闪崩的佳源国际背后 沈天晴的隐秘地产王国浮出水面

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　　发迹于浙江嘉兴的地产公司佳源国际（2768.HK）因一则经营数据的“乌龙”而被推至风口浪尖；而公司股价连续两日海啸般剧烈波动，更以极具戏剧性的方式使其成为近日资本市场上的焦点企业。

　　1月17日，佳源国际控股股价盘中闪崩，截至收盘，该公司股价从13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。而1月18日开盘，“报复式”反弹开始，盘中股价一度大幅上涨99.2%至每股最高5.02港元。截至18日收盘，报收4.4港元，上涨74.6%。

　　什么原因导致股价暴涨暴跌？该公司17日发布公告称，一笔于1月18日到期的3.5亿美元优先票据已全数偿还，且公司业务运作正常。该公司同时披露，佳源国际及其背后的集团公司佳源集团2017年合计实现房地产销售金额508.25亿，并非某机构披露的79.2亿，而2018年集团销售额更创新高至875.5亿。

　　随着公司澄清，资本市场上的风波或许暂告一段落。但佳源这个原本名不见经传的房地产企业集团，何以悄然录得超过800亿的年销售金额，仍是外界无法探知的谜团。

　　记者梳理发现，佳源国际只是佳源集团业务的冰山一角，水面之下，潜藏着该公司实际控制人沈天晴巨大的商业王国和地产野心。

　　图片来源：摄图网

　　中资地产股里的“大黑马”？

　　作为佳源集团旗下唯一的地产业务上市平台，佳源国际于2016年3月8日在香港主板上市，发行股票4.50亿股，每股发行价2.48港币，共募集资金11.16亿港元。上市后2年多时间，其股价涨幅一度达到500%，近一年其最高股价也曾达到16.36港元每股。

　　资料显示，佳源国际的项目主要集中在华东江浙一带，目前在国内拥有的物业组合超30个，覆盖南京、扬州、南通、泰州、常州、镇江、苏州、宿迁等城市。

　　上市之后，在“做大做强”战略目标下，佳源国际并不满足于偏居江苏大本营，于上市当年开始进军珠三角，取得深圳两个项目。2017年，佳源国际进入澳门房地产市场，逐步增加在粤港澳大湾区的优质土地储备。

　　2018年5月24日，佳源国际与资深投资者邓成波订立买卖协议，以逾26亿港元购入邓氏旗下多项物业，并根据协议以70.1：29.9的出资比例成立一家合资企业——佳源升域发展有限公司。

　　同月，触角延伸至柬埔寨。佳源国际以约2.79亿港元收购五块位于柬埔寨金边市的优质土地，占地面积约60万平方米，可扩张规划至350万平方米。

　　10月份，佳源国际董事会主席沈天晴与越南河内市人民委员会主席阮德仲签订投资河内的合作备忘录，计划在越南投资开发涵盖写字楼、酒店等复合型项目，从而继续深化东南亚市场布局。

　　虽然佳源国际的版图持续扩大，但与动辄千亿销售额的房企相比，其规模并不大。今年1月8日，佳源国际公布2018年度销售业绩。去年12月，公司合同销售金额约21.5亿元，同比减少约31%；放眼全年，销售金额约201.8亿元，同比增长94.6%。而2017年，佳源国际仅实现合同销售金额79.2亿元。

　　此外，佳源国际披露的2018年中期业绩报告显示，公司总资产387.26亿，其中总负债307.53亿，股东权益79.72亿，净负债比率85%，毛利率、净利率都处于行业中游水平。

　　从公司基本面来看，佳源国际并无特别突出之处。其债务总额较高，但这并未阻止公司股价一度大涨。数据显示，该公司股价在2018年表现抢眼，从2017年末约6港元一路涨至12月底超过16港元，涨幅超过160%。

　　2019年1月17日股价闪崩之前，佳源国际市盈率为16.15，而同期中资地产股龙头碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）等大部分地产公司股价却大幅回调，市盈率分别徘徊在5.79、7.08左右。

　　80%地产业务在上市平台之外？

　　巨头林立的房地产行业，佳源国际及其背后的佳源集团一直默默无闻，即使在行业内部，知名度也非常有限，以至于有研究机构在整理该集团经营数据之际，将佳源国际和佳源集团混为一谈。

　　因此，在2019年初，数据披露佳源集团2018年合计实现销售金额875.5亿，位列行业35名时，行业内外均产生疑问：上市地产平台佳源国际披露的年度销售额为200多亿，而背后的佳源集团销售额却高达800多亿。两个数字相差的600多亿金额由什么平台贡献？

　　对此，佳源集团一位负责人告诉记者：“佳源国际上市平台只占集团地产业务的20%左右，外面还有大量业务并未装入上市公司。目前集团开发在售项目约80个，而上市公司里的项目数量只占不到一半的体量。”

　　据佳源集团提供的数据，目前佳源集团旗下申城集团、杭城集团、安徽集团、京城集团及文旅集团五个地产集团业务均未进入上市公司板块。

　　“比如我们重庆的中国摩项目，占地1800亩，可售229亿，总建350万方，2018实现销售29亿。北京香山四季，2018实现销售38.29亿。扬州荣御府，2018实现销售28.53亿。”上述负责人说。

　　据透露，2018年佳源集团申城集团销售约180亿，杭城集团销售约175亿，安徽集团销售约117亿，佳源国际销售约200亿；几大板块合起来构成了佳源集团对外披露的875.5亿元。

　　因大量地产项目未在上市公司，故而该集团提供的数据无从考证。唯有少数业内人士私下评论称：“佳源集团在浙江还是非常有实力，实际销售额比很多地产公司都大，只是一直很低调。”

　　据了解，在规模扩张的路径上，佳源系习惯使用并购的方式获取项目和土地储备，罕有参与公开的土地拍卖，尤其罕见出现在一线大城市的土地拍卖市场上，这也是该集团未曾被行业所熟知的一个重要原因。

　　沈天晴曾透露，2014年前后，佳源国际就在全国范围内通过并购获取大量项目，尤其近几年，并购一直是佳源增储的主要方式，占比达一半以上，2016年甚至占到70%。

　　2018年初佳源曾直接喊出千亿目标。彼时的沈天晴表示，千亿目标是在货值充足的情况下提出的，预计当年能完成2700亿货值储备。按照不到50%的去化率，公司也比较容易实现千亿目标的。

　　时至今日2018年已过，佳源的千亿目标尚未达成，但佳源系的地产扩张之路并不停息。日前，佳源集团旗下附属公司-常州金源房地产开发以约3.5亿元竞得扬州市邗江区GZ103地块，成交单价约每平米7000元，楼面价每平米3139元。

　　图片来源：摄图网

　　控制4个上市平台

　　或许更让外界吃惊的是，在中国香港上市的佳源国际，只是佳源集团业务的冰山一角。实际上，该集团业务范围远不止房地产开发，资产规模也数倍于上市平台。

　　公开资料显示，1995年，佳源国际实际控制人沈天晴在浙江嘉兴成立佳源集团，主要从事物业开发。如今，佳源集团已是集房地产开发、电器零售、建筑施工、医疗养老、商业管理、物业服务等产业为一体的控股集团型企业。

　　2014年以来，佳源集团先后收购五星电器、进军养老业务、开拓智能家居及智能建筑领域产品研发，并于2018年8月，成为从事园林绿化的A股上市公司“美丽生态（维权）”的第一大股东，业务布局逐渐多元化。

　　在进军资本市场的路上，佳源集团表现激进。2016年，佳源在一年时间内拥有了四家上市（挂牌）企业，其中IPO三家，收购一家。

　　其中，3月8日，佳源国际（02768.HK）在香港联交所主板上市，标志着佳源集团进入国际资本市场；3月29日，浙江西谷数字技术股份有限公司（836081）在新三板挂牌；10月31日，博源控股（ASX股票代码：BHL）在澳交所上市，成为首家在澳洲上市的中资房企。同年，佳源集团收购澳交所上市公司联合锡矿。

　　密集上市之下，佳源集团在资本市场初具规模。在其上市公司序列中，西谷数字的最大股东为嘉兴东源投资有限公司，持股比例92.01%；而东源投资由嘉兴市祥源投资管理有限公司81.20%持股，祥源投资由佳源创盛控股集团100%持股。在这背后，沈天晴是实际受益人——其是佳源创盛控股集团的大股东，持股比例98.83%。

　　据天眼查信息，沈天晴共在12家企业担任法定代表人，集中于房地产企业。其中8家已注销，一家已吊销未注销，余下处于存续状态的企业包括浙江佳源房地产集团有限公司、巢湖市东方房地产有限公司、嘉兴市禾宏管理咨询有限公司。

　　此外，其共投资9家企业，亦集中在房地产业行业。最大投资金额14.82亿，投于佳源创盛控股集团有限公司，出资比例98.83%。目前9家企业开业状态一家，存续状态六家。余下两家已注销，为广西灵山县盛源房地产开发有限公司、武汉浙商投资有限责任公司。

　　截至目前，沈天晴凭借多个上市平台以及业务板块，将旗下业务版图大幅度延伸，触及粤港澳大湾区、长三角区域、国内其他重点省会城市，以及一带一路沿线国家和地区。

　　第一财经 孙梦凡 王小明

责任编辑：陈悠然 SF104