RCREIT快报丨招商局商业房托基金通过港交所聆讯

来源：REITs行业研究

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

11月13日，招商局商业房地产投资信托基金(简称“招商局商业房托基金”)通过港交所主板IPO上市聆讯。招商局商业房托基金成功上市后，将成为港交所第六只包含内地物业的REITs。

招商局商业房托基金投资组合初步由位于深圳蛇口的五处物业组成。

于2019年9月30日，物业的可租赁总面积约25万平方米，评估价值为人民币65.79亿元。于2019年9月30日物业的平均租用率约为84.1%。物业包括：

（1）新时代广场，毗邻海上世界商业地区与太子湾的甲级写字楼，总楼面面积为87,337.0平方米，太子湾属新兴写字楼及零售商业地区；

（2）数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，三栋写字楼综合体（技术上划为工业用途），总楼面面积为124,545.0平方米，且位于获南山政府指定为高科技公司及初创公司之商业中心的蛇口网谷，专注于促进和发展新兴产业；

（3）花园城，为位于蛇口街道的首个大型集购物、餐饮、休閒及娱乐设施于一体的综合商业楼宇，总楼面面积为50,496.9平方米。

于2016年、2017年、2018年及2019年前6月，公司产生的收益分别为3.67亿元、3.59亿元、3.89亿元及人民币1.91亿元；期内溢利及全面收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元及3.92亿元。

房托管理人认为，招商局商业房托基金为基金单位持有人提供具吸引力的投资组合：

▌物业地理位置优越及拥有多元化的优质租户

1、优越的地理位置

物业位于蛇口，地理位置优越。该等物业可有利于把握优越位置、蛇口发展、利好的政府政策及粤港澳大湾区预期增长所带来的机遇。

物业均位于前海蛇口自贸区，与深圳创新产业枢纽及中央商务区紧密相连。乘坐公共交通工具由蛇口至广州、香港、澳门及珠海仅需不到一个小时的行程。物业位于附近设有生活及文化设施的发展成熟社区。

尤其是数码大厦、科技大厦及科技大厦二期均位于蛇口网谷，南山政府计划将蛇口网谷转型为一个专注于推动及发展新兴行业的区域。花园城亦将于接通预期将于2022年开始营运的地铁12号线。新时代广场紧邻大量不同的商业、住宅、休閒及娱乐设施。

2、多元化及优质租户

物业拥有多元化的租户基础，而租户来自不同行业，如新一代信息技术、房地产及餐饮行业。

物业拥有优质的租户基础，主要体现为高续租率及低拖欠率。不时为来自各行各业的租户组织的各种活动，以促进彼此之间的业务合作并创造协同效应。

房托管理人认为(i)租户及行业集中风险有限；(ii)多元化租户组合及优质租户为招商局商业房托基金提供高度稳定的收入；及(iii)物业管理人提供的增值服务可以促进租户之间的互动及联繫，有利于维持高出租率及吸引优质租户。

▌强劲内生增长潜力和未来收购增长

上升的市场走势可能转化为租金收入的增长。鉴于其优越的位置以及多元化及优质租户基础，在现有租约到期后，物业具有良好的条件可得益于租约续订带来的租金上涨。

房托管理人亦可能利用资产增值措施，优化物业的租金收入增长并提高租户的多样性及租用率。

任何投资均涉及风险。该等风险包括(i)与招商局商业房托基金有关的风险；(ii)与物业有关的风险；(iii)与房地产行业及中国有关的风险；及(iv)与投资基金单位有关的风险。

投资基金单位时的若干主要风险载述如下：

▌与招商局商业房托基金有关的风险

1、中国及粤港澳大湾区政府政策的未来变动或会对招商局商业房托基金的业务、经营业绩及前景造成重大不利影响；

2、物业均位于蛇口，使招商局商业房托基金受蛇口及中国的经济及物业市场情况的影响；

3、房地产权证所述的土地及楼宇使用权与物业的部分实际用途之间存在差异；

4、倘营运管理人或物业管理人未能以有效率及有效地地方式经营及管理物业，或房托管理人议决于营运管理协议或物业管理协议届满前终止或议决于届满后不予重续该等协议，则招商局商业房托基金的经营业绩可能受到不利影响；

5、承诺的每基金单位分派将于2022年12月31日届满，之后分派金额将视乎招商局商业房托基金的经营业绩而定，其未必能足以支持每基金单位分派承诺期间所作类似分派水平；

6、房托管理人可能无法实现招商局商业房托基金的主要目标，其实现此类目标的既定策略或会变动。

▌与物业有关的风险

1、招商局商业房托基金或未能或根本无法于租赁协议届满或提前终止时以相同或更高租金重续租赁协议或重新租出空置单位；

2、流失主要租客或违反租赁协议项下的任何责任对招商局商业房托基金的财务状况及经营业绩均可能造成不利影响；

3、物业所处的土地享有中国政府授出的长期土地使用权。目前仍不确定在房托管理人决定寻求延长或重续物业的土地使用权的情况下，境内项目公司须支付的土地出让金金额以及可能被施加的额外条件；

4、物业所占用的全部或部分土地或会在土地使用期限届满时被中国政府强制收回或因合法公共利益的需要在期限届满前被中国政府征用，而招商局商业房托基金获得的任何赔偿未必充足。

▌香港REITs的特点

香港REITs现状有三大特点：占亚洲市场规模第三；香港REITs的单只市值规模普遍较大；REITs指数累计投资回报率高于恒生指数。

香港REITs是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划。具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入SPV公司，二是成立信托基金，三是发行信托基金份额募集资金投资于SPV公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。

此外，《房地产投资信托基金守则》对投资端以及运作端做出了明确的限制。

投资端：对REITs的资产总值中至少75%投资于产生定期租金收入的房地产项目。此外，REITs禁止投资于空置土地。

REITs可以投资有价证券资产，但REITs所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资价值，不超过该基金资产总值的5%。

运作端：REITs下设SPV不超过两层。如果REIT通过特别目的投资工具（SPV）持有的房地产项目，SPV必须由REITs合法地及实益地拥有。REITs必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年。

REITs可以借款融资，但资产负债率不超过45%。REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。

▌香港REITs物业估值

根据2005年香港证券及期货事务监察委员会发布的《房地产投资信托基金守则》，REIT发行及监管的其中一个关键要素，便是可产生定期租金收入的房地产项目。

REITs作为按照相关信托相关投资法投资房地产项目的集体投资计划，需要向单位持有人提供回报主要源于房地产项目的租金收入及相应的项目增值收益。这种分派模式决定了物业组合越好、租金越高，便越容易得到更高的估值。

例如，花旗于今年6月份宣布对领展房产基金的目标价提高21%，主要由于该机构判断领展在未来两年建立了“额外的租赁贡献者”，包括香港海滨汇和最近新增的两个内地项目。

2018年，领展的收入逾百亿港元，物业收入净额76.89亿港元，旗下投资物业估值升至2184.96亿港元，在多只包含内地物业的REITs里遥遥领先。

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