正荣千亿之变:管理架构和人事大调整 负债率居高不下

　　千亿之变 正荣管理架构和人事大调整

　　谢敏敏

　　迈过千亿门槛之后，闽系房企正荣地产（06158.HK）在管理架构和人事方面均经历了巨大的内部调整。

　　克而瑞榜单显示，今年前11个月，正荣完成了1133.6亿元人民币的销售额，提前完成年度千亿销售目标，这也是正荣地产首次跨入千亿阵营。

　　经济观察报获悉，正荣近期对全国的区域业务进行了整合与重组：将上海和苏州的区域业务进行整合，成立苏沪区域公司；济南区域公司与天津区域公司进行整合，升级成立新的“环渤海区域公司”，管理项目接近20个；广州区域公司与长沙区域公司进行整合。此外，正荣还成立了正荣商业开发公司，聚焦全国商业开发项目。

　　正荣方面对经济观察报回应称，在跨越千亿的新起点上，正荣提出“精总部、强区域”的6字方针，主动开启了一场关于组织和架构的变革和调整，提升一线的效率和战斗力，快速做大做强区域公司。

　　由于上海市场的特殊性，目前房企在上海普遍难以通过招拍挂获取土地，或者获取成本太高，此外上海市场销售情况不佳，也直接影响了房企在上海的销售业绩。

　　在这种情况下，不少房企选择将上海和周边区域公司进行合并、节省成本，例如龙湖集团就在7月将上海和苏州公司合并为沪苏公司。

　　正荣方面解释称，新的苏沪区域公司，管理项目超过30多个，更有利于区域深耕。

　　上海为正荣的大本营，其半年报显示，截至2018年6月30日，正荣在上海的土地储备仅占其整体土地储备的3.3%。

　　此外，正荣广州公司新成立，原本业务体量小，之前就一直由长沙公司统一孵化，正荣方面表示，两个区域公司进行整合是水到渠成，也是一个更集约化的选择。“通过业务与资源整合，正荣区域公司相比之前更加精简了。目前，正荣年度销售突破100亿元的已经有南京、福州、苏州、长沙、武汉等区域公司，这些区域公司，完全具备扩大所在区域深耕范围，统筹管理的能力。管理架构调整，几乎是每家房企千亿之后的必经之路。”正荣方面对经济观察报回应说。

　　在管理架构调整外，经济观察报了解到，正荣随之也发生了人事变动。

　　12月初，正荣地产控股股份有限公司发布了一则人事任免通知，分别包括：原苏州公司总经理徐健担任新成立的苏沪区域公司总经理；副总裁林晓彤兼任新成立的环渤海区域公司总经理；任命王朋为环渤海区域公司副总经理，兼济南公司总经理；原上海区域总经理朱涛兼任新成立的商业开发公司总经理；任命王磊为武汉区域公司总经理，兼南昌区域公司总经理；任命杨其祥为长沙区域公司常务副总经理。

　　此外，正荣地产总部的人员分工也出现较大变化：原战略投资中心副总经理刘伟亮被任命为战略投资中心总经理，兼并购部总经理；副总裁刘翔兼任正荣地产控股股份有限公司董事会秘书，不再兼任武汉区域公司总经理；副总裁林湧分管战略投资中心、客户关系部、资产管理部，不再兼任长沙区域公司总经理；总裁助理朱浩不再分管战略投资中心。

　　作为一家处于高速扩张期的房企，正荣的人事变动一直较为频繁，今年尤其明显。

　　首先是总裁的更换。正荣地产原总裁是在正荣工作了近20年的老臣林朝阳，但2月28日，正荣发布公告，宣布将任命两名联席行政总裁，晋升副总裁王本龙为联席行政总裁；同时，原公司总裁、行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁。随后的3月2日，正荣发布人事任免通知，林朝阳不再担任总裁一职，仍为联席行政总裁，取而代之的是同一天被任命为联席总裁的王本龙。

　　林朝阳在今年8月更是彻底退出了地产总部的经营团队。8月27日，正荣发布公告称，林朝阳因其他工作安排已辞任执行董事及联席行政总裁，于辞任生效后亦不再担任正荣授权代表。公司总裁王本龙则兼任行政总裁。

　　林朝阳现担任正荣产业发展集团董事长兼总裁。正荣旗下有地产、产业和资本三大业务板块，产业发展集团于今年5月正式挂牌，是在整合了原有的发展较为成熟的正荣商业和物业板块基础上成立的。

　　和林朝阳一样退出地产板块、被调往产业集团的，还有原正荣地产副总裁兼南京区域公司总经理肖春和，其目前职位是正荣产业发展集团副总裁。

　　肖春和曾所在的南京区域公司换帅频繁，肖春和接替“前任”万延军掌管南京区域仅一年时间，而目前接替肖春和的人选是原中骏南京公司总经理王谊。

　　正荣CFO一职同样在近期发生变动。11月12日，正荣公告宣布，公司财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职，而另一名联席秘书邝燕萍则继续担任公司秘书一职。

　　原新城发展执行董事、副总裁陈伟健于11月15日正式接任了谈铭恒的财务总监职位，陈伟健同时为正荣执行董事兼副总裁。

　　对负债率一直居高不下的正荣而言，寻觅到一位合适的财务总监意义重大。

　　正荣半年报显示，正荣的净负债率由183.2%下调到171.8%，但这一数字依然居于高位。谈铭恒曾在中期业绩会上表示，预计随着盈利和权益的增加，正荣的负债率会有显著改善，也存在较大的下行空间，预计到今年年底净负债率会控制在120%，甚至有可能做到100%以内。

　　中报显示，从债务结构看，正荣的短期负债有260余亿元，包括银行借款、优先票据和20亿公司债等。

　　对正荣来说，调整债务结构、降低短债比例是摆在其面前的一大挑战。

　　谈铭恒曾表示，公司已经采取措施，用长债置换短债，预计到年底会把短债比例控制在整个有息负债的30%以内。

　　如今谈铭恒在年底前辞任，陈伟健能否如期完成正荣对资本市场的承诺，还需要等待年报数据的检验。

　　不过，在较大的偿债压力下，正荣今年表现出了对资金的强烈渴求，进行了颇为频繁的融资安排，且成本不低，例如：拟发行40亿元非公开发行住房租赁专项公司债；10月2日发行2.8亿美元优先票据，年息12.5%；10月25日宣布额外发行7000万美元 2021年到期优先票据，年息12.5%，将与10月2日发行的2.8亿美元优先票据合并及构成单一系列；11月29日宣布发行购房尾款应收账款的资产支持证券10.84亿元，优先级份额为10.29亿元，利率7.2%。

　　对于较为频繁的人事变动，正荣方面回应经济观察报称，公司正处于持续发展壮大的阶段，今年销售规模也突破千亿，在这个过程中，公司对优秀人才的渴求也是不断增长的，出现一定的人员流动也符合公司发展需要，而且人员的流动率也一直处于行业较低水平：“从行业经验看，市场下行带来的业绩压力往往会导致营销条线的人员出现频繁的流动，目前正荣营销条线的队伍仍然相对稳定，人员的流动率也控制在相对较低的水平。”

责任编辑：张国帅