RCREIT快报丨全国首单物流地产CMBN—宇培集团CMBN成功发行！

来源：REITs行业研究

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

全国首单物流地产CMBN——“上海宇培（集团）有限公司2019年度第一期资产支持票据”（以下简称“宇培集团CMBN”）近日成功发行，总规模6.50亿元。

宇培集团CMBN由上海宇培（集团）有限公司作为发起机构和财产信托委托人，上海银行作为独家主承销商和簿记管理人，发行载体管理机构为平安信托。律师事务所为融孚律所，信用评级机构为联合资信评估有限公司，评估机构则为世联评估，会计师事务所为普华永道。

物流地产作为电商的核心配套因素之一，近几年电商的高速发展催生物流地产的快速发展。自2012年以来，电商市场交易规模一直保持高速增长，年复合增长率超30%。一方面电商企业自身对物流仓储设施的需求逐步提升，一部分电商会自建物流渠道，以京东、当当为代表；另一方面也带动了为其服务第三方物流如快递及干线运输企业对物流设施的需求。

大部分电商企业高度依赖第三方物流进行配送，以淘宝、唯品会为代表，由于自建物流设施对于电商的资金要求较高，因此自建物流渠道的电商通常会采取租赁物流设施的方式。因此电商配送需求的激增成为优质物流设施市场的关键推动因素，促进物流地产行业的快速发展。

目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

根据统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

宇培集团CMBN交易结构

上海宇培（集团）有限公司将其合法所有的单一资金信托的信托受益权作为基础资产，采用特殊目的载体机制，通过平安信托有限责任公司（以下简称“平安信托”）设立“上海宇培（集团）有限公司2018年度第一期资产支持票据信托”（以下简称“财产信托”）。

平安信托以受托的基础资产所产生的现金流作为收益支持在全国银行间债券市场发行优先级资产支持票据和次级资产支持票据。投资者通过购买并持有该资产支持票据取得财产信托项下相应的信托受益权。

根据产品募集说明书：

1、单一资金信托层面

（1）宇培集团作为原始权益人，与平安信托签署《资金信托合同》，于本票据设立前设立单一资金信托，并将信托资金65,000.00万元划转至信托财产专户，取得相应的信托受益权（基础资产）；

（2）基础债务人与平安信托分别签署《信托贷款合同》、《抵押合同》和《质押合同》，基础债务人以标的物业的房屋所有权及其对应的土地使用权为抵押物，为履行信托贷款还本付息义务提供抵押担保。

2、资产支持票据信托层面

（1）本期票据设立前，宇培集团作为财产信托委托人通过平安信托向基础债务人发放信贷款，委托人取得该信托的受益权，本期票据基础资产即上述信托受益权；

（2）本期票据存续期为18年，每3年设置开放期，开放期给予投资人和宇培集团回售回购的选择权；本期票据存续期间，基础债务人按信托贷款合同的约定偿付信托贷款本息。受托人在收到基础债务人偿还的资金扣除当期必要的费用后的信托收益全部分配给资产支持票据信托；

（3）受托人根据约定定期向资产支持票据持有人支付资产支持票据本息；

（4）宇培集团、中国物流资产作为差额支付承诺人与平安信托签署《差额支付承诺函》，对财产信托账户内可供分配资金金额不足以支付信托应付未付的税费、应由信托财产承担的其他费用，以及优先级资产支持票据的应付未付的预期利息和全部未偿本金余额的差额部分承担补足义务。

标的物业情况

本产品的基础资产为委托人宇培集团享有的单一资金信托受益权，上述信托受益权来源于宇培集团将资金委托给平安信托设立单一资金信托而享有的信托利益，该资金信托项下资金用于向苏州宇臻和沈阳宇航发放信托贷款，信托贷款以标的物业的房屋所有权及其土地使用权抵押、标的物业租金收入及其附属权利质押作为担保措施。

优先级票据各期利息和期间本金的还款来源主要为苏州宇臻物流园和沈阳宇航物流园产生的租金收入，优先级票据期末本金与利息的最终兑付还依赖于宇培集团的再融资能力和抵押物的变现价值。因此上述商业物业租金收入以及抵押物的变现价值对优先级票据利息的偿付、本金的偿还具有重要作用。

本产品共涉及两处标的物业，包含建筑面积共计260,055.05平方米的房屋所有权和所分摊的土地使用权，标的物业分别为苏州宇臻物流园和沈阳宇航物流园。

（一）苏州宇臻物流园

苏州宇臻物流园位于江苏省苏州市文昌路7号，厂区名称为“宇培苏州物流园”，约于2016年竣工，厂区内共有14幢建筑物。

根据世联评估于2018年6月12日出具的《房地产市场价值估价报告》，估值结果显示，江苏省苏州市文昌路7号苏州宇臻仓储有限公司，总建筑面积为175,434.07平方米，于2018年5月8日之房地产市场价值为人民币947,344,000元。

苏州宇臻物流园于2016年年底竣工验收，2017年03月投入运营使用，在一年不到的时间里已经达到接近满租状态。经世联评估现场查勘核实，苏州宇臻物流园均已出租经营，主要租户为昆山京东尚信贸易有限公司、宝供物流企业集团有限公司与中国外运长江有限公司苏州分公司等，截止至价值时点，出租仓库物业月租金约24-32元/平方米，租期剩余时间约1-2年，租期内年递增为3-4%。

（二）沈阳宇航物流园

沈阳宇航物流园位于辽宁省沈阳市沈北新区宏业街10，园区名称为“宇培沈阳沈北物流园”，约于2013年竣工，园区内共有7幢建筑物，包括3幢仓库、1幢宿舍、2幢门卫及1幢辅助用房。

根据世联评估于2018年6月12日出具的《房地产市场价值估价报告》，估值结果显示，辽宁省沈阳市沈北新区宏业街10号沈阳宇航物流有限公司，总建筑面积为84,620.98平方米，于2018年5月8日之房地产市场价值为人民币383,727,700元。

沈阳宇航物流园于2013年07月竣工验收并开始投入运营使用，在一年不到的时间里已经达到接近满租状态。经世联评估现场查勘核实，沈阳宇航物流园均已出租经营，主要租户为沈阳京东世纪贸易有限公司、沈阳中外运长航物流发展有限公司等，截止至价值时点，出租仓库物业月租金约20-26元/平方米，租期剩余时间约1-2年，租期内年递增为4%。

宇培集团简介

上海宇培（集团）有限公司成立于2000年，公司注册资本33,967.1222万元人民币，目前业务范围包括运输业务相关的仓储设施建设、经营，企业管理咨询服务等，是致力于电子商务、仓储设施和现代物流一体化运营的知名产业园区开发商，是RRJ资本、美国凯雷投资集团等国际私募巨头在华战略合作伙伴。集团通过遍布全国的项目子公司运营各物流园区，经营状况稳定，业务规模稳健增长。

（一）财务情况

上海宇培(集团)有限公司的营业收入近三年保持了稳定增长。最近三年及一期，主营业务收入分别为20,863.60万元、23,635.55万元、30,500.48万元和7,126.72万元。

2016、2017、2018年度公司(合并)资产总额分别为45.50亿元、49.60亿元、64.04亿元。所有者权益分别为9.71亿元、9.26亿元、28.50亿元(含少数股东权益)。2018年全年，公司实现营业收入3.05亿元，利润总额3.24亿元。

截至2019年3月底，公司(合并)资产总额53.17亿元，所有者权益28.65亿元(含少数股东权益10.93亿元)。2019年1~3月，公司实现营业收入0.71亿元，利润总额0.23亿元。

（二）主要运作模式

来源：产品募集说明书

　　宇培集团最主要的运作模式分为三种：

一是自建仓储园区，通过租赁仓库及综合管理实现盈利。优势在于能灵活根据客户需求提供不同面积、不同位置的仓储设施，降低客户营运成本。合作伙伴包括可口可乐、京东商城、苏宁云商、聚美优品、顺丰速递等一批国内外知名企业。

二是为客户量身定制仓储，通过收购或改建仓库，并经专业的规划、设计后回租给客户。优势在于为客户定制仓储解决方案，帮助客户削减固定资产投入，提高资产回报率、减少负债。目前成熟案例有：康师傅食品旗下顶通物流(中国)有限公司定建宇培上海西北(嘉定)物流园；博世、西门子家电集团定建宇培安徽滁州物流园区；为京东商城和美特斯邦威服饰在沈阳定建东北地区运营中心宇培沈阳沈北物流园区。

三是收购回租项目，即收购现有的物流园区并将其回租给原有业主以满足其财务及营运资本需求。

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