新大正物业：经营现金流净额 “首负” 应收账款突增

文/乐居财经研究院 魏薇

  近日，证监会按法定程序核准了重庆新大正物业集团股份有限公司（新大正物业）的首发申请。新大正物业及其承销商将分别与交易所协商确定发行日程，并刊登招股文件。

  按照新大正物业原招股书申报稿，拟登陆深交所中小板，拟首发1791.0667万股，每股26.76元，拟募4.7亿元，预计下月20日开始申购。主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源及企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场改造及投资建设、偿还银行贷款。

  招股书中披露了近3年来的主要财务数据。自2016年开始，公司的营业收入分别为6.2亿元、7.6亿元、8.8亿元，2019年上半年已达4.8亿元，总体呈持续增长态势。归属母公司净利润8807.79万元，同比增长24.66%，其中归属母公司股东的扣除非经营性损益后的净利润8340.88万元，同比增长6.79%。

  此外，我们关注到应收账款有大幅增加，2019上半年应收账款达1.25亿元，几乎是2018全年的两倍。招股书中对此变动做出说明，主要是由于各业态新增项目产生较大的应收账款，原有项目收入增长带来应收账款余额增加。同时本期处于年中时点，公司的客户类型中有部分政府机关客户、学校客户，因资金预算安排等原因会在年末付清款项。从应收账款的类型分析来看，公共物业应收账款占比突增至52%，较前三年占比大幅上升，从侧面反映出企业对这类业务依赖度相对较高。

应收账款按项目类型分析

  值得关注的是，到2019年上半年经营活动产生的现金流量净额首次出现为负的情况。对比往年数据发现，新大正在支付给职工以及为职工支付的现金、支付其他与经营活动有关的现金支出额上明显上升。对此给出的解释是由于公司业务的拓展，人员成本、物资采购成本等经营性成本和费用持续增加所致。

  而在此前，新大正多次陷于官司之中，绝大部分是与业主的物业服务纠纷以及与员工的劳动合同纠纷，在这次的招股书中对进行的主要诉讼、仲裁情况也做了披露。若在上市以后，公司采取措施对员工薪体系进行规范和提升，那么净利润水平将很有可能受到影响。公开信息显示，新大正的员工平均月收入水平较低，且存在不为员工缴纳社保等行为。

经营活动现金流量状况

  据乐居财经查询，物业行业的市盈率大多在20倍左右。新大正本次发行价格26.76元/股，市盈率为22.99 倍(每股收益按照 2018 年经审计扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的净利润除以发行后总股本计算)，基本与行业平均水平持平。