90后且有能力的北漂，被埋地死死的

转自：望京博格投基

一、90后、且有能力的北漂、被埋地死死的。

北京购房限制、房贷利率一直稳居全国之首。

最近全国都在被降存量房贷的消息卷屏。

不少在京漂的朋友说，以为每个月还贷压力会小一点，结果打开银行app发现提示是：没有变化。

为何？

贷款时间分界线

（1）2019年10月8日（不含）前

对于北京房贷在2019年10月8日（不含）前发放的：最低可调整至相应期限LPR不加点，据说最低为4.2%。（已经低于LPR的不作调整）

（2）2019年10月8日（含）后

由于2019年10月8日起，定价基准开始转换，所有新发放的商业住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成。

对于北京房贷在2019年10月8日（含）后发放的：首套房贷款利率为LPR+55个基点，即为4.3%+55bp=4.85%。

（3）2023年6月20日之后

由于今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%。

也就是说，6月20日之后在北京买房的，目前首套房贷利率是4.2%+55个bp=4.75%。

这么来看，最惨一批买房人，就是从2019年10月8日-2023年6月20日。

换算过来，基本上90后在2019年将近30岁，属于北漂刚有可能买房的一批人，这一波下来，基本上是被埋地死死的。

所谓人生时间节点，都是看命。

比如70多年前，对于都是参加了国内革命工作的人，最后区分“离休”和“退休”的待遇千差万别，但唯一界定就是：

“参加工作的时间”

离休—参加工作的时间在建国（1949年9月30日）之前。

都是为改革工作做出过贡献的人，最后参加工作时间差了一天、两天，就是差了千里的待遇，不仅仅是在金钱上的差别，还有政治、医疗、住房等等。

二、美10Y收益率近17年、新高

（不想看过程的可以直接拉到文末看省流版本）

美国十年期债券利率（US10YT）今天新高了，盘中最高4.567%。

差不多是突破了自2007年以来的新高了。

（1）之前有机构测算，按照历史数据，US10YT收益率4%以上就进入高位区间了，可以配置；处在4.2%-4.3%左右，就算中长期配置；进入4.5%以上就是有较高配置价值。

当然了，这是历史数据的结论，未来这个世界会变成什么样谁也不知道。

就像年初的时候，各个专家都在说US10YT到4%啦！触顶啦！

结果说着说着，现在就4.65%了。

（2）债券配置最佳期：无论美债还是国内债券，对于债券本身来说（不考虑其他因素），最佳配置期限都是市场利率处在高位，且（主观）预期认为市场利率要往下走的时候。

（3）目前美10Y收益率确实处在历史高位，且预期往上走的概率：有，但似乎没有那么大。（争论不一）

但是，投资美债要比国内债券多一层考虑问题——汇率。

• 如果本身就有海外美元的话，就无需考虑这个问题，可以直接用美元买。

• 如果从国内买，基本上最简单的方式就是：用RMB、买国内公募投美国国债的基金。

目前美元兑RMB的汇率也处在高位，美元兑RMB差不多是1:7.31

举个例子，假设现在1美元兑RMB为1:7。

如果未来RMB升值，变成了1:6。

相当于过去700RMB买了100美元的国债，现在这100美元的美债仅价值600RMB了。

那（用RMB购买）持有的美国国债，在不考虑其他因素的情况下，直接因为RMB的升值就缩水了。

反之，如果RMB持续贬值，则持有的美国国债对应RMB价值持续上涨。

实际情况也是如此，之前文章中就统计过，今年以来国内公募基金投资美元债（含美国国债）的收益率参差不齐，其中赚钱的有不少是因为赚的RMB贬值的钱。

详见：一次极限操作 （第二部分）

省流版本：现在也不是买美元债基金的好时候。

由于现在美元兑RMB处在高位，（用RMB购买）美元债基金配置的确定性又降低了，而如果本身有美元的，还不如直接去买美元定期存款。

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