【嘉实观察】房地产投资的韧性何在？

作者：嘉实财富高级宏观研究员谭华清

一

房地产投资逆势向上

或是2019年宏观经济最大的亮点

2019年行至年末，宏观经济运行基本大势已定。2019年经济整体延续了下行趋势，有遗憾也有亮点。房地产投资的逆势向上或是年内最大亮点。2019年年初，大家普遍对房地产投资比较悲观，预测在0以上就已经算是乐观的了。对地产投资悲观的同时，对基建投资的预期却比较乐观，一致预期大概在8%-10%。事与愿违，备受期待的基建投资向上乏力，反而是地产投资大超预期，累计同比增速超过了10%，默默的承担了稳增长的重任。

房地产投资为何会逆势向上？从其投资的分项分解来看，地产投资的增长主要贡献来自建筑工程。建筑工程投资在房地产投资流程中主要来自施工过程。这和2018年地产投资主要由土地购置费用贡献的虚火不同。2019年地产投资大部分都是实打实的钢筋水泥。

去年年底市场普遍预测2019年房地产投资不行。当时的主要逻辑在于销售不行。市场一致预期大概是2019年销售下行5%左右，销售不行房地产投资下滑。的确，2019年的销售同比要比市场预期的要好，但仍然是下滑的。按道理房地产投资可能是要比预期的好，但也应该比2018年要差吧，也不应该出现逆势向上的。所以从销售判断房地产投资这个逻辑链条并不能解释地产投资为何逆势向上。那应该如何解读此轮房地产投资回升呢？

图1 房地产投资及其分项分解

数据来源：WIND.

二

新开工和施工的喇叭口

在2018年突然拉大或是问题的关键

图2 房屋新开工面积与房屋施工面积的累积同比喇叭口在2018年持续扩大

数据来源：WIND.

2018年房屋新开工和房屋施工面积同比增速突然出现分化，二者的喇叭口持续扩大。与此同时，期房销售和现房销售同比增速也出现了一个大的喇叭口。这是巧合还是必然？

图3 期房销售和现房销售在2018年也出现了较大的喇叭口

数据来源：WIND.

我们在今年年初就提出了一个可能的逻辑来同时解释这两个喇叭口的出现。我们认为，2018年融资环境收紧后，地产企业不得不加紧推盘回笼资金，以避免现金流断裂。如何加紧推盘呢？赶紧开工拿到预售证不需要等到房子建好了就把房子卖掉。一年下来，卖掉的期房占全部销售量的85%。于是，新开工面积起来的同时也带动了期房销售的回升。叠加商品房库存较低，现房的销售增速自然会降下来。

就这样，2018年住宅销售中期房占比来了一次明显的跳升。这个跳升还在继续。这种跳升对房地产投资意味着什么呢？很简单的理解，期房卖了这么多，最终还是要形成实打实的房子交给业主吧。考虑到2-3年的交房周期，从2018年开始算，未来两年的建筑投资、安装工程投资都有望回升。而这个交房是刚性的，和贸易摩擦无关，和经济下行无关。所以我们看到了，房地产投资不仅是有韧性还能逆势向上。也正因为如此，我们也大胆判断，2020年的地产投资从同比的角度来看会放缓，但是会有韧性，因为期房占比在2019年还在继续上升。