杭州：21.4万套 | 40城楼市备忘录㉚

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

杭州西湖

城市综述•杭州：回首2019年，杭州房地产市场与2018年走势基本吻合，上半年市场明显好于下半年。春生夏长，秋收冬藏。在手术刀式的精准调控下，杭州住宅的年度成交量保持基本稳定。此外，这一年依然出现了16次的万人摇、75.63万人次的摇号，市场保持旺盛的需求度。2019年，土地市场“双限”政策的出台，为2020年市场稳定提供了价格上的保障。2020年杭州楼市预计依然总体保持稳定，价格控制目标为上涨5%。

2020置业杭州指数：★★★☆☆

  2019年，杭州双限政策稳定楼市未来预期，楼市处于人体38度的中低烧状态，依然有不少限价红盘，为楼市温度背书。2020年购房者可积极参与热盘摇号，留意区域未来供应。同时，也可以关注二手房，新房价格稳中有升背景下，部分次新房的现房和户型优势慢慢凸现。

①成交：新房网签连续5年破10万套 

  根据克而瑞数据统计，2019年杭州市区商品房成交为134231套，与上年同比下滑9.3%；商品房成交均价27580元/平方米，同比上年上涨5.9%。其中，2019年杭州新房住宅总共网签为101,707套，连续5年成交量稳定在10万套以上水平。

  回顾全年行情，从整体来看，杭州2019年新房住宅网签面积总体呈高开低走，年底翘尾行情。

  由于2018年12月年底翘尾的行情，也就是开发商为年底业绩冲刺，难免到2019年1月份会有一个回落的过程，以及2018年土地市场回落、新一年形势不够明朗，甚至出现个别楼盘打折销售情况，开年较为平淡。春节成为阻击楼市行情的终极利器，2月成交网签量最低，仅3331套。春节后，受“沁园效应”影响，以及全国各地此起彼伏的利好预期，多方因素增强购房者信心，这也导致3-5月网签量逐月攀升，5月份新房住宅网签量达到一个小高峰，达9698套，并在6月份基本维持高位。

  到6月底，精准调控再次发力，土地政策率先做出调整，9宗土地挂牌中首次设置了“限房价、限地价”，并且新增毛坯销售均价、毛坯最高单价和精准限价，杭州土地出让“双限”新政落地，楼市调控再度升级，定调房价天花板，市场透明度进一步提高，而且可预期。

  进入7月，天气炎热，给楼市带来一点降温。月底，中共中央政治局会议指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。政府多方稳预期，市场再次降温，市场活跃度在7月份与去年如出一辙进入了转折点，成交量掉头向下。

  8月起，杭州土地市场难以再次掀起巨浪，溢价率也走低。新政给了开发商有限的盈利空间，售价不在水涨船高，购房者更关心的是土地会是谁拿的。从8月到10月，新房网签量一路走低，“金九银十”再次落空，10月的成交量只比2月多，仅网签6,728套，成为近5年倒数第一差的“金九银十”。

  到了年末，开发商为交上满意的业绩答卷，供应量激增，创纪录的达到17157套。伴随着红盘接连上市，在此利好刺激下，楼市出现“翘尾”行情，11月、12月成交量再次破万，12月份网签量更是达到12930套，为近两年月度最好成绩。

  要数哪些楼盘表现出众，在杭州这样的市场，和项目工程进度、楼盘体量密切相关。金地滨江万科悦虹湾成为套数榜冠军，2019年成交2030套房源，均价33852元/㎡。保利澄品以802072万元的成交金额拿下金额榜冠军，成交均价51735元/㎡。

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 ②二手房：全年跌宕起伏，但还是涨了

  众所周知,新房由于收到各种因素制约,难以反映市场真实行情。而二手房的市场波动往往更能反映当今房产市场的情况。当然，伴随着杭州主城区逐步进入存量时代，二手房市场成为观察杭州楼市的重要窗口。据我爱我家市场研究中心数据显示，2019年截至12月30日，杭州市（不含临安）共成交8.06万套二手房，与去年同期的7.24万套相比，上涨11.33%。

  从成交量来看，过去一年回暖明显。不过挂牌量在这年确突飞猛进，已突破10万套，市场小有压力。房东为了促成成交，以价换量迹象明显，带动了二手房市场的升温，成交量的提高。

  从月度成交情况看，2019年全年表现为“先扬后抑”，年底和新房同步出现翘尾行情。上半年，3月份“小阳春”确实来了，市场成交量快速攀升，4月份成交达全年高峰，为8821套，并且5、6月份维持高位。

  进入下半年后，收到双限政策和调控政策收紧预期，购房需求明显放缓，月度成交10月份跌至5148套低点。四季度，在挂牌量突破10万套的压力下，在以价换量的带动下，成交量出现了反弹，加上新房价格陆续突破板块天花板，二手房性价比回升，买房重新关注二手房市场，并且更加果断入市，市场信心得到了提升。根据国家统计局数据显示，杭州全年二手房涨幅为3%。

  价格方面，200-300万套均总价，成为最受欢迎的房源。从成交比例变化情况看，今年购房套均总价继续大幅攀升，150万以下房源大幅萎缩。而高总价房源，所占比例在缓慢爬升。从各总价段看，整个市场基本呈现“橄榄型”模式，即高低需求少，中端总价段位房源需求大。

  要论那个哪个年龄层在购房。根据我爱我家数据显示，今年80后、90后总占比达75.21%，同比去年上升了5.65%，原来他们才是市场上购买力的中坚力量。

  如今90后已跨越30大关，原来说的90后不买房，恐怕不得不为现实低头，当下购房者年龄正趋于年轻化。

 ③政策：落户放开与土地“双限”

  2019年杭州楼市调控主要出台二个政策，分别是：

 1）6月11日，杭州官方发布落户新政称，年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请办理落户。

  影响：此项政策出台，是落实国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，并把政策执行一竿子插到底。体现杭州的包容度和野心，有利于加速杭州经济的增长规模化效应和城市化的进程；从房地产角度看，对于楼市是显著利好，有年轻人就有购房需求。

2）6月29日，杭州市区9宗地块发布挂牌公告。特别引人关注的是，出让条件中首次设置了“限房价、限精装”，至此，杭州土拍新政出台，意味着2019年杭州楼市调控的升级。

  影响：2019年上半年，沁园涨价留下长尾效应，冲击杭州土地市场预期，土地市场再次火爆。开发商拿地激进，按照拿地价推算，也高于当下在售的价格，主要是寄希望限价松动，实现项目的盈利。

  如今，政府在土地出让时就设定在售价格，意味着锁死了未来房价预期。透明的价格，开发商彻底抛弃幻想，不会让自己亏本拿地，开发商拿地随后更加理性。对于市场来说，也能短期内快速增加供应，比如滨江拿的御虹府项目，用时143天就上市销售，打破原有的销售速度。

  ④土地：市场揽金超2735亿元，历史之最

  说到土拍，过去这一年，杭州（包括三县市）拍地是2735亿，连续第三年成交总金额突破2000亿，并且成交金额远超，上海、北京、广州、重庆等等城市。

  根据浙报传媒地产研究院，2019年，杭州（十区）土地市场，全年出让土地275宗，总面积903.1万方（约13546亩），总可建面积2218.5万方，总成交金额2677.4亿元，平均楼面价12068元/平方米。

  这一年，港资大佬纷纷来到杭州，大手笔拿下。成交榜总价前三的分别是新鸿基&平安，新世界、嘉里，三家港资企业拿地总金额接近300亿。

  综合过去一年表现，2019年杭州全区涉宅地成交金额最多的区域依旧是去年的榜单冠军——萧山区，成交总金额达539亿元，出让面积共有136.6万方。

  从2019年各区域的住宅房源供应来看，余杭、萧山供应量突破300万方，成交也是这两个区分列前二，萧山区更是成交了3415375平方米。2019年杭州涉宅地块，可售面积是1150万方，按照当前115平方米套均面积来算，未来可供应房源大概10万套，2020年供应量基本保持平稳。

  ⑤2019年房价收入比还算靠谱：11.4

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。杭州数据是，单套总房款324万元/家庭可支配收入283408元）=11.4。

  根据克而瑞相关数据统计，2019年杭州新房住宅成交总额为329,706,306,317元，成交套数为101,707套，成交套均总价大约324万元。杭州市统计局数据，杭州三季度城镇居民人均可支配收入53139元，则相关计算70852元计算，则家庭收入以人均可支配的4倍283408元计算。

 ⑥市场心态：一手依然买买买，二手买家入市更积极

  2019年对于新房买家来说，依然焦虑重重。据杭州乐居的不完全统计，杭州楼市参与摇号登记953次，共计约11万套房源上市交易。其中需要摇号楼盘483次，“流摇”楼盘469次，包含“零登记”楼盘174次，总计参加摇号75.63万人次。买房想买的楼盘，摇号难度很高，经过调查有相当比例人摇号10次以上未有收获。而万人摇的红盘，堪比买彩票中奖；另一方面，469次的流摇，接近一半。实际上，大多数楼盘最终去化都比较理想。比如，临安区总共摇号次数为181次，流摇165次，看似市场降温明显。不过，成交数据却十分亮眼，全年临安区成交18098套房，一举跃进十区的前三。

  二手卖家则诚意度提高，带动市场回温。二手房市场在这一年确实有点出乎意料，成交成8.06万套并不低，市场呈现供销两旺。根据好找房平台数据显示，今年杭州二手挂牌量从年初的6万多套到11月5日的突破10万套大关，挂牌量高了，购房选择余地大了，再加上近年进入新房交付的大年，之前投资客持有房源不少，预期压力加大，房东降低价格，也随行就市，购房者在稳楼市的预期下，也更容易接收当前的价格，进而带动了二手房市场整体需求及成交的升温。

⑦住宅租金：租客松了一口气 2019年租金没有涨

  根据杭州我爱我家市场研究中心数据显示，2019年杭州市租赁市场租金单价为62元/㎡•月，租赁市场租金同比2018年基本持平。在大量的拆迁和人口流入的背景下，杭州的租赁市场租金出现了飞速增长的过程。因为供应量的大增，导致了2018年下半年市场上出现了供过于求的局面，相应的杭州市租赁市场租金也开始了快速的下滑。2019年杭州市租赁市场供需结构逐步平稳，租金也随之企稳。

⑧2020预测：双限下房价稳定 只是依然不好摇

  乐居普通员工认为，2020年将坚持“房住不炒”，着力稳地价、稳房价、稳预期的前提下。2019年年底多个城市楼市政策微调，2020年杭州楼市已经基本稳定了。政策基本不会怎么样了。尤其是杭州土拍和新房都严格地限制了销售价格，房价大涨和大跌的可能性几乎没有。不过，不同楼盘间热度分化依然会延续，配套较为完善、规划前景可观，且价格适中的楼盘仍然是购房者追逐的热点。

  据相关开发商工作人员了解，双限政策改变了原有的游戏规则。在杭州利润收窄的情况下，需要开发商重新适应，对于追求高周转的房企，会转移到周围城市。留在杭州这个舞台的房企，必须具备品牌价值、成本管控，产品打造和营销能力，实现快速去化和变现等等能力。

  其他杭州市民，大多数认为2020年的房地产感觉不会大起大落。当下还是需要摇号才能买到房子，现在一些楼盘价格又涨了一些，整体还算平稳，只能说希望买房难度比2019年好一点，该买还得买。

 ⑨2020走势：政策稳定，小阳春可期，关注奥体、未来科技城

  2018年，我在年底时候说了，2018年内外部不确定因素很多，楼市扑朔迷离。而过去的12个月，房地产政策走势进一步明朗，到年底中央经济工作会议用166个字定位了房地产市场，2020年将“保持房地产市场平稳健康发展”。具体到杭州，一直来楼市调控政策比较适中，全面落实因城施策的大背景下，限购、限贷、限地价、限房价、限装修等等政策2020年不会退出。不过，各政策的操作空间灵活度越来越高。

  值得注意的是，在今年的中央经济工作会议通稿中，货币政策从去年的“松紧适度”到今年的“灵活适度”。社会资金成本降低趋势不变，LPR利率还会下降，个人认为房贷利率将会稳中有降，对于刚需会更友好一点。与此同时，双限政策明显推动开发商推盘节奏，预计2020年小阳春行情可期，主要指的是量的波动。

  2020年，杭州值得关注的区域有奥体，未来科技城，两个板块供应量大，其中钱江世纪城作为“杭州未来的城市新中心”，承担着亚运三馆、亚运村、亚运会主新闻中心和国际广播电视中心、壁球比赛场地、中国棋院杭州分院新大楼及亚运有关道路、桥梁、水系、绿廊等配套项目的建设。在亚运这样的风口上，钱江世纪城迎来了高光时刻。就拿亚运村来说，能卖的房子有4400套，又给购房者一次留在市中心的机会。

  很多人会留意二手房，供求更加平衡了。不过，新房供应量大，红盘在新一年依然会接踵而来。再者，当前进入新房交付的大周期，二手房需求还是受到压制。不过，“公民同招”和“民办摇号”政策，加上新房价值缓慢回升，二手房次新房的户型面积优势显现，二手房需求会提升。预计在无政策刺激下，2020年二手住宅价格也将保持稳定。 

 本次调查采编人：上官剑  潘宇凌

  2020年1月15日