恒大研究院副院长夏磊：未来城镇化将达到75%的水平

　　新浪财经讯 12月15日，由清华互联网产业研究院与腾讯智慧房产主办，清华经管房地产协会协办，以“数字经济 地产篇”为主题组织的清华地产金融峰会在京举行。房地产行业首席研究员、恒大研究院的副院长夏磊出席本次峰会并发表了题为《2019年房地产市场展形势和政策》的演讲。

　　夏磊表示，中国目前面临的是增速换档的局面，目前的人均GDP是8800美金，正处于增速换挡的核心期。展望未来，城镇化路达将到75%的水平，而从现在的58.5%的水平到75%水平，应该还有至少15年的路可以走。

　　夏磊分析，日本1974年的时候城镇化率75%，然后日本就发生了房地产泡沫。到日本第二次发生房地产泡沫的时候已经是1991年了，当时的城镇化率只有77%，也就是说20年只增长了一两个点。当时日本第一次石油危机之后，日本的CPI急剧攀升，导致很多居民从大城市回乡居住，有逆城市化进程。2000年突然间城镇化率有大度提升，有70%多，而且2000年的时候日本面临着行政区划的调整，所以一下子从80%上升到91%。其认为，城镇化到75%，基本上属于房地产的天花板。

　　以下为夏磊演讲全文：

　　大家下午好！进入到2018年底大家都很悲观，为什么悲观呢？我在想悲观其实是来自于太聚焦于太短期的问题。实际上如果我们换一种视角，用长期的视角去看短期，或者用国际视角看中国，其实很多问题都不是问题。

　　我今天演讲的第一部分就准备从很长期的视角给大家分析一下我国房地产行业到底还有多大的市场空间。其实短期的问题也是有道理的，因为今年面临着一个非常特殊的阶段，这是一张非常著名的图，这是当时国研中心刘主任带领团队做出来的，就是我们中国目前处在什么样的发展阶段。大家可以看到，从1945年以后世界上有一百多个经济体开始了姿态各异经济发展的追逐，最后只有12个经济体从发展中国家到了发达国家，成功概率是12%。他们都面临一个问题，人均GDP在1万美金左右的时候经济增长速度突然间下来，就是我们所说的经济增长阶段的转变。

　　我想我们中国目前面临的就是增速换档的局面，我们目前的人均GDP是8800美金，正处于增速换挡的核心期。这张图让我们看到所处的方位是增速换档期，必须从高速增长阶段转向高质量发展阶段。我们第二个焦虑来自于今年的金融流动性退潮，我们可以看到美国跟中国都是有金融周期的，什么是周期呢？周期就是有一系列相同的逻辑驱动，而重复发生的事情。这个事情在美国发生，在中国也会发生。我们可以看到美国加杠杆就会有去杠杆，美国的两次去杠杆都伴随着危机，比如80年代有储贷危机、2008年有次带危机。中国已经加了十年杠杆了，中国在2018年开始去杠杆，到现在稳杠杆，可以说成功实现了去杠杆。但是今年去杠杆带来的融资收缩、流动性退潮引发了P2P爆雷、信用债违约、大股东股权质押风险、企业融资成本上升、股市下行。我们会知道这是短期的问题，但是决定这个市场趋势是长期的问题。

　　研究房地产是看长周期，我们认为长周期有七个因素决定的，第一个因素是经济增长，从1952年到2017年，66年GDP增长了1217倍。我们的人均GDP目前跟美国相比，我们是8800美金，美国是将近6万美金，日本是人均38000美金，所以人家的空间就是我们成长的空间，美国能做到的，中国同样能做到，而且能做的更好。

　　第二个因素是居民的收入水平。我们一直说房价增长，但是从1998年房改以来到2017年，全国人均可支配收入是从5425元增长到36396元，这是增长了571%。

　　第三个因素是城镇化，有一个非常著名的诺瑟姆曲线。如果城镇化率在30%以下的时候是城镇化平稳发展区，如果到了30%、70以下是加速发展区，过了70%是缓滞发展区。日本的两次房地产泡沫，分别是1971和1991年都是发生在城镇化率超过70%的阶段。日本在城镇化率没有达到70%的时候，房地产是没有若何问题的，我们现在城镇化是58.5%。58.5%的常住人口城镇化相当于1945年的日本、1910年的德国、1980年的韩国，所以从城镇化的角度来说我们的空间还是非常大的。而且中国的人口迁移不仅仅是城镇化这么简单，中国的人口迁移有几个方向，因为中国人是相信阶层流动，相信从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大都市，这是生活品质的提升，是社会地位的体现。

　　我们跟国际上对比了一下完成城镇化率的时间，日本城镇化率超过50%是1955年，美国超过70%是1970年，我们现在城镇化率是处于发达国家非常初级的阶段。2017年日本的城镇化达到91.5%，中国现在是58.5%，这个跟日本的空间还是很大的。

　　如果展望未来，我们的城镇化路达到75%的水平，为什么会达到75%的水平？日本1974年的时候城镇化率75%，然后日本就发生了房地产泡沫。到日本第二次发生房地产泡沫的时候已经是1991年了，当时的城镇化率只有77%，也就是说20年只增长了一两个点，为什么呢？因为当时日本第一次石油危机之后，日本的CPI急剧攀升，导致很多居民从大城市回乡居住，有逆城市化进程。2000年突然间城镇化率有大度提升，有70%多，而且2000年的时候日本面临着行政区划的调整，所以一下子从80%上升到91%，但是这个是没有任何意义的，这种城镇化的发展是房地产是没有意义的。我们认为房地产到75%，基本上房地产的天花板。从我们现在的58.5%的水平到75%，我们应该还有至少15年的路可以走。

　　第四个因素是人口数量和结构。我们可以看到从1952年开始，中国的人口出生率有过一个六十年代的婴儿潮，但是八十年代以后随着计划生育政策，中国人口出生率是显著下降的，这个是对于房地产长周期来说不利的因素及但是我们欣喜地发现，最近放开二胎了，生二胎的越来越多了，可能接下来会有放开三胎的政策，可能中国的人口出生率有显著的逆转。我们单独研究了北京新生儿的数量，大家听的最多的是北京的房价跌了，但是北京有一种房子是很坚挺的，就是北京的学区房。一个城市的房价是在这个城市在这个国家地位的体现，我们在大概2008年、2007年的时候，我们那个时候没有太多学区房的概念，为什么？我们可以从新生儿的数量去解释这个问题。我们可以看到从2008年、2009年开始北京新生儿数量是逐年上升的。如果按照6岁是上学时间，可以看到出现学区房比较热的词大概是2007年加上6，也就是2013年之后学区房开始热起来了。

　　就是因为之前北京新生儿数量不多，所以教育资源是完全可以满足的。但是2008年、2009年之后随着奥运宝宝和各种宝宝的出生，北京的学区房突然间不够用了，所以北京的新生儿数量推高了北京的学区房的价格。

　　还有一个长周期因素是婚姻状况的变更，很多专家说我们从2011年、2012年开始中国的结婚登记对数是下降的，就是结婚率的下降了，一般来说丈母娘的需求是很重要的需求。结婚对数下降了，那么对房地产需求就不那么高了。但是我们研究了结婚对数，也研究了离婚对数，我们发现离婚率上升的更快，相比结婚，离婚是更大的刚需，很多离婚是冲着买房子进行的。如果把结婚和离婚率加在一起，这个又是很正向的指标。

　　还有一个正向指标是家庭小型化，我们研究了1981年以来一系列的家庭数据，我们发现中国的家庭户数在逐渐变小的。这在我们之间是会体会到的，我们一直说北京刚需，刚需难道就是一套房吗？不是，在北京刚需是要三套房的，一套自己住，一套父母住，一套对方的父母住，三个房子才是一个幸福的家庭。这种家庭户数的减少，也增加了对房地产的需求。

　　还有一个长周期因素是住房质量的改善，我们发现在国家城镇里面平房的比例有25%，而且专屋结构是19%，而且有很多房子是不同时拥有厕所和厨房的。我们把中国的存量房的房龄和德国进行比较，德国1949年大建设盖的房子占到存量住房的46%，但是很多房子是不显旧的。但是中国2000年以后，也就是房改以后住房大建设才到来，这个时候建的房子是占所有存量房源的61%，但是在中国仍然会见到很多的旧房子，因为中国的住房维修基金没有得到合理使用。我们在买房子的时候都会交一笔资金，但是这个资金的使用是有严格规定的，比如说所有住户百分之百同意。现在北京就面临着这么一个问题，可能很多老楼去修一下屋顶，但是一楼不同意了，一楼说屋顶漏跟我有什么关系。或者需要增补一个电梯，但是一楼又不同意了，这个楼没有电梯一楼是很好的选择，如果有电梯是仅次于顶楼不好出手的楼。因为质量问题如果没有得到很好的维护，虽然存量房在近20年建成的比较多，但是有面临大量质量改善的问题。

　　中国行业有多大的空间呢？这里面有几个因素，第一是城镇人口的增加，第二是住房面积的改善，第三是城市更新。基于这三个需求，未来的三年是有非常强有力的支撑，这种自住需求每年有14亿平。当年2013年时商品房卖到13亿平，很多专家说这是历史的大顶了，大家今年卖到17亿平。即使没有任何政策的刺激和投资、投机性需求，自住性需求每年都有14亿平。

　　我们也研究了房地产是不是进入了存量时代，我们给了一个指标是如果你当年的二手房交易占到全部二手房加新房交易的50%以上，那么我们定义你这个城市就进入了存量时代。目前有五个城市进入了存量时代，这五个城市是北京、上海、厦门、深圳和大连。这五个城市房地产有很有趣的发展规律，比如北京2012年有拿地高峰，2013年新高峰峰值就到了，2015年竣工的峰值就到了，同年2015年也是北京销售的峰值。

　　讲完开发和二手房存量的市场，其实围绕着整个房地产，围绕着住宅的主业还有更多多元化的选择，比如基于租赁的长租公寓，基于产业的物流地产、旅游地产、养老地产，比如基于政策的特色小镇、特色小城镇，比如基于服务的物业改造、物业管理和智慧社区，房地产是非常多样化，产值非常高，而且是有很多事情可做的地方。2015年我还在券商，当时很多的证券分析师都在鼓励房企去转型，比如转型体育、医美，给了很多逻辑。但是产业和资本的逻辑是不一样的，资本追求边际，边际追且的是估值套利，如果是地产开发企业给你10倍估值，如果是靠体育的概念可能给30倍，资本玩的是这种游戏。但是对于房企来说需要老老实实做事情，从2015年到2018年三年过去了，可以看到很多房企因为不恰当转型都走上了不归路。特别是民营企业，不仅仅是房企了，出问题第一是不聚焦主业，第二是加了过多的杠杆。当时很多人问我，你为什么不推荐房企转型？我说不转型会死，转型死的更快，因为转型会消耗大量现金流到不熟悉的领域。整个房地产行业不仅仅在开发，在租赁、地产后服务业有很多实行可以做，我觉得经管未来也会给很多房地产行业贡献更多的人才，因为这个市场真的是太大了。

　　刚才用数字熟悉了现在房地产是什么样子，我们再看一下目前房地产市场的三个趋势，这三个趋势目前也是非常清楚了。第一个行业集中度提升速度非常之快，前十大房企2015年市场份额只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市场份额已经达到28.3%，我们预计前十大房企今年的全年销售份额可以达到30%。为什么集中度会提高这么快呢？因为现在拿地门槛太高了，动不动一块地是10亿、20亿，小房企没有办法和没有能力去拿地。而且区域市场分化非常大，如果只有两三个项目，两三个项目布局不够好，受到房地产市场的影响，哪一个小房企就会出风险，今年已经有小房企出风险了。但是对大房企来说，布局的城市多，有一千个项目，如果有两三个项目出问题，大不了亏本甩卖就好了，但是对整个盘子不会有什么影响。

　　今年去杠杆是去谁的杠杆，其实去的是房企和房地产公司、政府的杠杆，但是房企的杠杆，大家知道银行是最喜欢放钱给房地产企业的。我曾经听银行说过，如果这个钱不给房地产企业，任何一家企业拿这个钱是会死掉的，因为我的融资成本很高。但是就是为了争取这些投向房地产的融资，大家的竞争力又不一样。你看很多房企现在都想拼规模，现在最焦虑的房企就是50名开外的房企。为什么？我们可以看到从2015年到2018年，后五十的房企，同51到125的房企融资占比从15%迅速降到8%。前十大房企从38%上升到45%，也就是说在融资收紧的大环境下，大房企虽然也感觉到了压力，但是整个感觉比小房企好的多。很多银行有融资白名单，你是排名前50的房企，我才能够给你贷款。如果是50名以外的就不能贷款了，如果不能带跨的话，那很多房企只能投向非标产品融资。但是非标今年受资管新制很大，所以小房企挣扎是很剧烈的，你没有钱就没有办法拿地，没有办法拿地以后就没有办法拿到市场份额，所以行业的集中度因为今年融资的收紧，因为土地拿地门槛收高，越来越向大房企集中。

　　美国前十大房企基本占到28.3%，但是香港没有亲十大房企，香港大的房企市场份额还是比较高的，我们认为中国大陆是前十大房企到30%的水平。这是第一个趋势，行业集中度快速提高，过去我们讲供给侧改革，其实房企在过去三十年也是精力了一个非常显著的供给侧改革。

　　第二个明显的趋势就是消费升级。消费升级有不同的点，第一个点是购房观念升级，在1998年之前大家都没有买房子的概念，大家对住房消费是买公房，单位能配销就不错了。1998年是鼓励买商品房，大家从买公房过度到买商品房。到了21世纪才有买品质住宅的概念。

　　第二个消费升级是体现在消费的区域升级，就是城市之间的。我们知道现在三四线贡献了全国占商品房68%的销售。为什么三四线卖这么多呢？以前很多农村打工的人以前回家是盖房子。我们在2014年之前都说打工的把钱拿回老家去买房子，平时在城里住老鼠窝，老鼠在你家住你的新房子。后来存在撤村，后来人希望在县城使孩子接受教育，所以返乡人基本上去县城买房子。这种消费升级导致农村人想去县城买房子，县城想去地级市买房子，地级市想去省会城市买房子，省会城市的人想去一线城市人买房子，这就是中国不甘心的人口流动的方向。

　　在城市内部也有一个有趣的现象，我们知道过去三年有一个关键词是棚改，大家都在想为什么要搞棚改呢？其实在六年之前中国是建了很多新城的，就是对于三四线城市来说，现在每个城市都是1+1模式，就是一个老城区，一个新城区。大家住惯了老城区，是不愿意搬到新城区，所以政府先把自己当地的市委市政府和各种学校、教育资源、医疗资源迁到新城去。这个时候在老城有需求的居民想去新城买房子，而且政府过去三年启动了棚改，搞棚改就是拆老城区的房子。你没有买房需求，拆了房子就有买房需修了。在城市内部，现在大家都是保留老城区的旧宅，然后到新城买房子。

　　品质的需求可能有珍贵树种、率地、塑胶跑道是更有品质的生活，而且这种升级在三四线是更常见的。我们在北京买房子，很少问哪个开发商，我们在北京买房子会想我在二环买，还是在三环买，在东二环还是在西二环买。大家在三四线城市比较小，也就对开发商比较看重。老旧小区以前当地的开发商没有见过大世面，盖的房子都是没有社区，就是一个房子，就是一个楼。但是大的开发商到了之后，会给他们一种不一样的深入方式。你到三四线发现路上跑的好车比北京还多，房子也是这样的。在三四线房子是一个人的社会身份的象征，就像你买个包一样，人家问你住在哪个小区，如果说住在老城区某某小区，人家会觉得你中道没落了，当年可能海航，现在发展不一样了。比如住万科小区、恒大的小区，觉得是搬了新家，是不一样的生活。消费升级不仅仅是购房面积的提高，更是择邻而居的消费升级。

　　这些也包括建筑品质的升级，很多老房子不管做怎么样的暖气，保温效果是不行的，因为现在的保温墙体跟传统的墙体是不一样的。现在很多的科技让建筑品质更加让人生活的很舒服。

　　房地产第三个趋势就是供应结构的转变，这是一个非常关键的趋势。这个趋势是从2017年开始的，这个供应结构的转变，以后市场上不仅仅有商品房，像北京有公有产权房，上海有租赁房，这都是对现有房地产市场供给模式的调整，这点是学新加坡。新加坡是提供了新加坡人82%的需求，只有18%的新加坡人是住在纯商品房里面。北京推出公有产权房跟上海推出租赁房之后，对北京和上海市场是很大的逆转。我举一个上海的例子，上海2017年开始供地，租赁房供地占31%。上海房地产市场从去年年底开始降温，今年已经是熊市熊了一年了，很多上海的房子降幅都有百分之十几、百分之二十了，为什么呢？上海供了很多的租赁房用地。我把租赁房称为每个区域的定海神针，以前是低价推动房价上市的模式。比如静安有一块地，周围房子是8万，当天拍地到10万，当你拍完10万的那一晚上，周围二手房的房东都悄悄把价格调到12万，再拍地价格就是12万。以前上海一直是地价推动房价上涨、房价推动地价螺旋上涨的模式。

　　但是推租赁房，周围是8万块钱，我拍出来之后是8000，马上就把周围二手房业主的预期全部都打消了。而且推出8000的地之后给国有房企做，我提供租赁房，户型是根据市场调整的。8000得租赁房拿市场化租金租出去，给周围业主心理暗示是这个地方将来供给增多了，所以将来提高房租、售价也是不可能的，所以上海市有很明显的效果。北京的共有产权房是很好的尝试，北京虽然有所下行，但是已经形成了非常好的市场。为什么呢？北京现在3万到12万是全谱系的市场，从3万到12万的房子都有，这是怎么做到的？北京现在推的是共有产权房，如果这个地方的卖地，以前要卖商品房卖出6万，现在政府在出让的时候就把50%的产权拿走，将来这个房子是你的，但是你的产权是跟政府共同享有的，我们是一半一半的产权，那么你付房价的时候只付一半的房价。好处在于降低了门槛，但是你只享有一半的产权，对于自住的业主来说是一个非常好的事情。但是如果想享受增值收益也只能享受到一半，所以北京目前共有产权房已经把整个房地产市场调整的是全价格、全序列的市场。

　　北京、上海是试点的，如果北京、上海做的好在全国都会推广这种模式，所以第三个趋势也很明显，以后不是商品房为主的市场了，是有商品房、共有产权房、租赁房大家一起参与，政府要参与的市场格局。

　　最后我们展望一下2019年的房地产市场，其实我在想悲观总是一个短期的事情，2014年的时候我记得当时我还在住建部工作，我记得我们当时非常焦虑于房地产市场的下行。2018年，我觉得现在又开始担心房地产下行了。我们经过四年的调控，我们整个房地产已经走到了比较平稳的水平了，泡沫基本上踩的比较实了。今后的一个政策方向其实就是三个，一个是稳房价，一个稳预期，一个是防风险。把房价炒高，一年翻一倍一定不是好事情，这个城市的竞争力一定有明显的削弱。今年的二线城市展开抢人大战，现在都在说二线城市里面西安是非常有前途的，因为能够给人才敞开了落户。对于一线城市来说，现在房地产市场已经比较稳定了，北京的常住人口已经下到2171了。未来整个房价是稳的方向，任何人再寄托于靠房子一夜暴富，只去投机，不去勤劳工作，那个时代已经过去了。

　　政策上怎么做到这三件事情呢？稳房价、稳预期还是靠制度建设，我们不要短期调控，我们要长效机制。其实长效机制不是灵丹妙药，我认为长效机制其实是把整个短期调控的精华固定下去。我们讲房地产有个框架是长期看人口、中期看土地、短期看金融。长期来说，我们去研究人口城镇化，中国的房地产还有很大的空间。那对于中期，我们通过调整住房的供应去供地、去满足需求。但是短期最重要的事情，就是不猛攻再通过金融政策的频繁表征，把市场变得非常波动。我认为明年我们稳房价、稳预期，还要靠我们把一些好的做法落实下来的长效机制去坚持。

　　经过1998年房改以来，经过二十年的探索，现有的房地产调控手段已经非常全面了，我们有地政策，还有基于财税、住房保障、市场管理等等，这是非常全面的政策手段工具箱了。我相信政府是有能力把房地产市场去管好的。

　　现在的市场有点像2014年初，但是现在比2014年初其实政策的调控手段更多、更严格，我们可以做一个判断就是政策已经到了最紧的时候了。但是你要期望一下子放松也不可能的，因为如果政策放松的话，我们又要进入2014年以来螺旋，就是放松、收紧、收紧再放松，那么房地产市场就永无安宁之日。我们相信地方政府以后会有更多的手段去进行调整，因城施策是很好的方式要加持下来。我们对于市场的看法是2019年市场是平稳的、区域是分化的，一线会有正向的增长，二线和三四线略有下调，整个销售面积肯定比2018年要低一点，可能只有16.1亿平，但是仍然是非常高的房地产市场的发展水平。

　　总的来说，我对于中国房地产市场非常有信心。只有我们经济好了，只有我们的房地产好了，大家才有就业岗位，才有美好的生活。最后还想说一句，到年底了很多人有愤青的思想，在探讨社会是向左还是向右走的问题，在我心里社会不是向左和右，而社会是向前发展的。我们相信明天是未知数，未知数可能是美好，可能是不确定性，但是不确定性不要让你恐慌，要让你对未来充满希望，谢谢！

责任编辑：张译文