猪年第一误读：住房按套内面积算

　　猪年第一误读：住房按套内面积算 ︱德科地产频道

　　来源：吴晓波频道 　文 / 刘德科 

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　　又得辟谣：住房按套内面积算，是误读。

　　昨天早上，被刷屏：《住建部发文：住房按套内面积算！》

　　◆信源

　　2月18日，住建部公布了一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文三万多字，里面有一句话，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，在第2.4.6条。

　　就这么一句话，被解读成：别了，公摊！买房按套内面积算！

　　各大主流媒体都这么报道。

　　看起来是那么一回事，住建部的文件这么白纸黑字地写着，而且字我们都认识；但是很遗憾，根本就不是这么一回事。

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　　首先，“交易”和“计价”是两个不同的概念。

　　没错，中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

　　“以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积算”。

　　很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。

　　其次，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。

　　如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年）——这份文件至今有效。

　　◆第十八条明文规定

　　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为“交易”和“计价”是两个不同的概念。

　　如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成“住宅建筑应以套内使用面积进行计价”，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。

　　现在，并没有这么写。

　　不用着急，如果你们无比期待套内面积计价，那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年），而不是看现在这份《住宅项目规范（征求意见稿）》。

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　　去年，有一篇很业余的文章，绑架了无数情绪流量：《买100平米房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》。

　　一群不明就里的所谓专家，纷纷加入讨伐公摊面积的行列。

　　讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大，坑购房者的钱。

　　这是完全不懂行的伪逻辑。很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好，但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的。

　　所以，所谓的故意做大公摊，问题的症结不在于要不要按套内计价，而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超，就不存在公摊失控的问题。

　　只有一种情况，开发商会故意把公摊做大：为了做出更豪的豪宅，因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。

　　还有个别楼盘，不是豪宅，公摊也大得离谱，为什么？这是开发商的能力问题，只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控，因为这是损人不利己的事情。

　　为什么现在多数人的感受是公摊面积“越涨越多”？这就更简单了：过去我们的商品住房主要是多层（得房率高），现在主要是高层（得房率低），公摊面积当然就“越涨越多”啊。

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　　最后一个问题，国际上都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆？

　　我们当然也支持全国都学重庆，按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观。但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。

　　此话怎讲？按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。

　　全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。

　　简单说，这是两梯三户跟两梯八户的区别。

　　按建筑面积计价，地产商就不必斤斤计较得房率，这就使得中国（重庆除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重庆跟纽约伦敦一样很节约）。

　　中国随便哪个城市的经济适用房楼盘，公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈：我们是两梯三四户，人家是两梯七八户，或者四梯十几户。

　　当然，这是一种浪费。但是由奢入俭难。全世界绝大多住宅是没有围墙的（这样土地利用更高效），我们会同意拆掉围墙吗？当然不会。同理，现在让你去买两梯七八户的房子，你也不乐意。

　　为什么重庆人不介意？因为，重庆在商品房刚刚兴起的时候，就已经这样了。2002年，重庆就已经按套内面积计价了。

　　总结一下：对于按套内面积计价这个议题，如果从节约土地的角度来讨论，值得推进；如果从保护购房者的角度来讨论，那完全是个伪命题，根本就不存在坑购房者这回事。

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　　为什么住建部的一个规范性文件会被误读？背景情绪是：大家都盲目地痛恨公摊。

　　中国房地产有很多问题，可以讨伐的东西很多，比如公摊面积坑人、期房销售坑人等，很带情绪流量，但都很业余。

　　我们是赞成按套内面积计价，从节约土地的角度。但是，很遗憾，中国离套内面积计价，还有点远。

　　房子实际上并没有这么大，使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉和孤寂。

　　房地产实际上并没有这么复杂，使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。

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责任编辑：陈永乐