住建部拟推“套内计价” 公摊面积猫腻玩不下去了？

　　住建部拟推“套内计价” 公摊面积猫腻玩不下去了？

　　21世纪经济报道 21财经APP 张敏 北京报道

　　这是在住建部的官方文件中，首次明确住宅建筑应以套内面积为准进行交易。

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

　　这是在住建部的官方文件中，首次明确住宅建筑应以套内面积为准进行交易。

　　这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

　　其中，《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

　　即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

　　根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

　　1． 大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

　　2． 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

　　在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说，大堂、公共门厅、走廊、电梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价。

　　由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如，有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%%，导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目。

　　2018年8月，新华社曾发表题为《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》的评论文章，批评公摊面积“伤人”这一现象。文章称，“从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。”

　　中原地产指出，公摊面积计价大行其道背后，隐藏着不少问题，比如：给购房者带来低价格的“幻觉”，重复收费，偷面积，等等。

　　完全以套内面积计价的做法，并非没有先例。

　　目前我国的大中城市中，仅有重庆使用套内面积来计价。2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。

　　中原地产指出，“套内计价”政策目前尚在征求意见阶段，尚难预料其能否真正全面推进。如果出台，对于购房者实际购房成本基本无影响，但物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。相反，部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商，将会受到影响。

　　该机构同时指出，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

责任编辑：刘万里 SF014