清华大学朱岩：围绕科技创新探索房地产金融体系

　　新浪财经讯 12月15日，由清华互联网产业研究院与腾讯智慧房产主办，清华经管房地产协会协办，以“数字经济 地产篇”为主题组织的清华地产金融峰会在京举行。清华大学互联网产业研究院院长朱岩出席本次峰会并发表题为《数字经济赋能地产行业》的演讲。

　　朱岩表示，现在看到仅有流通侧的数字化是远远不够的，还要逐渐向产品侧去过度。如果数字经济赋能地产产业，则更应该从地产行业本质性的变化去思考。房地产金融体系不仅是房贷，不仅是原来做的地产金融类产品，而是要围绕现在的新技术、科技创新，等一系列新的需求去探索现代金融。

　　朱岩指出，无论地产还是其他传统的产业，国家希望发展智能产业、拓展智能生活、建设智慧生活。我们向着智慧地产的方向发展，先把智慧地产降低一点，可以先做到智能。智能地产是先能够提供智能化的服务，这样才能构建地产业的新业态，创造地产经营的新模式。

　　以下为朱岩演讲全文：

　　很高兴到今天这样一个现场，和我们各位校友、各位同学、各位朋友能做这样的交流！首先是代表互联网产业研究院、经管学院对校友们长期以来对学校的支持和关注表示衷心的感谢！到了年底的时候，是我们盘点一年的收获，同时也是规划未来一年的时间。在这样一个忙碌的时刻，我们举办这样一个房地产行业的盛会，应该说大家挤出时间来参与。今天估计很多人也体会到校门口之后，到清华参加这样一个会有多么不容易。他们问的都是最深的哲学问题，你从哪儿来，到哪儿去，参加什么会！这个是很多人之所以迟到是因为这个原因，我是替我们迟到的嘉宾跟大家解释一下，他们确实是被堵在门口，不只他们被堵在门口。我本来1点10分已经到门口了，一直到最后30分的时候才到达会场！也体现了我们在这样寒冷的冬季，在清华举办这样盛会的价值，确实是会引起行业更多的思考！

　　数字经济跟房地产行业的融合已经是经历了十几个年头了，从最初的流通侧的融合，开始逐步向上游来延展。流通侧出现了非常优秀的校友创业的企业，但是他们现在不仅仅是流通侧了，比如莫天全做的大量优秀工作，也被其他的行业内的校友们提供了参考！

　　现在我们看到仅仅有流通侧的数字化是远远不够的，还需要逐渐向产品侧去过度。如果说数字经济赋能了地产产业的话，我们更应该从地产行业的本质性的变化去思考，可能我们才能够更容易了解这样一个行业未来巨大的市场是存在，还是真的江河日下。

　　从2018年的情况来看，我们应该说地产业的大部分城市的冬天还没开始，现在虽然我们是冬天。对于很多小的地产商，大家已经体会到了凛冽的寒风、刺骨的感受是什么样子。尤其当金融出现收紧情况的时候，我们原来仅仅靠招拍挂拿地、开发、销售，或者是加一些简单的运营，这样的一些模式已经显然是不能适应现在时代的需要了。

　　地产业都在思考，那我们到底该向什么样的方向发展？难道就真的只剩下几家大的地产龙头企业，而对其他小的地产企业节没有出路了吗？未必如此。我们互联网产业研究院重点来做的，就是产业创新的研究、产业交叉的研究和产业转型的研究。这是三个层次，创新是基于现有的工作，产业交叉是两个行业或几个行业融合，产业转型是抛弃现在敢于去拥抱未来。

　　恐怕在未来十年的时间里面，我们现有的产业会消失掉一半以上。消失掉的产业，并不是说完全消失，而是会转换经营的方式，转换经营的内容。如果房地产行业真的能够去改变他本身产品的特性，房子不再只是一个钢筋混凝土盒子的话，我相信这个行业也一定是在转型浪潮中，也能够继续带来巨大的市场机会。

　　去年建筑地产行业应该有19万亿到20万亿的规模，如此巨大的规模不是说一定会给我们带来问题，关键是怎么能够更合理地思考现在的数字经济时代的房地产行业的需求变化。实际上说这样的一个危机，并不是说让我们真的要转行了，不干这行了，还是说我们要找出路。现在的国家政策也已经给了我们出路，出路在哪里呢？我们到十九大报告里看一眼地产行业就有信心了。

　　经济要向什么方向来转变呢？国家说了，实体经济、科技创新、现代金融、人力资源、协同发展的产业体系。实体经济是核心，这是毫无疑问的，我们一定要去以实体经济为主去建设整个社会，科技创新和现代金融是两翼。地产是实体经济，但是需要科技创新、需要现代金融，不是说现在金融。现在金融想的是上市，想的是IPO，想的怎么圈钱赶紧跑，这不是我们要给房地产插上的翅膀。如果地产企业或者地产的创新企业依然还在想着怎么赶紧IPO，怎么赶紧圈钱，我劝你在最近这两年的时间里面转行做别的，因为这不会给你留有太多的机会在里面。

　　现代金融是基于现在地产的产品变化，以及人的需求的改变来做的金融产品。比如说虽然现在国家还没有对SDO表态，但是SDO跟地产业的融合非常有可能融合点。SDO最近很热，SDO是安全的Token，实际上是资产证券化。这种趋势虽然看起来有点太颠覆，区块链有非常重要的应用的余地，确实看起来有可能一下子冲击到太多的金融领域。但是对于存量资产的盘活，对于整个资产市场的盘活具有巨大的参考意义。哪怕现在没有办法直接去做SDO，但是完全可以借助这样的思想去思考到底怎么来构建一个房地产金融。

　　房地产金融体系不仅仅是房贷，不仅仅是原来做的地产金融类的产品，而是要围绕着现在的新技术、科技创新，围绕着这样的一系列新的需求去探索现代金融。因为现在的这样一些金融的理念，在某种程度上是让社会变得浮躁。在座有很多做基金的，做惯了前些年基金经理的人现在回来，别说让他去做制造，你让他去做房地产都不爱做，为什么呢？赚钱太慢了。因为他做基金经理赚钱太快了，这是一种浮躁的表现。我们不能只是助推这样的资本市场。

　　这三方面最终需要落实的是在人力资源之上，也就是说要有人，我们现在最欠缺的并不是领军人才，我们最大量欠缺的是能够支撑地产数字化的底层人才。像我们张勇会长、莫总是领军人才，关键是军在哪里。他们都是数字地产的精英，但是没有数字地产的工人呢，没有数字地产的大军让他来领，这怎么能行？所以未来地产行业会需要一大批的数字地产底层工人，就像现在需要一大批的建筑工人是一样的，我们需要做好这样的准备工作才能迎接未来的产业体系的重构。

　　具体而言就是互联网、大数据、人工智能要和我们深度融合，不是浅融合，不是在售楼处里放一个机器人就叫人工智能了，不是在网上做了点智能推荐就叫做大数据应用了，我们觉得这都是浅应用。我们所谓的深应用是什么呢？创造价值的应用才叫做深应用，也就是说因为你用了人工智能，这个楼盘多卖出了20%，这是本事，这是你真的在改变你的产品了。如果没有创造这样额外价值的话，那我们的很多应用应该说还是给我们带来负担而已，并没有真正为社会去创造价值。

　　我们也希望地产企业在思考互联网、大数据、人工智能的时候，一定要站在消费市场的角度，来去看一看未来的人到底需要什么样的数据环境、什么样的人工智能。我在前两年的时候申请了几项专利，我找地产公司来合作，这是我申请下来的专利。我已经不做技术好多年了，我是清华工程物理系毕业，原来是搞核能、核技术的，做中子扩散方程的。后来发现资产行业就是钢筋混凝土不行啊，我们就做了两个专利。比如说针对的是什么呢？人的需求。现在房子越来越大，但是电磁信号却越来越差，这时候怎么办呢？稍大一点的房子有无线中继器，意味着房间里面的辐射是超标的。现在对空气污染，今天雾霾天很多人知道戴口罩。但是真正5G时代到来的时候，四处都是电磁信号的时候，有没有想过怎么来防辐射呢？这种辐射对人的干扰、对人的生理系统的干扰是很厉害的，尤其是失眠。城市失眠症在这里面会有很多的因素，其中之一就是电磁干扰。

　　那我们能不能降低一个家庭里面的电磁干扰？所以当时我们就提出来要做一个家庭的电磁优化，要做这样电磁环境的优化。要做两件事情，第一个事情是在墙体里面怎么做天线增益的优化，或者在地产盖房子的同时就已经在每个房间里面埋了天线，要做这样的事情。这样一个无线路由器以最低的辐射去覆盖整个的房间，这是一方面。第二方面，卧室就不希望有一点点的电磁辐射，打电话不要在卧室里打。大家学过电磁防护的都知道，只要在六面加上金属网就可以了，上下四面墙全部加上金属网，窗户也好办，玻璃里面加金属网，这样就形成在房间里一点电磁辐射都没有。现在这个专利申请到了，只不过还需要在地产行业里面进一步来论证。

　　我们讲这个例子是干什么呢？大家要看到所谓的深融合是要去创造需求，是要去满足需求，是因为民众有这样的意识把它当作重要的生活环境，所以愿意为这样的环境来买单。当他愿意做这样买单的时候，你还仅仅给他提供一个生活服务类的APP，我相信已经落后了。我们需要去做这样一些所谓的转型升级，或者让我们的产业迈向价值链的最高端。

　　国家无论是地产还是其他传统的产业，希望发展智能产业、拓展智能生活、建设智慧生活，我们向着智慧地产的方向发展，先把智慧地产降低一点，先做不到智慧，可以先做到智能。智能地产是先能够提供像刚才所说的智能化的服务，这样才能构建地产业的新业态，创造地产经营的新模式。将来会不会有一天地产或这套房子能够低于成本价来销售？甚至于满足一定条件的在座各位来白送给你，当然我们期待着像张勇会长能够开创出这样的模式，今天参会的首先送一套！

　　当然这个需要的是在多边市场之下，才能够做到这样的一种免费经营的新商业模式，这不是不可能，这不是开玩笑，这是我们现在在努力追求的一种传统市场的新商业模式的构建。我们新经济创造的机会，最大的还是来自于新需求。我这里面给大家举一个例子不是房地产的普通人买的，这是另外一个地产，是日本的一家墓地企业，也是房地产企业，不过做的是阴宅的生意，不是阳宅的生意。他是做出了AR墓地，什么意思呢？你拿着手机到墓地一照墓碑，里面埋的两个人就出来了，然后就可以跟你聊两句，比如说你怎么才来看我啊，你再不来看我，我就去看你了。我们知道这意味着这家地产企业已经转型升级为大数据、云计算企业了，他所激活的是什么需求呢？这穿传承的需求。我们每一个人都有传承的需要，这种传承原来是不成规模、不成体系的，我在这里面可以用AI、AR，也就是人工智能、增强现实的技术把你的音容笑貌保存在地产里面，即使过两百年你的后人依然能够看到你长什么模样，否则在座的各位谁知道你爷爷的爷爷长什么模样？你不知道了，这个信息丢失太厉害了。你过两百年以后，还可以给你的后人讲，当年我在开场搜房网的时候是怎么做的，你想这对后人的启示有多么巨大啊，大家知道这是真正的家族财富。家族的财富不是银行里的存款，而是你的经验、你的文化、你的知识，你能够给后代留下的信息。我想这是创造新经济的第一个方面。

　　第二个是新规则，我们需要不断地开创地产业的新规则，原来中国的房地产是零的时候，我们都不知道这个规则是什么样子。后来我们开创出了中国地产业的第一个黄金十年，当所有人都不知道在网上怎么去找房源，怎么在网上做房地产交易的时候，我们又一批企业能够成为第二个网络与地产融合十年的代表性的企业。现在我们又到了以区块链为基础，以人工智能为基础，以量子计算为基础的一系列的新规则创建的时期。

　　区块链在中国的热度，远远大于在大洋彼岸的热度。这不是说我们喜欢狂热的新名词，也不是因为比特币，中国人挖的最多，因为大量的挖矿企业都在中国的西部地区，不是因为这样的原因。更为重要的是以区块链为代表的新技术是在打造老规则、创建新规则。我们知道在一个已经建立规则的体系之上去打破旧规则，成本是相当高的，这就是西方发达国家。相对来说，我们的规则体系没有那么完善，所以我们建立新规则会更容易一些，这才是区块链在中国如此之热的根本性的原因。

　　虽然热，但是能够坚持下来，我不知道能有多少。今年恐怕成立了过千家区块链的企业，到明年六月，咱们也不用看太久，就在六个月之后我们看看还能不能剩下一百家，会倒掉多少啊。当然倒的原因不是说他们的技术不好、理念不先进、情景找的不对，而是中国虽然看起来容易实现区块链，难度比美国可能还大。我们要有这样的心理准备去开创规则，我觉得这样你才能够在地产业里应用区块链能够真正应用得好。你要知道它到底能给我们带来什么样的好处，在没有对Token的定论之前，我更觉得房地产行业里面to B的区块链应用更加值得期待一些。如果Token有一定的定论了，在地产行业里面的区块链的to C的应用，将会对我们非常有价值。

　　也就是说互联网现在已经发展到了价值互联网的阶段，原来从1974到1994是数据互联网，从1994到2014是信息互联网，从2014到现在是价值互联网。而价值互联网区块链就是关键技术，因为它能解决的是在不可信的网络上可信地进行交易。网络本身是不可信的，上面经常说不知道屏幕背后是人还是一条狗，现在有区块链的技术可以让它变得可信起来，从而使价值互联网时代才能到来。在这个意义上来说，地产交易呼唤这样的技术，能够让我们在整个的系统交易过程当中成本更低、效率更高，从而价值更大。价值互联网的基础设施是P2P，P2P是一种哲学，体现的是人和人平等的一种哲学理念。P2P点到点当然也是网络的协议，是网络的底层技术。但是我们更应该从怎么能让每个参与者都是平等的角度来去理解能够给我们带来的价值。

　　转型需要我们有更高瞻远瞩的思想，不是只停留在产品集，或者停留在一些数字层面上，我们更希望尤其是清华的校友们具有道德层面上对地产行业的高深刻的理解。我这里把互联网思维分成三个层次，仅仅做渠道思维是远远不够的，至少需要具有社交思维，社交思维是什么意思呢？是我们面对的市场变成了二维市场，而不再只是一个一维市场。一维市场就是你的楼盘，二维是楼盘所带来的社群，而在这个社群里面绝对不只是居民或者是社区服务简单的事情，我们更需要看到的是两个交织在一起所形成的企业经营的新模式，我们把它叫做社区型企业。二维市场在数字经济时代使得我们必须要去思考企业应对这两个维度的新的商业模式会是什么样子。这样一种商业模式是适应于网状人群结果，而不再是树状人群结果。我们目前的人群基本上是树状人群结构，一个企业有总经理，往下面有各个部门，往往下面是各个员工，所以是一棵树。这棵树状结构的经营模式，面对它的时候的经营模式，和面对一个网状人群的时候思想是不一样的。

　　我这里面列举了一些，从传播上来看是从原来自外向内的传播变成了自内向外的自媒体的传播。当然大家要知道自媒体并不是微信、微博，并不只是微信、微博。微信、微博更应该说成是一种公共自媒体，真是让你的销售人员在朋友圈里卖房子，你就会发现最后会卖到连朋友都没有了，大家都把他拉黑了。也就是说那不是一个卖东西的地方，怎么才叫自媒体呢？是你自己要变成媒体。你的社群要变成你的媒体传播的每一个节点，你的员工要变成这样的每一个节点。

　　基于这样一些思考，我们就能看到需要在一种新的市场环境之下来思考，怎么来重塑地产企业的商业模式，这种商业模式的重构是多边市场环境下的。也就是说我是一家地产企业，原来我就是发展了五个客户而已，但是现在不是这样了。按照刚才二维市场的模型就知道，实际上这些客户在你的地产平台之上是完全可以连接在一起的，也就是说形成了大量的连接，如果再增加大量的相关客户进来，就会发现有取之不尽的连接资源。而这些连接资源是构建数字地产的基础，我们要把他们转化成为地产行业的财富、地产行业的资源。我们利用这样的一些资源，如果能够为我们创造价值的话，我们就能重塑地产行业的商业模式了。

　　总结一下，西方主要是建立了适应于工业生产需要的社会与经济的民主化，而我们东方追求的是一些连接，是一些系统化的哲学思想。我们周易里面讲五行相生相克，跟我画的地产多边市场模型基本一样。周易讲的是连接，我们现在就到了东方哲学指引之下的发展的阶段，我们需要去利用这样的一些连接的思想来重塑整个社会的治理、企业的治理！

　　现在行业的变革在全球都非常突出，我这里面列举了一下这些行业大家认为变化和受冲击的概率有多高，包括教育产业自身都是如此。这些产业的变革最终要落实在产品之上，所以我这里面也给大家总结了互联网创新产品的三个新特性。您可以对照着去看自己的房子真的有移动性吗？你的房子有参与性吗？你的房子有智能性吗？如果你的回答都是肯定的，那恭喜你，你是数字时代的地产企业！

　　我们用两个公式来结束我今天的演讲，第一个是互联网乘以传统产业等于重资产的轻资产经营。也就是房地产行业是重资产，但是不能抛弃重资产，重资产依然是你的优势，只不过你要在重资产的基础之上来思考一系列数字化的轻资产的接应模式。

　　第二个公式是互联网乘以传统产业等于利用网络规模经济创造价值网络规模经济不同于生产规模型经济，需要我们从每一个成员增加当中不断地获取价值，或者说地产商不再变成是销售商，而是运营商。你能够在运营当中不断地获取价值，这样我们就能够创造数字时代地产业更大的财富。

　　清华是技术很强的院校，在座的很多校友也都是技术的爱好者，新技术层出不穷，我这里面就只是介绍了很少的一部分而已。我们期待着更多的校友们在地产大舞台之上，能够跟清华做更为紧密的融合，让我们共同开创智能地产的明天，谢谢大家！

责任编辑：张译文