广佛严查地产信贷 仍有项目称首付贷立项即可包办

　　广佛严查地产信贷 仍有个别项目销售称首付贷立项即可包办

　　陈靖斌,许永红

　　随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，广东省内广州、佛山、东莞等9地经济活力日益增强，而房地产与金融市场作为敏感的经济信号最先被捕捉，这既体现出外界对粤港澳大湾区这一历史机遇的信心，同时也考验政府的智慧。

　　近期，《中国经营报》记者注意到，一方面粤港澳大湾区规划纲要正式出台，各界带来的利好不断，金融业与地产业预期大增；另一方面，政府为遏制过热的房地产金融市场，通过“降杠杆、调结构”建立起金融监管和房地产行业的“新型长效调控机制”，试图引导资本流向实体经济，为粤港澳大湾区营造良好的营商环境。

　　央行在2月25日至26日召开金融市场工作会议，其中要求要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。此前银保监会也曾提到，要进一步完善差别化的房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金违规流入房地产市场。

　　但据记者近日走访广州、佛山房地产市场发现，在严厉的金融信贷监管政策下，以“首付贷”“消费贷”多种名义流入房地产市场的“对策”并未因此销声匿迹，仍有金融机构与开发商合作的信贷链条在相互依存，相关工作人员还称，贷款不影响银行放贷与征信，无合作楼盘立项也可以办理。

　　严肃整顿“信贷”乱象

　　“我们这边做不了‘首付贷’‘消费贷’，会影响银行征信的，5年前还可以这么做，现在基本上都不可以了。”近日，记者以购房者身份走访广东广州、佛山多个房地产项目时，多数销售人员均摇头表示，不能提供“首付贷”“消费贷”等产品服务。

　　事实上，按照银监会多次发布整治银行业与房地产市场乱象的情况来看确实如此。

　　2018年1月13日，银监会印发《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，同时印发《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》（以下简称《要点》）。

　　《要点》共8个方面22条，其中提道：“发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。”

　　2018年8月，银保监会开出了418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。其中，五大行收到罚单46张，股份制银行收到14张罚单。从受处罚领域来看，房地产类贷款成此次监管重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。

　　同年8月29日，银保监会召开银行保险监管工作电视电话会议，提到要进一步完善差别化的房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为。

　　2019年2月25日，中国银监会发布《坚决打好防范化解金融风险攻坚战》，其中再次强调严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为，坚决遏制房地产泡沫化倾向。

　　银监会针对房地产市场多次开展“首付贷”“消费贷”整治工作，意味着银监会对信贷资金违规流入房地产市场的“零容忍”，而这也进一步打击了不少金融机构与投资炒房客“空手套白狼”的信心。

　　2019年2月25日，银保监会副主席王兆星在国务院新闻办“坚决打好防范金融风险攻坚战”的新闻发布会上表示，经过两年努力，各种金融乱象得到了有效遏制，金融安全稳定得到了有效维护，金融风险从发散状态转向了收敛状态，也基本遏制、转变了金融资金脱实向虚的局面，使其流向实体经济。经过治理，银行业金融机构各项贷款占总资产比重已回升至53.9%，空转资金明显减少，经营活动更趋正常。我国经济的宏观杠杆率也改变了过去年均增加10个百分点以上的势头，开始趋于稳定。

　　事实上，在银监会严厉打击“首付贷”“消费贷”等信贷资金违规流入房地产市场的措施下，房地产市场导致的金融泡沫风险确实有了好转。而在高利率的短期借贷与加速回笼资金的诱惑下，仍有开发商与金融机构试图通过变相首付贷“顶风作案”。

　　变相“首付贷”

　　“首付不够的话，我们这边有途径可以做‘首付贷’，既不会影响你在银行的征信，也不会影响后续的房贷。”近日，记者以购房者身份走访位于佛山的中粮·珑湾祥云项目，该项目的销售人员告诉记者。

　　随后，该销售人员向记者提供了关于该首付贷的产品说明 。根据该说明文件显示，这是一项利率优惠、申请便捷的个人消费性信用贷款，具有无抵押、低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点。

　　据了解，该个人消费性信用贷款借款额度最高可达100万元，仅需提供身份证、户口簿、个人征信报告、储蓄卡、认购书等资料即可办理贷款。

　　根据借款期限不同，可通过先息后本、等本等息以及气球贷的形式进行还款，而先息后本、等本等息的借款期限为3年，气球贷的借款期限为5年，月利率根据不同的借款期限最低为0.83%，最高达1.5%。

　　值得一提的是，该贷款项目还需收取最低4000元的服务费，以4%~6%不等的方式收取。据记者测算，以10万元为例，以等本等息方式借款一年还款利息和服务费总计13992元，借款三年还款利息和服务费总计40972元。而以气球贷的方式借款五年还款利息和服务费高达76020元。据此计算，看似利率优惠的消费贷借款10万元三年到5年其中利息高达40%甚至70%。

　　根据该文件中提供的联系方式，记者联系到了该消费贷提供的工作人员，该工作人员自称是合富金融的员工，并保证该贷款不会影响银行征信以及房贷的发放。“我们是正规的受金融办监管的金融机构，我们这个贷款不上征信的，所以不会影响你在银行贷款那一部分。”

　　当记者询问无合作楼盘是否可以时，该员工告诉记者，其他楼盘一般都可以。“之前无合作的楼盘要另外做一个立项，只需要两个工作日。”

　　就相关情况，记者致电致函了中粮集团有限公司以及合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司，合富辉煌相关负责人对此予以否认。“合富金融所做的信贷产品，包括消费贷产品，并无针对楼市首付的客户群去做贷款业务，其次，合富金融的业务经营范围不在佛山，也未在佛山开展经营业务，所涉及到的金融产品也并非本公司产品。公司也不会去做首付贷、校园贷等产品，如查实相关人员确实存在违规行为，定将严肃处理。”

　　对此，中粮集团则未回应。

　　事实上，首付贷的现象并非只是个例。记者此前走访广州楼市，也发现有品牌房企可为购房者提供首付贷。

　　在位于广州的保利碧桂园公园大道，现场销售人员对记者表示可为购房者提供贷款服务，以解决购房者首付不足的情况，并推荐了一家自称是与楼盘合作的小额贷款公司。

　　“楼盘时而会介绍一些缺乏首付款的客户过来。”据小额贷款公司工作人员介绍，公司可以为购房者办理银行方面的消费贷、装修贷等贷款，从中收取手续费。另外，公司本身也可以为购房者办理小额贷款，虽然审核相比银行会宽松一些，但对资质也有一定要求。

　　至于征信是否影响后续购房者按揭问题，该信贷公司工作人员称，公司有几个贷款产品，有些会在征信记录显示，有些则不会，公司会根据客户的情况匹配相关的产品，所以每个产品利率也不一样。“小额贷款产品，个人最高可以贷款30万元，通常推荐的产品年利率大概10.2%左右，期限最高是3年。” 该信贷公司工作人员表示。

　　消费贷变相首付贷对于购房者而言，隐藏着诸多风险。在接受记者采访时，广东南方福瑞德律师事务所律师曹纯珂表示，除了购房成本加大，首付贷还会给购房者带来逾期还款的违约风险。“对借款人而言，还款压力大是不言而喻的，一旦出现停贷断供现象，将面临金融机构的起诉。一般金融机构的违约条款比较苛刻，借款人逾期的话，各种滞纳金、罚息、违约金都会被主张，违约成本较大。”

　　同时，曹纯珂指出，首付贷审批通不过，购房者还会面临支付首付困难的资金风险和违约风险。一般开发商提供首付贷金融服务，购房者签约交付定金后，才会根据购房者提供的贷款资料办理贷款审核。“如果出现首付贷审批不下来，购房者在资金不足的情况下，要短期另寻途径筹款。否则，开发商会根据《购房合同》向购房者主张逾期付款的违约责任。”

　　此外，广东宏力律师事务所何雁英律师也向记者表示：“若购房者没有获得按揭贷款，那么对于已经签订的商品房预售合同的情况下能否在不承担违约责任的情况下与开发商解除合同，这仍然是个问题。”

　　警惕“多米诺骨牌”效应

　　事实上，房地产市场“首付贷”“消费贷”背后的金融风险不得不引起金融监管部门、银行以及房地产行业的重视。

　　上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊告诉记者，以首付贷、变相消费贷等信贷资金过度违规流入房地产市场会引发一系列“多米诺骨牌”效应。“对房地产本身的风险，因为大量的违规资金进入房地产领域，会使得房地产的价格过度偏高，并且可能出现泡沫。世界上所有的物品价格都不可能在虚高的点位上长期维系，它就可能会出现下跌。”

　　奚君羊指出：“这个风险一方面是房地产行业本身所带来的，另一方面对金融系统也会带来风险，从而进一步引发整个国家系统性的风险。”

　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示，首付贷属于监管问题，在房地产活跃的时候，总有场外资金采取各种办法违规地贷款，肯定会对整个房地产的泡沫和杠杆产生不利影响。“加杠杆最大的危险是债务风险，会导致债务链条拉大，资金链断裂，不仅一个投资链断裂，而是多个投资链条断裂。”

　　对于解决信贷资金流入房地产，防范国家金融安全等问题，奚君羊表示政府要在此衡量好相关指标并把握一个尺度。“我认为政府要把握一个合理度，合理水平。适度负债购房、房地产开发有它的合理性，它可以充分动员社会资源，尤其对那些缺乏资金，购房，房地产开发也好，能够顺利完成，满足供需双方的需要，但这里面需要有一个合理度。”

　　同时，奚君羊指出：“对于它的比例，比如说首付要多少商业贷款可以提供多少，负债率要有一个界定，买房，房地产开发要控制在一个安全合理的水平，尤其是对于首付贷更要谨慎。首付贷意味着他连自有资金都没有就去购房，还债的压力就很大，不仅要还商业贷款，连首付贷也要还。所以要更加严格把控，这是对金融安全重要的保障。”

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责任编辑：李锋