央行旗下媒体:"公摊面积"热议 制度之利尤胜经济之利

　　“公摊面积”热议背后：制度之利尤胜经济之利

　　来源：金融时报

　　马梅若

　　日前，住建部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出，房屋应由套内面积来进行交易。

　　该消息激起市场热议。尽管有报道提出，“交易”和“计价”是两个不同的概念。根据长期关注地产业发展有关人士的观点，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积，但不妨碍大多数地区以建筑面积“计价”。因此， “以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积计价”。

　　毫无疑问，本次《意见稿》再度把公众关注聚焦在了“公摊”问题上。过去数十年内，“花了上百平米的钱，买了几十平米房子”的事情一直是购房者的心头之痛。根据不同户型、不同配套设施、是否安装电梯等设计因素，公摊面积通常超过20%，个别小区的公摊比例甚至有可能高达40%。购房者不仅在买房时要多掏一笔重金，更要在后续长期承担相应面积的物业费、取暖费。更有甚者，部分公摊算法模糊不清，成为了一些开发商浑水摸鱼、漫天要价的开始。因此，叫停“公摊面积”的呼声从未断绝。

　　因此，本次文件一出，各界最关注的问题是：如果“公摊面积”退出历史舞台，将给楼市相关各方带来哪些影响呢？

　　首先，对于消费者而言，“叫停公摊面积”带来价格阳光化或是短期内最大利好。尽管公摊面积去除后，套内面积更符合购房者的真实使用情况，但各界普遍预期其“含金量”也将大大上升。也就是说，如果政策落地，短期内商品房总价或随之波动，但整体来看羊毛出在羊身上，取消公摊面积带来的直接后果更有可能是“单价大幅上涨”而非商品房总价的骤然下降。至于物业费、取暖费等费用是否会随之而变，也取决于小区提供服务的成本等诸多商业因素。如果相关缴纳费用下降后，小区服务或新建小区的配套设施建设也因此受到影响，也并非政策本意。

　　但这一政策并非毫无意义。对于消费者而言，复杂的算法、隐性的公摊、难以量化的公共服务价值等因素过于主观，特别是在预付款制度下，消费者往往未见房屋就付款，以至于“交房时大失所望”或发现与“宣传背离”等现象时常出现。

　　其次，对于统计数据而言，“公摊面积”退出历史舞台或将让各地、各区域的房价统计更有可比性。可以说，公摊面积的制度安排虽然各地均有（重庆早已取消），但具体细节却不甚明了。各开发商自有一套复杂算法，这就造成了目前的商品房价格数据仅具有参考价值。个别户型的跃层、阳台、过道均算赠送面积，套内实际面积远超房本面积；而有的小区则公摊超过30%，这导致相似的房本面积可能与实住面积差异高达50%以上——相应的，以房本面积为参考的单价也就不具备可比性。尽管其他影响因素众多，但这对于统计工作以及后续的政策安排显然具有较大的“迷惑性”。

　　再次，对于楼市中长期调控机制而言，“叫停公摊面积”意味着数据透明度提高，是后续政策出炉的基础。正如上文所说，由于“公摊数据的模糊界定”，此前各地的房价数据对比价值不高，而这不仅是开发商混淆视听的潜在方法，也影响着宏观调控机制的制定。特别是备受关注的“房地产税”，其中牵涉的“免征面积”、免征面积之外的计税面积直接与如何界定房屋面积相关联。如果对标国际，除了香港曾阶段性采用“公摊”核算方法，大多数发达国家、地区并未采用这一方案。因此，适时叫停“公摊”制度也是大势所趋。

　　当然，利好之下，市场也存在一个普遍的担忧：当计算方式改变后，商品房单价指标的骤然上涨是否会造成房地产市场的异动？特别是在当前楼市预期分化之时，望而却步群体的增加是否会影响市场趋势？

　　毫无疑问，老百姓对房价的变化是高度敏感的，特别是热点城市动辄数万元的价格本就惊人，如果再有上浮，从感性上会形成一定冲击。但与之前分析类似的事，消费者也是理性的，购房决定最终还将取决于总价的可承受性；而开发商也会根据市场反应进行相应调整。 更何况，目前仅仅是征求意见稿提出的建议，具体落地还会经过审慎的考量和综合性的配套措施。而且，重庆业已实行十数年“叫停公摊面积”，并未构成不可控的市场冲击。

　　总之，“公摊面积叫停”的呼声由来已久。在当前时点，构建房地产中长期调控机制的一揽子方案正在推进，而叫停公摊也不失为系统性改革的一部分。这对消费者影响而言、对房地产市场而言固然会有利益之变，但更重要的将是透明化、国际化带来的制度之利。

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责任编辑：贾兆恒