来源：德邦基金
（版权|凤凰网作者|陈文莉）
在“房住不炒”的整体基调下，房地产面临“三道红线”的债务管控，“五档分类”的房贷控制，层层压力之下，传统的高杠杆举债经营模式，必须改变。伴随行业逻辑的改变，房地产融资方式，也需要放开视野，积极创新。
深耕基金行业数十年，德邦基金总经理陈星德，同时担任着中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、公募REITs工作组组长，其对公募REITs等金融创新产品有着独到的见解。
尤其在国内试点公募REITs引起热议的当下，去年4月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》等相关通知发布，也引发了房地产对公募REITs的期待。
4月15-16日【更下一层楼·品器不动产论坛】将亮相上海，即将启程之际，凤凰网风财讯特邀“不动产金融”主论坛的嘉宾——陈星德提前带来分享，资管行业创新应用的干货。
（陈星德先生）Q1
凤凰网
目前地产公募REITs的发展现状如何？中短期会有怎样的趋势？
A:
陈星德
公募REITs作为一个金融品种，不会因为几项试点的通知，几项政策的发布，就完全尘埃落定， 此次试点开放的公募REITs范围局限在基础设施领域，并没有扩展到所有的不动产。所以，我认为公募REITs未来还有很长的路要走。
Q2
凤凰网
目前最有价值的、可能作为公募REITs的房地产产品是商业地产？
A:
陈星德
商业地产本身就有天然的商业属性，所以它的市场化程度也比较高。中国的商业地产已经发展到了一定程度，开始从增量往存量阶段转变，从重建设往重管理方面转变，我认为未来公募REITs的发展方向一定会是往商业地产的方向发展。
Q3
凤凰网
在中国，公募REITs推进的过程中主要存在哪些难点？
A:
陈星德
公募REITs才刚刚开闸试点，还有很多受限的地方，这是政府和监管机构从积极稳妥的角度来考虑的。比如资产的范围限制在基础设施领域，地区限制在长三角、珠三角、京津冀等国家重大战略地区。
在制度设计上也有需要积极探索的地方。比如，目前还是以试点通知和相关规则的方式来发布。此外还有国有资产的转移问题、出表问题等，未来都需要不断地探索完善。
Q4
凤凰网
公募REITs对相关的房地产企业、房地产投资人有哪些重大意义？
A:
陈星德
在中国，公募REITs是一个金融的创新和尝试，它是将实体经济和资本市场有效结合的金融工具。无论是对不动产行业，还是对资本市场，甚至对普通大众的投资都会产生比较重大的意义。
从不动产的领域来说，它为实体经济真真实实注入了资金，而且促使不动产行业从增量往存量的转移，从注重建设向精细化管理的转移，提升了整个不动产行业的效率和质量。
从资本市场上来讲，它提供了一个中等风险和中等收益的工具。目前来说，在资本市场上类似的工具是很少的。它为长期投资者，特别是注重每年都有固定现金流的长期投资者，提供了一个很好的资产配置工具。
(陈星德先生接受凤凰网采访）
Q5
凤凰网
公募REITs对于企业主体、利润、战略、形象等各方面有哪些好的影响？
A:
陈星德
公募REITs会对企业品牌有重大的影响。在过去重建设的年代，企业品牌并不是非常重要，只要把房子盖起来，销售出去就行了。
未来进入REITs时代，运营REITs的是专业的不动产管理机构，这些机构的品牌对REITs的市场价格以及REITs的利润都会产生重大的影响。
对于企业来说，发行REITs可以实现资产出表，收入结构从原来的租金收入变成投资金融产品的收入，以及作为委托运营方收取的运营管理费收入；战略上，企业可以逐渐向轻资产运营转型，将REITs作为开发的退出途径，打造投资闭环；企业形象上，企业作为资产的委托运营方，管理得好的项目将受到公开市场的认可，有利于树立企业的管理品牌。
在海外，如果有著名的REITs管理机构去收购，它本身的物业就会产生很大的增值。
Q6
凤凰网
中短期，是否只有大型综合性房企才有公募REITs的机会？
A:
陈星德
我认为不是这样的。REITs本身和公司上市不太一样，它本质上是指一个资产的上市，也就是说投资者会更加关注底层资产的质量，而不是原始权益人的质量。
从原理上来说，原始权益人是公司上市以后就出表，虽然未来他可能负责物业运营等，但所有权已经实现了真实地转移。所以，从投资者角度来讲，更希望看到的是好资产，而不是完全去看公司的大小。
Q7
凤凰网
如何更好地切入公募REITs？有哪些领域可以切入？
A:
陈星德
目前在资本市场上公募基金是有高度监管的产品，所以对于公募REITs未来的发展方向，还是要看政策的开放程度。
我相信公共基础设施REITs只是一个起步，未来可能会往更多的不动产资产类别去发展。比如公租房、人才公寓等，它从广义上来说也是城市的基础设施之一，那么这些资产也可以作为公募REITs去上市的，而且对于解决房价过高，坚守中央“房住不炒”的精神，有非常大的帮助。
Q8
凤凰网
长期来看，随着难点的解决，公募REITs在中国的发展远景是怎样的？预计中国何时能成为最大的REITs市场？
A:
陈星德
目前我对时间无法进行预判，但是越早达成越好。中国的资产量跟投资人的数量都是最大的，资产质量也是非常好的，而且还在逐步提高，比如现在写字楼的质量和十几年前完全不一样，现在的写字楼放到纽约也都是顶级的，所以不用担心资产的质量。
Q9
凤凰网
近期地产私募基金产品的备案似乎全部暂停了，地产私募会退出舞台吗？
A:
陈星德
原来地产主要是通过银行贷款和非标融资来做，未来肯定是要往资本市场融资的方向走。不动产私募基金或者房地产基金，不会消失，但属于借贷类的、非标融资类的房地产基金可能会受到比较大的限制。
真真实实对房地产进行投资和建设的私募基金，我觉得仍然会蓬勃发展。海外有很多著名的私募基金是把公募REITs作为建设和运营完成以后的退出渠道，所以能够和公募REITs打通，形成一个良性的产业循环。
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