“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发舆论热议专家建议 公摊系数亟须科学合理制定 赵丽/法制日报 “建筑面积”“套内面积”“公摊面积”，这几个专有名词最近让不少打算买房的人一筹莫展。 2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。 这句话在被解读为“告别公摊”的同时，也让一些人认为可能引起房价大涨。 不过，接受《法制日报》记者采访的业内人士普遍认为，可能是一些媒体过度解读了这句话。首先，在我国现行规定中，商品房销售计价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”；第二，无论按哪种方式计价，房子的总价是一样的；第三，以套内使用面积计价，其后果可能并没有想像的那么美好。 取消公摊系误读 购房成本无影响 《征求意见稿》自发布后，引起了社会舆论热议。有关公摊面积的新闻被刷屏，有媒体称，这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易”。网友和专家们都在讨论“建筑面积”“公摊面积”以后真的要取消了吗？ 2月23日晚，央视在其微信公众号上发表了一篇标题为《“公摊面积”要取消了？这事儿没那么简单》的文章。文中称，《征求意见稿》只是技术规范，这一规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与大家所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”还是以“公摊面积”来计算，并无直接关系；与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也无直接关系。 接受本报记者采访的专家也不认同取消公摊面积的说法。 “公摊面积是客观存在的。不管是按套内面积标价，还是按建筑面积标价，公摊面积的产权是要转移到购房人手里的。如果购房者购买了房屋，但是楼道电梯间的门廊、外墙等产权全是开发商的，自己住得也不踏实。因此我认为取消公摊面积的提法肯定不对。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，公众对于公摊面积的主要意见是公摊面积过大，也就是“花100平方米的钱只得70平方米的房”。 在楼建波看来，指望一个《征求意见稿》取消公摊面积，物业费、取暖费等都按照套内面积缴纳，“这种想法不太实际”。 “实际上，住建部多次提倡套内面积交易。但是需要澄清的是，住建部只是说住宅，并非所有的房屋。实际上，也不可能是所有的房屋都按套内面积来交易，非住宅商品房就不可能用这种方式来交易。但这是个好事，因为对于购房者来说，他们会更加直观地了解到每平方米多少钱。”楼建波对记者说。 也有业内分析人士称，此次出台这一规定主要是因为本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 “按照市场平均的得房率，若是以套内使用面积计算价格，全国的房价相当于还要提高20%至25%。”中原地产首席分析师张大伟分析说。 但张大伟同时称，以套内使用面积计价的政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。 楼建波也认为，实质上的价格上涨不太可能，“但体现出来的单价会上涨。假设建筑面积是87平方米，室内面积只有70平方米，这套房子总价卖100万元，按不同的面积来标单价，肯定是不一样的”。 “价格是开发成本和利润的总和，无论计价方式如何变化，单套房屋的总价，也就是消费者的购买成本，不会发生变化。另外，以套内面积计价的主要作用是要统一房地产价格统计发布、价格评判标准和降低这个领域的法律争议、纠纷，所以我不认为计价方式的调整会影响房屋总价。”北京房产律师王树德对本报记者说。 系数规定不规范 公摊测绘有猫腻 近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。据媒体此前报道，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者介绍，房屋买卖涉及三个面积，建筑面积、套内面积和实际使用面积。 “建筑面积包括房子的面积和外面楼梯、过道面积，这些肯定是购房者需要承担的；套内面积讲的就是房子的外墙，这个墙以内的地方，因为墙有厚度，而厚度是不能用的，但是这块面积还是属于购房者的。”严跃进说，民众之所以关心公摊面积，也是因为相应房屋面积的计算是比较模糊的，“如果开发商能够算得很清晰，那么大家买房的时候就会知道自己需要付出的购房成本”。 记者注意到，在实践中，一二线城市相对规范，住宅公摊系数在15%至25%之间，但还有很多城市并不规范，有些地方的住宅公摊系数甚至超过30%。 据业内人士透露，开发商从利益考量出发，倾向于做大公摊面积，这样不仅可以收取多重费用，包括物业费、取暖费等，还可以在表面上降低房价，给购房者造成价格较低的错觉。 此外，国际通行的房屋交易计价单位多为“所见即所得”的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对公摊面积作出明确约束。 “《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现，致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算，只能等着房子盖出来，测绘部门最终来测公摊大小。这样一来会导致不少乱象出现。”楼建波说。 对于公摊测绘里的“猫腻”，在广东从事房屋测绘工作的吴永辉称，测绘单位一般按照“谁使用，谁分摊”原则计算公摊面积，基本交由开发商指认，而业主不具备专业知识，双方信息严重不对等。 尽管如此公摊并不合规，但在现实中，不知情的购房者往往被迫埋单。有业内人士直言，国内对于公摊系数的规定并不规范，基本靠经验，亟须予以规范。 而王树德对记者说，以套内面积进行房产交易，在一些地方早已有法可依。 早在2002年，重庆就率先出台《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第13条规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 2013年年底，北京市出台关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知，第二十七条规定经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，均应当以套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。 王树德对记者说，2013年6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始实施，明确了商品房合同面积及交付面积差异纠纷的处理原则。一般出台司法解释都是因为某个领域的法律纠纷比较多发并且缺少统一处理原则。 “以套内面积计价主要基于两点考虑，第一是套内面积和建筑面积计价方式有技术差异，建筑面积计价不能完全反应各地的房地产真实价格水平；第二是建筑面积计价容易产生法律纠纷，明确套内面积及套内价格有利于解决和减少法律纠纷。实际上，自北京及重庆以套内面积计价后，类似的法律纠纷少了很多。”王树德说。 用设计控制公摊 定标准确保透明 2018年，在房价高涨的一线城市，限价之后的商品房社区品质下降，各方面设施面积缩水、装修不合格等现象频频出现。 因此，也有业内人士提出了这样的担忧，未来如果开发商过度挤压公摊，是否也会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水？ 在接受媒体采访时，杭州房产专家刘德科提出，省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。目前，重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房，“地产商必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。按建筑面积计价，地产商就不必斤斤计较得房率”。 在严跃进看来，未来的问题涉及到开发商的建造成本，一方面是防范转嫁到购房款，即所谓套内面积的成本转嫁；另一方面要防范偷工减料，出现小区品质下降现象。 “比如根据要求，是要在单元门口修建坡道，但是有些小区因为单元门厅的面积不够，建不了坡道。所以在制定设计标准、规范的时候，要明确普通商品住宅的公摊面积，具体到门厅、台阶等地方的宽度应该是多少。”在楼建波看来，上述这些都是关系到购房者实际居住的，如果台阶做得太窄，住户在搬家时，都不一定能正常搬运家具。 楼建波对记者强调，房产交易计价方式的改革很重要，但是最关键的还是要制定科学合理的公摊系数。“我认为，开发商应该充分披露的是两个方面，第一是按什么面积计价，第二是出售的房屋室内使用面积是多少、公摊面积是多少。”楼建波说。 此外，记者注意到，目前在坊间还有这样的说法——如果想要真正告别“买100平方米房子只得70平方米”的现象，只能修改《商品房销售管理办法》。 楼建波对此说法不认同。“排除有个别企业虚构公摊面积的做法，甚至重复计算公摊面积的行为，公摊面积不是在房产交易环节认定的，而是在设计环节。如果设计的是普通商品住宅，公摊就要控制在一个合理的幅度。”楼建波说，他认为真正的问题是将来应该对普通商品住宅的设计严格把关，“比如，在设计室内面积是70平方米的普通商品住宅时，要控制住公摊，规定公摊不能超过多少平方米。这样才有意义，只讨论计价方法意义不大”。 在采访中，不少业内人士强调，通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。楼建波认为，统一划定相关概念的重要性远大于计价体系转轨本身，包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节，采用整齐划一的标准是保证市场公平透明有序的基础。 房产税按价值征收 去公摊为计税铺路 在此次关于公摊面积的热议中，还有一种声音值得关注——这次的“去公摊”，或许正是为房产税的征收铺路。有评论认为，“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。换句话说，实施房产税前，公摊面积这笔“糊涂账”必须厘清。 严跃进认为，从公摊面积角度看，确实不应重复收缴此类税费，建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取，“此次《征求意见稿》具有行业变革的意义，于居住者而言具有积极作用。从后续政策来看，房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础，也将以保护购房者权益为最终导向”。 此前，有媒体刊文称，房产税是否应计公摊面积存在两难。一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，从0%至55%不等，一刀切以建筑面积为单位收取房产税有失公平；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。 “房产税肯定涉及计税的标准，到底按套内面积或者建筑面积，后续肯定要明确。如果都按套内面积计算，那么购房者的成本相对会小一点，这也是值得肯定的地方。”严跃进认为，从长远来看，未来要建设开放式街区的小区环境，公共通道部分该如何征税，会不会增加公摊面积，如何缓解社会矛盾，都值得深思。 楼建波的意见则是，房产税不应该按房屋面积收取，应该是按价值征收。 “如果要按每平方米多少来征收房产税，就可能涉及到‘到底是把公摊算到里面还是不算到里面’的问题。例如六环外面积较大的房产和二环以内一套小户型房子，如果按房屋面积征收房产税，征收的金额就可能出现有失公平的现象。按照价值征收则回避了这种问题。”楼建波对记者说。[详情]
若房子按套内面积交易：房价不会因此涨 社区品质差别大 被广大购房者频频吐槽的建筑面积、公摊面积等问题迎来了新说法。 2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条规定：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。此前，大多数地方的房地产交易都是按住宅的建筑面积计价，许多购房者也困惑于住宅建筑面积、套内面积、公摊面积等多个概念。 在商品住宅领域，所谓建筑面积指的是建筑物各层水平面积的总和，包括套内面积和公摊面积。套内面积一般指的是购房者实际能得到的住房面积，包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积等；公摊面积则是由各套住宅分摊的公用建筑面积的简称，包括大堂、公共门厅、过道、电（楼）梯前厅等，购房者并不能实际得到。 “公摊面积”是内地房地产业从香港引进的概念，不过早在2013年，香港就出台新政做出调整，房屋销售不再按建筑面积计价，但公摊面积在内地沿用至今。对于购房者而言，按套内面积交易“所见即所得”，销售方式更为直观、透明，而公摊面积则因重复缴费、计算不透明等问题，频频被诟病。 公摊面积猫腻多，“按套内计价”可减少灰色利益 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易，按建筑面积计价成为历史。”看到这条消息，重庆市居民章伟凯忍不住“有点小骄傲”：“买房只买套内面积，我们已经领先全国多年了。”2016年，他在重庆市渝北区购买了一套商品房，在签约时他注意到，购房合同及房本上所记录的内容为“房屋套内面积86平方米”。 在全国大多数购房者还在为“该不该按建筑面积交易”而跟开发商争执不休的时候，早在2012年，重庆市就开始实行“按套内面积计价”的做法。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 虽然不用为“买房该看建筑面积还是套内面积”而烦恼，但在以往的购房经历中，章伟凯也为房屋“公摊面积”伤透了脑筋。2016年，章伟凯看中了现在入住的这套高层住宅，跟家人商议后，都觉得不错，于是很快就交付了定金。签约前，开发商的销售人员告诉他，因为按照规划，小区内将会留出许多面积作为绿化和公共空间，所以这套高层房屋的公摊比例将会比周边其他小区更高一些。 但在入住以后，他和许多业主的共同感受是，小区“太挤了”：每层共有14套住房，却只有2部限乘8人的电梯；小区内部所谓的绿化，也只是种了一些绿植；原本规划中作为公共空间的人工湖，并未呈现在住户眼中。 事实上，关于住宅建筑公摊面积所存在的猫腻和问题，许多人早有怨言。2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，200多户维权无望的业主欲哭无泪。 中原地产首席分析师张大伟告诉中国青年报·中青在线记者，一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”这样的标语，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高，或者隔层出现的，当然还有很多是地下空间，在后续使用中，会出现部分问题。 据张大伟介绍，从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15-25%之间，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 “按照套内使用面积交易已经在重庆等个别城市落地，这一政策的确更有利于购房者，减少了开发商的灰色利益。”但张大伟同时提醒，目前，相关文件只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远；即便成为正式文件，也仍需确定是建议标准还是规定强制标准。 张大伟说，除了公摊面积计价，国内还有很多独有、少有的房地产交易现象，例如期房销售、二手房双边代理等。随着房地产市场的发展，这些都有了改变的可能。“对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。” 房价不会因此上涨，开发商或将做大套内面积 住建部上述征求意见稿发布后，有人担心房价可能会上涨。对此，已习惯于买新房按套内面积计价的章伟凯表示，自己并不担心这个问题。 在他所经历的重庆市多年的具体实践中，不论是按建筑面积还是套内面积计算，总房价并没有变化。他举例称：一套商品房若按建筑面积计算为100平方米，房价为1万元/㎡；若按套内面积计算为80平方米，房价为1.25万元/㎡，房屋总价为100万不变。 不过，他也表示，重庆的二手房市场一般是按照建筑面积来计算价格。“二手房的装修、朝向、楼层这些（情况）都不一样，可能业主还做了些自己的改造，所以按建筑面积来算会公道些。” 易居研究院智库中心研究总监严跃分析，类似“买100平方米但使用面积只有70平方米”的事件造成许多购房者的维权，公摊面积也导致了物业费等社区费用缴纳产生争议。而从购房者角度来看，公摊面积只是附属设施，主要看的还是具体能使用的套内面积。因此，本次政策调整若逐步落地，或将推动开发商更加注重做大套内面积。 在严跃进看来，住建部此次明确按套内面积计价交易，也是减税降费背景下的具体体现。“现在强调减税降费，如果按照套内面积征收房地产税的话，也是这一背景的具体体现。” 据他介绍，此次住建部对住房面积定义的转变，会推动房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。不论是对于财政税收还是购房者权益，都具有积极意义。 若上述政策逐步落地，今后商品住宅全部按照套内面积交易，在套内面积做大的同时，公摊系数是否越低越好？对此，张大伟提醒，尽管公摊面积不计入面积价格，但开发商亦可提高套内单价。如果开发商过度挤压公摊面积，会导致社区生活品质下降，楼道、大堂等商品住宅的公共面积将会缩水，小区绿化、公共设施等也可能受到影响。 张大伟指出，从重庆等个别城市的落地情况来看，改为按套内面积计价交易，的确更有利于购房者，也减少了开发商的灰色利益空间，但从目前来看，这一政策变化影响最大的是期房销售。“羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”[详情]
住宅规范呼应了购房者的幸福安居需求 张敬伟 近日，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。《住宅规范》有一个最大的亮点，意见指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。 《住宅规范》找准了楼市的痛点，关注了公众关切，更能满足购房者实现幸福安居的梦想。 楼市周期几度轮回多番博弈，这个市场依然不平静，但是“房住不炒”不仅成为政策主调，市场终端对楼市供给侧也有了更高要求。在高拥房率的市场环境下，粗放的楼市营利模式和粗暴的暴利模式，显然不合时宜。购房者希望楼市交易更加公开、透明、公平，更加契合市场规则。一方面，公众希望政策设计需要跟上，补上明确楼市购房面积标准的短板；另一方面，人们更希望通过刚性规则约束开发商的行为，在公摊面积这笔糊涂账难以算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势下，索性釜底抽薪，摒弃楼市按照建筑面积交易的模式，改以套内面积交易。 幸福是奋斗出来的，公平交易也是靠楼市需求端倒逼出来的。政策设计者秉持市场公平原则，尊重购房者的安居关切，才有了这份令人期待的具有强制性的《住宅规范》——尽管处于征求意见阶段。 从征求意见到住宅规范落地，会有一定时间，也会面临激烈博弈。毕竟，楼市牵涉太多的利益因素，多周期积累的矛盾很难短期内消弭。即使是楼市调控，政策和监管也是慎重以对，避免楼市出现“硬着陆”。即使市场对楼市调控充满“宏调变空调”的调侃，但是楼市调控依然维持平稳推进的模式。否则，楼市将可能引发系统性的金融风险，导致市场发生激烈动荡，甚至变成全球性的风险传导。 本轮楼市调控，从一线二线到三四线逐步推开，堪称史上最严。不过，本轮楼市调控，并非单纯的行政命令和权力主导，而是政策引导下的多手段运用。而且，楼市调控是在供给侧结构性改革、防范系统性金融风险的大环境下进行的，且给出了房住不炒的总基调。目前，楼市基本企稳，虽然房价不可能降下来，但是购房者的需求也提升到了新层次。在此情势下，按照套内面积交易、房子从“土坯”到成品，就成为需求端基本的购房需求。 《住宅规范》呼应了购房者的幸福安居需求，故除了涉及按照套内面积交易，还包括了城镇新建住宅建筑应全装修交付。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。同时在电梯设置、地下室防水等方面，也作出了相应的、契合人们美好生活需要的规范。 1月份70城商品住宅销售数据出台，一二三线城市中虽然58城环比上涨，但调控下的楼市价格基本趋稳。中国经济基本面虽然面临下行压力，但也不会让放任楼市刺激经济增长。因此，中国楼市面临着转型，市场逐利的粗放炒作模式，将逐渐回归消费端主导的幸福安居模式。 《住宅规范》的变化或引起房价微调，但不会有市场大震动，几个楼市周期推涨了房价普涨，伴随着楼市供给从数量到质量的提升，房价也会在波动中回归健康常态。 [详情]
“按套内面积交易”刷屏 公摊玩“猫腻”难度大了 本报记者 杜雨萌 一则专业性极强的通知火了。 近日，住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，其中，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，出现在《住宅项目规范（征求意见稿）》里。一时间，“按套内面积交易”刷屏。 对此，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。目前我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。此举一方面可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，另一方面，有利于解决住户使用面积不透明的问题。 “虽然这一标准目前并没有完全落地，或者是否落地还有待最终明确，但可以预料的是，以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者如是说。 具体来看，张波认为，使用这一计算方式交易的做法会相对更为公平。由于公摊面积本身透明度不高，此举有利于防止部分项目有在公摊面积上做手脚、侵害购房者利益的可能；其次，这一计算方式有利于促进建筑设计优化，使房企更加聚焦如何做好产品设计，以更好满足购房者需要。 “公摊面积并不是越小越好。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，公摊面积不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外，如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 张波提醒，由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”只是一个工程建设规范的公开征求意见，距离正式落地还有待时日，不过，购房者在现有状况下也要对公摊面积有清晰认识，需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说，高档楼盘公摊率会高于中低端，高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层，因此切勿过份追求低公摊率。[详情]
多些配套标准，“后公摊时代”才会少些套路 和而不同 从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上让房子更“透明”。 近日，《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。2月24日，中国建筑科学研究院相关负责人接受采访时称，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。 天下苦“公摊面积”久矣，这个消息一出来就引发各种解读。有的称马上终结“公摊面积”，有的则说没那么简单。作为方案设计者，中国建筑科学研究院相关负责人称之为“技术规范”，无疑是最权威说法。但我认为，即便是作为不具备法律强制力的技术规范，其也极具导向价值。 天下苦“公摊面积”久矣 “套内”+“公摊”计价模式源于何处？从新中国成立初期到改革开放前，我国的住房制度很长时间都是实行福利分房，此阶段还不存在公摊面积这一说法。改革开放后，房地产市场逐步实现了市场化，在对住房制度建设的探索过程中，不仅从香港地区引进了“土地招拍挂模式”和“预售制度”，还引进了“套内+公摊”的计价模式。 事实上不论是卖楼花变体过来的预售制度，还是土地招拍挂模式，在某种程度上都存在着一些弊端。而如今“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病，实则是因为“公摊面积”水太深。 比如，2010年山东高密某楼盘被曝公摊系数达52%，2017年南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%，去年8月社交媒体上一篇名为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章热传，更是将公摊面积问题上升到了社会层面，掀起了广泛的舆论风波。 其实，公摊面积的问题不过是计价方式问题，如今却演变成了开发商牟利的工具。问题的根源在于，市场信息的不对称，已经导致市场上“败德”行为，经济学中我们称之为信息不对称所引起的道德风险。 近两年，在国家的严厉调控下，一些开发商为了保证利益，便通过做大公摊面积、重复公摊、利用公摊牟利的方式将经济周期波动成本转嫁给消费者。 虽然公摊面积是受政策法规承认的销售计价方式，但是关于公摊面积划分、标准、比例等精细化规定，却仍是空白，这是公摊面积能被开发商大做文章的重要原因。除此之外，缺乏相关专业监管部门的监管、市场信息不对称也是公摊面积成为一些开发商攫取利润法宝的重要原因。 警惕去公摊面积后，生活质量下降 此次，住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易，表明了改革积弊的态度。 正如这一方案的设计者所说，这一做法可以解决两方面的问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上让房子更“透明”，有利于消费者权益的保护。 实际上，住建部门并非简单迎合公众，该技术规范具有操作性。国际上通行的房屋交易计价标准通常是“套内所得面积”，香港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房，如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易，对公摊面积的态度显而易见。 其实，按“套内面积计价”国内早有实践。早在2002年，重庆就已开始以套内建筑面积作为计价依据，对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款。作为“先驱”，重庆给我们的前车之鉴是：首先，以套内计价方式售房，在国内或者说在某些地区是可行的。其次，套内面积计价，需防生活质量下降风险。 需要警惕的是，以套内面积计价，势必会压缩开发商的盈利空间，开发商为了保证利益要么提高单位面积房价，将经济代价间接转嫁给消费者，消费者财富效应未必增加。要么降成本，例如，从建材、绿化、物业等方面找贴补。 住建部在官网发布的意见通知，已经表明国家方面对“公摊面积”的看法，但相关部门需做好配套工作。例如，制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话，“公摊面积”或许还会借尸还魂，将其代价最终转嫁到消费者身上。 □盘和林（经济学者）[详情]
谁来买单？住宅出售以“净重”来计量对于交易双方意味着什么 （图片来源：全景视觉） 经济观察网 记者 陈博 “目前，全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位，建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积。实际上如同出卖物品时，以毛重来计量，而不是以净重来计量一样。”2016年两会期间，全国人大代表、山西建筑工程集团总公司副总经理柳树林曾提出一个建议——全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。 如今，这个建议有望落地细分。2月18日，一份由住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）在坊间引发热议，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为这份征求意见稿中最受关注的一个条款。 上述提出的套内使用面积，在《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中指涉的范围包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。而柳树林口中所谓的“公共分摊建筑面积”，则是除了产权人私人拥有的各单位面积之外，整栋楼产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，比如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。 这些公摊面积，在销售时就按照比例分摊给各房源单位，并计入各房源的房价之中。哪怕《商品房销售管理办法》早就指出，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，但过去这么多年，除了重庆之外，建筑面积几乎成为中国所有城市房地产交易的唯一计价标准。 为自己认知模糊或者享受不到实际利益的公摊面积买单，是诸多购房者不得不被动接受的一场捆绑交易。“像车库、地下室，一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主，随后又单独出售，等于是双重获利。”柳树林举例说，由于公摊面积的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉，开发商可以自由发挥，增加“额外”收益。 一名上市房企广州项目总经理告诉经济观察网，政府之所以提出这一条款，本意是为了解决一个问题——过往我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，容易出现同一项目的房子建筑面积相同，但因得房率不同，导致套内使用面积不同的问题，“公摊面积伤民”的矛盾时有发生。 不过，一旦按照“套内使用面积”来付款，意味着一场计价规则的重构将会拉开序幕。“以套内使用面积来交易，就会发生一个变化——计价面积减小，为了保证总价，单价自然会提升。”一位曾经操盘过重庆项目的房企营销负责人表示。 “比如一套房子，无论算不算公摊，开发商都预先定价500万元，根本不会考虑到底按照哪个面积写进合同。一旦按照套内面积来计算，每平方米的单价肯定会有所增加。”上述上市房企广州项目总经理称。 该项目总经理说，虽然购房时，销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径，但事实上，广州的购房合同里面一直都提及两个面积。 在经济观察网获取的一份广州购房合同中，一套47平方米左右的商品房，在“合同标的物基本情况”这一条款中，就明确规定“该商品房合同约定建筑面积共46.6平方米，其中，套内建筑面积35.66平方米，共有分摊面积约10.94平方米”。 在“计价方式和价款”一栏中，又同时列出两种计价方式，一种是以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价及总金额分别是多少；另一种是以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价及总金额又分别是多少。 “如果按照套内面积来交易，就只需要把建筑面积那一种计价方式去掉就可以了。”上述项目总经理说。 事实上，曾经以建筑面积作为唯一交易计价指标的香港，早在2013年就正式开启“实用面积计价”的模式。当年施行的《一手住宅物业销售条例》明确规定，使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式，并正式将“实用面积”表述纳入法规。 上述条例生效前10个月，作为社会过渡期，香港特区政府特意设置建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制”，让房产交易双方适应不同计价方式之间的差距。 更早之前的2002年，重庆市第一届人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中指出，在重庆市城镇规划区范围内的商品房，将按套内建筑面积计价销售。重庆因此成为国内第一个以地方性立法确定商品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城市。 在计价规则改变之余，舆论关注的另外一个点在于，原本由购房者掏钱的这部分公摊面积，究竟由谁来买单？ “开发商需要承担的是成本，如果需要开发商来为原公摊面积买单，整体成本提升，开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积，对于购房者来说，居住感就没那么舒适。”上述房企项目总经理告诉经济观察网。 前述房企营销负责人提到，按照香港、重庆的做法，虽然交易按照套内面积计算，但产权证上还是要约定套内面积和公摊面积，而且公摊面积所有权也不归属于开发商。 《商品房销售管理办法》显示，商品房套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。 按照香港当前的做法，出于环保及满足民众康乐需求的考虑，会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等部分公用设施，位列政府公布的楼面面积豁免名单中。而对于公共空间诸多设施的维护费用，香港采取按每个单位分摊的办法，管理公司添置及改建设施的行动，则须通过业主法团同意。 “无论采取哪种做法，开发商只要能够保证项目利润率就好。”上述房企项目总经理称，从实操角度来看，重庆、香港计算套内面积的做法，与此前其他城市按照建筑面积来销售的方式，对开发商的利益而言都没有本质上的区别。 （本文来自于经济观察网）[详情]
重庆参与《住宅规范》内容讨论，卖房按套内面积已执行17年 董进/华龙网 华龙网-新重庆客户端2月23日14时讯 日前，住房城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“《住宅规范》”），其中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。而在此方面重庆自2002年8月起，已率先执行了17年。 住建部首次在官方文件中明确提出 在《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，这也是住建部首次在官方文件明确提出房屋应由套内面积来进行交易。 据了解，目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，购买的房屋面积包括两个部分：套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000国家标准规定：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。目前我们买房的建筑面积，除了房屋套内建筑面积之外，还包括了其他公摊面积。 由此就出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 重庆参与《住宅规范》相关内容讨论 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。重庆住房城乡建委相关负责人也参与了该《住宅规范》相关内容的讨论。 同时《住宅规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 重庆2002年起就以套内面积作为计价依据 此次住建部发文要求住宅按套内面积算，在这一方面重庆走在全国前列。重庆市住房城乡建委相关负责人告诉记者，其实早在2002年6月，重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。 凡不按套内面积计价销售商品房的，由有关部门责令改正，并依法予以查处。 据相关负责人介绍，该条例施行以来，不仅减少了商品房交易面积纠纷，同时也维护了购房群众的利益，让群众明明白白购房。 [详情]
猪年第一误读：住房按套内面积算 ︱德科地产频道 来源：吴晓波频道 文 / 刘德科 1 又得辟谣：住房按套内面积算，是误读。 昨天早上，被刷屏：《住建部发文：住房按套内面积算！》 ◆信源 2月18日，住建部公布了一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文三万多字，里面有一句话，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，在第2.4.6条。 就这么一句话，被解读成：别了，公摊！买房按套内面积算！ 各大主流媒体都这么报道。 看起来是那么一回事，住建部的文件这么白纸黑字地写着，而且字我们都认识；但是很遗憾，根本就不是这么一回事。 2 首先，“交易”和“计价”是两个不同的概念。 没错，中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。 “以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积算”。 很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。 其次，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。 如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年）——这份文件至今有效。 ◆第十八条明文规定 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为“交易”和“计价”是两个不同的概念。 如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成“住宅建筑应以套内使用面积进行计价”，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。 现在，并没有这么写。 不用着急，如果你们无比期待套内面积计价，那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年），而不是看现在这份《住宅项目规范（征求意见稿）》。 3 去年，有一篇很业余的文章，绑架了无数情绪流量：《买100平米房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》。 一群不明就里的所谓专家，纷纷加入讨伐公摊面积的行列。 讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大，坑购房者的钱。 这是完全不懂行的伪逻辑。很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好，但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的。 所以，所谓的故意做大公摊，问题的症结不在于要不要按套内计价，而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超，就不存在公摊失控的问题。 只有一种情况，开发商会故意把公摊做大：为了做出更豪的豪宅，因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。 还有个别楼盘，不是豪宅，公摊也大得离谱，为什么？这是开发商的能力问题，只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控，因为这是损人不利己的事情。 为什么现在多数人的感受是公摊面积“越涨越多”？这就更简单了：过去我们的商品住房主要是多层（得房率高），现在主要是高层（得房率低），公摊面积当然就“越涨越多”啊。 4 最后一个问题，国际上都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆？ 我们当然也支持全国都学重庆，按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观。但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。 此话怎讲？按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。 全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。 简单说，这是两梯三户跟两梯八户的区别。 按建筑面积计价，地产商就不必斤斤计较得房率，这就使得中国（重庆除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重庆跟纽约伦敦一样很节约）。 中国随便哪个城市的经济适用房楼盘，公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈：我们是两梯三四户，人家是两梯七八户，或者四梯十几户。 当然，这是一种浪费。但是由奢入俭难。全世界绝大多住宅是没有围墙的（这样土地利用更高效），我们会同意拆掉围墙吗？当然不会。同理，现在让你去买两梯七八户的房子，你也不乐意。 为什么重庆人不介意？因为，重庆在商品房刚刚兴起的时候，就已经这样了。2002年，重庆就已经按套内面积计价了。 总结一下：对于按套内面积计价这个议题，如果从节约土地的角度来讨论，值得推进；如果从保护购房者的角度来讨论，那完全是个伪命题，根本就不存在坑购房者这回事。 5 为什么住建部的一个规范性文件会被误读？背景情绪是：大家都盲目地痛恨公摊。 中国房地产有很多问题，可以讨伐的东西很多，比如公摊面积坑人、期房销售坑人等，很带情绪流量，但都很业余。 我们是赞成按套内面积计价，从节约土地的角度。但是，很遗憾，中国离套内面积计价，还有点远。 房子实际上并没有这么大，使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉和孤寂。 房地产实际上并没有这么复杂，使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。[详情]
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