全部用于开发建设瑞立汽车广场项目，没有用于万立城项目。由于前期开发投入资金巨大，目前主要依靠瑞立汽车广场的租金收入，业绩出现亏损。下一步，公司将早期开发建设H地块，形成销售收入来源，不过资金基本由大股东瑞立集团支援。

　　毛中楠、方超对本文亦有贡献

责任编辑：张国帅