万科拼命发债 郁亮称找不到跟地产赚钱相当的行业

　　来源： 信托圈 　

　　进入2019年，随着地产商发债融资“闸门”被打开，大型房企终于可以喘口气了！那些“嗷嗷待哺”的中小房企业也有了“被活下去”的希望。

　　2月27日，深圳证券交易所披露信息显示，地产老大万科连续提交的两笔住房尾款资产支持专项计划已获得受理。其中“万科-南方资本购房尾款资产支持计划第九期”计划发行规模为12.64亿元，承销商为中投证券；万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划第八期发行规模17.37亿元，承销商为中信建投。

　　2月25日，万科2019年第一期住房租赁专项债券上市发行，发行规模20亿元，利率3.65%。

　　在地产界，万科是被“盖棺定论”的阔绰企业，如此密集发债在一定程度上反应了整个行业销售疲软，资金匮乏的现状。

　　缺钱！节后房企裁员忙、打折忙、发债忙

　　2月28日，据财联社报道，自2月12日开工至今，碧桂园的员工即受“裁员”困扰，有部门裁员幅度至50%。

　　针对上述传闻，碧桂园回应：总部精干高效，人员向区域下沉，优化人才结构。话虽如此，但1月份碧桂园销售额腰斩却是事实。

　　实际上，自去年下半年开始，就有多家房企减员缩编，华夏幸福、泰禾均有裁员动作，华夏幸福甚至裁撤了整个产业小镇集团，恒大和富力也有暂停招聘的内部文件流出。

　　另一边，打折促销也在如火如荼的进行中。

　　3月1日，恒大启动打折营销，集团在“恒房通”上线的所有在售项目住宅价格（含公寓及写字楼）可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。

　　而一直以“最贵”豪宅著称的泰禾院子早前已开启全面降价，北京孙河板块的北京院子二期年后大酬宾——230m平的叠院，1100万起，合着均价都快回到4年前了。

　　作为资金密集型产业，在销售不振的情况下，房企除了节流和打折，找钱更如饥似渴。

　　春节刚过，在央行降准及各项融资政策助推下，各大房企一头扎入债市。

　　据不完全统计，仅2月份A股、港股就有数十家房企融资。

　　一般而言，房企的资金来源包括银行贷款、信托资金、公司债、保险资金、房地产基金等方面。

　　随着2019年以来融资环境改善，房企融资速度和规模泄洪式爆发，特别是境内债。

　　国金证券报告显示，截至目前，房企境内发债规模已达928.4亿元，地产债发行数量136只，分别比去年增加 97.1%、72.1%。

　　值得注意的是，房企融资成本水涨船高。

　　高周转、高负债！成本再高也要融资

　　在2018年去杠杆的金融紧缩环境中，多家房企发债计划曾被叫停，包括合生创展、富力地产、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等地产企业。

　　在此背景下，被高周转、高负债逼到死角的房企只能高息境外融资。

　　2018年10月31日，恒大发行三期合计18亿美元债，其中2年期5.56亿，票息11%；4年期6.45亿，票息13%；5年期，5.90亿，票息13.75%。

　　根据彭博汇编的数据显示，这18亿高息债13.75%的利率指引为2018年亚洲垃圾级债券发行人中最高。

　　纵观整个行业，融资成本已达2015年以来最高。2017年，前20强房企去年的融资成本一般在5%左右，2018年诸如恒大、碧桂园这种大型房企融资成本都已经超过10%了，直接翻倍。

　　头部房企尚且如此，中小型房企如何饭否？

　　1月9日当代置业发行的境外优先票据，利率高达15.5%，再如最近刚刚发新债还旧债的国瑞置业，今年2月份融资成本创出近年来的最高点。

　　更惨烈者，如中弘股份已基本死于融资难，华南房企粤泰股份则因公司及下属子公司部分涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封。

　　据业内一家小房企的项目总透露，2018年底中小型房企的融资成本一般在20-25%，有的可能30%都有人要，并且难度非常大。如果仅仅拿一块地做抵押，基本融不到钱，除非你的土地质量非常好，资本需要的随时能变现的资产。

　　东方信托北京分部总经理程宜勇告诉信托圈，2018年信托资金流向地产的确实不多。

　　钱紧，钱贵，这就是2018年房企的融资现状。

　　但进入2019年，画风突变，在政策力挺下，房企融资渠道瞬间通畅不少。

　　画风突变！房地产被认定为属于实体经济，鼓励大房企发债

　　2018年底，国家发改委印发《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（以下简称“通知”）。

　　《通知》里明确把房地产划归为实体经济范畴，列入第四类优质企业，而不再是舆论所认定的泡沫经济、虚拟经济！

　　这一点非常重要，反映了国家对房地产的认可！

　　随之而来的是险资开始被明确要求“发挥作用”，包括保利地产、金地集团、万科A等上市房企都获得险资“输血”，其中平安两度增持华夏幸福，最终以42.03亿元拿下1.70亿股华夏幸福股份，持股比例由19.56%升至25.52%；另有山东菏泽、广州等城市放松楼市调控，引发媒体关注。

　　对房企的监管政策正从严紧到微松。

　　而在今年1月14日开幕的北京市第十五届人民代表大会第二次会议上，北京市长陈吉宁向大会作政府工作报告时分析，房地产业作为北京的传统支撑行业，在持续的调控政策影响下，财政收入预计仍将呈下行趋势，导致2019年北京可动用的上年结转收入、预算稳定调节基金等可用财力大幅下降，为近年来财力最“紧”的一年。

　　以上种种，似乎又在提醒我们地产业是拉动经济增长的引擎。

　　2月25日，郁亮在万科内部讲话指出，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。

　　那问题又回来了，房价到底会不会涨？

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责任编辑：唐婧