韩志峰:基础设施REITs盘活存量资产 形成良性循环

韩志峰:基础设施REITs盘活存量资产 形成良性循环
2019年06月27日 11:40 新浪财经

  新浪财经讯 6月27日,由北京大学光华管理学院主办的中国REITs论坛2019年年会在京召开。本次年会主题是“中国REITs市场和全球REITs投资”,来自境内及美国、新加坡、日本、香港等多地不动产与金融领域政界人士、经济学家、商业领袖齐聚一堂,共同探讨在金融创新加速、不动产市场模式转型期下,中国REITs市场发展和全球REITs投资。

国家发展改革委投资司副司长韩志峰国家发展改革委投资司副司长韩志峰

  国家发展改革委投资司副司长韩志峰出席了会议并发表“中国基础设施REITs 前景”演讲。他表示,相比于其他盘活存量的方式,REITs有更独特的特点,包括权益性、公募、标准化。这些特点PPP、ABS都不完全具备,PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特点,但是这三点共同集合到一起只有REITs。通过发行基础设施REITs盘活资产,将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设,从而形成良好的投资循环。

  发言实录如下:

  尊敬的肖主席、克平总、刘俏院长,各位来宾、各位校友

  大家上午好!

  作为光华校友,非常高兴今天能够回到母校参加中国REITs论坛,大家都知道REITs的主要应用领域一个是房地产、还有一个是基础设施。虽然基础设施规模小于房地产,但也是一个非常重要的组成部分,所以我想借今天这样一个机会,结合中国基础设施领域建设和发展的现状,给大家探讨一下REITs在中国基础设施领域的发展前景。

  我想从三个方面和大家分享:

  第一个方面是推动基础设施REITs正逢其时。

  目前,中国经济已经进入了存量时代,就像刚才刘俏院长讲到我国的GDP年均增长速度超过了9%,每年都有大量的投资建设。经过改革开放40多年的发展,中国经济和刚开始改革开放初期有了很大的区别,我们家底已经非常殷实,有了很多的存量基础设施,尤其是在交通、能源、环保、市政等领域都有大量的优质资产。但是这些优质资产的形成是需要代价、需要成本的,需要大量的资金投入,所以承担这些基础设施建设的各类市场主体,包括地方政府、融资平台,以及近几年以PPP方式参与到基础设施建设的各类社会资本方,形成了大量的债务。在当前防风险、去杠杆的情况下,要进一步加强基础设施建设,加大补短板力度,更好满足高质量发展需要,这些基础设施建设主体面临一个现实问题,即资金从哪来,尤其是资本金从哪来。

  现在资本金筹集困难制约了基础设施项目的顺利推进,形成了一个问题,一方面新建项目投资需要大量的资本金,另一方面已经形成的大量优质资产在沉睡。但是我认为这既是问题也是机遇,是中国基础设施REITs的发展机遇。

  我们来看一下中国基础设施进入了存量时代,“存”是什么情况。以前讲基础设施“铁公鸡”——铁路、机场、公路。以铁路为例,2002年以来中国铁路完成的累计投资约9万亿元,运营里程突破13万公里,其中高铁的运营里程接近3万公里,这只是简单的每年投资累加,如果把铁路资产的价格进行重估的话,数字会非常惊人。而且当中很多铁路项目经济效益并不差,比如京沪高铁,已经成为第一条盈利的高铁线路,而且正在酝酿上市。从公路看,2001年以来中国公路建设完成投资累计接近20万亿元,通车里程约500万公里,其中收费公路里程超过16万公里。公路建设的迅猛发展得益于改革开放以后收费还贷政策的推进,尤其80年代大量外资进入高速公路,很多高速公路的收费经营状况也非常理想。现在中国老百姓已经进入了车轮上的时代,每到黄金周、小长假,高速公路堵的水泄不通。从机场看,目前中国民用航空机场已经达到了235个,2018年全年旅客吞吐量超过12亿人次,2003年以来完成航空运输投资将近2万亿元,其中大家都熟知的北京首都机场,去年旅客吞吐量超过了1亿人次,已经成为世界上第二繁忙的机场。大家去机场有一个感觉,以前去机场给人感觉是高大上,现在是跟火车站、菜市场差不多,人也很多,找一个坐的地方很难。从我们出行的舒适度来讲它下降了,但如果说机场的经营角度、发行REITs的角度这恰恰是好事。从港口看,2018全国规模以上港口完成货物吞吐量133亿吨,其中超过1亿吨的港口41个。

  另外,大量人口从农村进入城市,从小城市进入大城市,与之相伴的城镇化迅猛推进,以地铁为例,全国共有34个城市开通了城市轨道交通,投入运营的线路155条,运营总里程达到了4642公里,正在建设还有很多。地铁的特点是造价非常高,每公里大概是七八亿元,北京可能每公里超过10亿元。当我们乘坐地铁时,地下埋着大量的资金沉淀。跟城镇化密切相关的城市供水、污水垃圾处理等,也取得了迅猛的发展。

  大量的存量资产怎么盘活?很重要的一个手段就是推行基础设施REITs。盘活存量有多种方式,比如PPP,大家熟知的TOT就是存量资产的转让, ABS也是盘活存量资产的方式。为什么推行REITs,我个人觉得相比于其他盘活存量的方式,REITs有更独特的特点,包括权益性、公募、标准化。这些特点PPP、ABS都不完全具备,PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特点,但是这三点共同集合到一起只有REITs。通过发行基础设施REITs盘活资产,将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设,从而形成良好的投资循环。

  基础设施REITs有利于防范债务风险、降低企业杠杆,这对地方政府和从事基础设施建设、运营的企业来说,这一点非常重要。对地方政府来说有利于盘活公共资源、降低负债水平。对广大从事基础设施建设、运营的企业来讲,有利于实现轻资产运营、降低财务风险。现在很多企业要搞轻资产运营。怎么样才能实现轻资产运营,我觉得必须有制度的创新、金融的创新,如果没有这些创新,资产只是在企业之间简单的物理转换,从A企业转到B企业。只有通过金融产品创新、通过制度创新引入更广大的投资者,把资产分散化,才能真正实现整体的轻资产、降杠杆的目的。

  基础设施REITs有利于落实中央部署、推动重大战略实施。党中央、国务院推出了一系列重大战略,如粤港澳大湾区、雄安新区等,每一个地方都要承担新的历史使命。要加强新发展,一个很重要的特点就是要进一步提升基础设施建设的质量和水平。比如说粤港澳大湾区,大家觉得珠三角是中国最早改革开放的地方,经济基础也很好,但是如果去珠三角看,现有的基础设施很多方面也是不足或者相对落后。如果再按照建设粤港澳大湾区一个更高的标准来讲,建设任务也是非常重的。比如雄安,大家知道雄安的基础比较薄弱,但它要为中国的城市发展树立一个标杆。雄安的城市规划标准非常高,毋庸置疑需要大量的资金投入。但是资金投入又不能走传统的老路,必须走出一条新的基础设施投融资的路。 REITs有利于盘活存量资产,像粤港澳大湾区的存量资产,又为未来的资产打好基础留好接口。

  还有一个很重要的是,基础设施REITs有利于提高股权融资比重,促进中国的资本市场发展。大家都知道要降杠杆,但是真正降杠杆是要改变国家资本市场的融资结构。如果资本结构不改变,可能实现局部的降杠杆,但宏观和整体的降杠杆很难降低。我国直接融资占比低于15%,其中股权类的比重更低,这样的融资结构之下要建设、要发展,又要控制杠杆的难度非常大。基础设施REITs是一种重要的直接融资工具,发行基础设施REITs能够有效缓解直接融资占比过低的问题,另外,基础设施REITs有利于吸引更广泛的社会资金参与到基础设施中来,为保险资金、社保基金等机构投资者提供长期稳定的投资标的,同时有利于丰富广大老百姓投资的品种。

  推动基础设施REITs最后一个意义是引入专业机构、提高综合效率。基础设施长期以来市场化程度相对偏低、专业化程度不高,管理比较粗放、效率不高,很多项目基础设施收益不够好。原因有很多,一方面是跟基础设施本身的特点有关系,也跟管理水平、管理能力有很大的关系。如果通过基础设施REITs,吸引更专业的市场机构来主导项目的投资和运营,有利于用市场化的方式提高投资建设和运营管理效率。

  第二个方面是适合发行基础设施REITs的项目特点和重点领域。

  发行REITs的基础设施项目应该至少满足四个条件。首先要合法合规,REITs相当于项目的上市,对规范性要求很高。但是很多基础设施项目的手续完备性不够。2016年大家我们和证监会曾经联合开展过PPP项目资产证券化的试点,当时特别深感到这一点,很多项目很想发ABS,但是经过审查,很多项目的规范性不够。所以合法合规非常重要,而且是各个方面都要合法合规。

  第二点,资产的产权或权益要清晰,要能够合法转让。无论是项目公司的股权还是收费权、特许经营权等,只有能够清晰的转移到REITs产品中,才可以发行。目前来看,因为收费权和特许经营权在现实当中受到了很多限制,比如说有的项目特许经营权多少年内不许转让。因此,以项目公司股权为底层资产转让面临障碍可能会小一些。

  第三点,现金流稳定。没有稳定的现金流、符合不了市场的需求,在市场上也不会受欢迎,所以项目的收益水平要与市场的回报要求要基本匹配。

  第四点,原始权益人要具有发行意愿。原始权益人不想发行,再好的资产也发行不了。我们了解到很多国企、央企,尤其拿了大量PPP项目的企业,为防范企业风险角度、降低资产负债率,发行REITs的意愿比较高。

  关于适合发行REITs的具体领域,我觉得有六个。

  第一个是铁路、收费公路、港口等交通设施。交通设施投资规模大、收益稳定,发行REITs的潜力大。比如,东部地区某高速公路项目资产估值超过20亿元,未来剩余经营年限中年均净运营收入增长率预计最高可超过15%。

  第二类供水供热供气等市政设施。这一类项目有个特点,即具有很强的排它性。排它性意味着什么市场竞争很小,从而收益比较稳定,现金流很明确。近些年PPP项目很多集中在这一领域。此外,使用者付费项目比较适合发行REITs产品。

  第三类是电力、石油天然气等能源领域,特别是一些新型能源设施。这些项目效益好、收益率较高并且稳定,也属于国家重点支持的领域。比如,某海上钻井平台日租金高达20万美元,年收入可达到7千多万美元,这样的项目如果发行REITs,我相信很多投资者非常感兴趣。

  第四类是一些园区开发和物流仓储的基础设施项目。这类项目具有资产成熟、权属清晰的特点,也是比较理想的REITs底层资产。比如,某仓储物业均于一线城市、成熟运营多年,出租率达到了99%,估值超过50亿元,从首年开始现金收益率可超过4.5%。

  第五类是污水垃圾处理、固体废物治理等生态环保领域。这个领域跟供水、供热有相似的特点,也是排他性比较强、收益比较明确清晰。

  第六类是科技园区和科技设施。科技设施有一定公共性和外部性,属于新型基础设施,其中一部分项目也符合REITs发行要求。

  第三个方面是推动我国基础设施REITs持续健康发展的建议。

  第一,聚焦重点区域和重点领域,包括粤港澳大湾区、海南自由贸易试验区、京津冀协同发展、长三角地区。这些区域基础设施比较好、人口净流入、有政策支持,思想观念更开放一些,管理水平比较高,总体来讲比较适合做REITs。

  第二,要选择合适的底层资产。要有现在的收益,也要有未来的收益。有时候并不是项目真的不行,可能是项目本身的潜在商业价值没有挖掘出来。

  第三,坚持权益融资。如果做不到权益性融资,刚才分析的去杠杆等很多作用都发挥不出来,做REITs的意义就不是很大。

  第四,坚持公募发行。只有充分提高二级市场流动性,改善基础设施项目资产的流动性,才能吸引更广泛的投资者参与。

  第五,培育专业的运营机构,改变传统的基础设施运营方式。

  第六,要结合中国国情,推动中国特色的基础设施REITs制度。既要从金融产品角度去研究REITs,更要结合中国基础设施的投融资现状,从资产属性和资产端去研究基础设施REITs的特性,从而设计出符合中国实践的基础设施REITs。所以我想,有没有可能在基础设施领域,中国REITs先迈出它的第一步!

  谢谢大家。

责任编辑:石秀珍 SF183

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