住建部出新规 房价要涨30%？买房再无公摊面积？

　　中国基金报 泰勒

　　今天住建部一则大消息，刷屏了——住宅按套内面积算。

　　买房告别“公摊”？

　　住建部拟推“套内计价”

　　
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

　　在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

　　这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

　　虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积？不知市场的接受度会有多高？对此附件中也做了相关说明： 

　　本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 

　　这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

　　什么是公摊面积？

　　买100平米只得70平！

　　“公摊面积”这个销售概念源自香港，脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花（期房）”的售楼模式，2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

　　公摊即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台

　　目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

　　
事实上，对于我国大部分省市来说，目前购买的房屋面积包括两个部分：即：套内面积+公摊面积。

　　根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

　　1． 大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

　　2． 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

　　对普通的购房者来说，光是弄明白这些概念已经够头大的，更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是造成了各种各样的问题。

　　公摊面积有什么猫腻？

　　首先：产生价格幻觉，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套内价格的。

　　以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公摊。

　　而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。

　　让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20-25%。

　　另外，也可以在调控角度获得房价平稳的结果，从房地产发展角度看，土地的容积率越来越高，建筑规划越来越严格，原来很多偷面积的办法不能用了，实际市场上得房率是越来越低的，这种情况按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的。

　　其次：多部门多收费

　　房产交易中按照建筑面积缴纳税费：公摊面积可以说是非常有利于房地产商，物业公司的，因为这几个都是向业主收费的，而收费就按照建筑面积计算的，公摊越多，费用越多。就拿供暖来说，也是按照建筑面积来的，但试问，你的房子公摊面积取暖了么？

　　取消公摊面积，房价要涨了？

　　100平方米建筑面积，假如转换成套内面积是70平方米，那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨”，只是计价形式的转换，总价不变。而买房子，总价才是最重要的。

　　但计价方式改变，“导致”统计数字上的房价大幅上涨，而中央要求保持房地产市场的稳定，就包括了房价的稳定。地方政府该怎么解释？

　　如是金融研究院点评称：

　　1、公摊面积是中国特有，导致实际房价比统计房价高出30%以上。

　　国内房屋计算的是建筑面积。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。所以中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出30%。 

　　2、公摊面积被诟病已久，取消是人心所向。

　　公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，但也有个别商品房公摊面积甚至超过50%，缺乏没有统一标准，在实际核算时乱象丛生。按套内面积交易，对购房者而言所购即所得，可以减少购房纠纷。  

　　3、后续不会很快落地，全面执行存有难度。

　　从2002年以来，重庆就率先强制推行“套内建筑面积”计价，并对违反规定的开发商进行处罚。但目前在全国推行至少面临两大挑战：一是按套内面积计算，计价基础变化后房价会在现有基础上上浮30%以上，给地产调控更大压力；二是取消公摊后，开发商提供的电梯、楼道等公共领域品质该如何保证。

　　微博网友唐史主任司马迁称，单价会提升。不是楼价上涨了

　　地产取消公摊这个事其实讨论很多年了，公摊本来就是我们自己搞出来的猫腻，现在跟国际市场接轨而已，所以不用过度解读，这事对消费者绝对是好事，以后是透明消费了，我买多少平就是多少平。

但造成的影响有：

　　
1．新盘因为按实际面积销售，单价会提升。不是楼价上涨了，只是公摊那部分钱又羊毛出在羊身上了而已。这就好像共有产权房看起来很便宜，但你去算一下自己所有部分的产权也一样是差不多是市价。当然这些都是短期影响。

　　
2．中期来看，就是会影响二手房的估价模式，在存量房中，消费者会更加注重折合成为套内面积的单价。换句话说：现有二手房公摊大的会更难卖出去。

　　
3．长远来看，商品房的设计，尤其是配套设施的设计，会变得更加集约，尤其是刚需房。简而言之，楼宇设计会变得像香港。不是以豪宅为设计理念的，都会尽可能减少公摊。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出：

　　目前，中国的住房自有率其实非常高，虽然大家对房价过高一直诟病不已，但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

　　
江瀚表示，因为无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说，假设原来100平方米的房子售价在400万，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后，房子总价值的总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。

　　
而对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易的时候，只要根据实际套内面积进行交易就可以了，如果房产证上并没有实际写明套内面积的话，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定，不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

　　而对于大众而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。

　　中原地产首席分析师张大伟分析指出：

　　是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

　　另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

　　1：这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

　　2：从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

　　3：套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

　　4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

　　5：从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，采用套内面积计价更真实地反应了房子价格，房子单价会上升，不过总价是不变的，市场也不用过度担心。

　　市场可能存在过度误读

　　业内人士均认为该规范刚刚开始征求意见，具体落地需要时间，具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。

　　有分析师认为，此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范，不宜过度解读。而非关于商品房交易的规范，更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位，明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微。

　　地产专家刘德科发文称：

　　这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。

　　如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：‘商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。’

　　民生证券房地产行业分析师由子沛，认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范，不宜过度解读。

　　住建部官网也明确表示，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

　　由子沛说，该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的，而非关于商品房交易的规范，更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位，明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微。

　　在《住宅项目规范》征求意见稿的起草说明中，起草单位包括：中国建筑科学研究院有限公司、中国建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学。

　　重庆早已执行按套内面积交易

　　实际上，早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%至10%的罚款。

责任编辑：郭建