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《财经》年会2023：预测与战略于2022年12月17日-18日在北京召开。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹出席并演讲。
秦虹称，我国房地产企业的旧发展模式主要体现在“三高”上，既高负债、高杠杆和高周转。但房地产企业的高负债问题并非是今年或近几年才有的新问题，数据显示，我国房地产企业的负债一直很高，1997年，房地产企业的负债率是78%，现在的负债率是82%，二十多年来，房地产企业的负债率从来就没有低过70%。
那么，为什么过去房地产企业高负债没有问题，而现在高负债就有问题了呢？秦虹给出了三点原因：
第一，房地产发展的阶段发生了很大的变化。过去有四大红利支持：人口红利、经济增长红利、货币红利、住房制度改革红利。而在新的发展阶段，这些红利大部分已经消失。
第二，企业脱离了轨道，出了很大的风险。
第三，与政策有很大关系，过去的房地产政策一直是以限制房地产企业融资为主。
谈及金融“三支箭”，秦虹称，一方面是针对化解当前房地产企业危机的重要举措，同时也是房企新发展模式的一个重要支持条件。
进入新的发展阶段，房地产行业转型会发生哪些变化呢？秦虹概括了五个方向：
第一，房地产企业依然要优化开发模式。“客观来讲，中国房地产的需求规模依然非常大，彻底解决住房发展问题还没有完成，中国新增的需求，包括刚性需求和改善性需求，依然规模很大，虽然不可能做继续增长了，但它每年销售面积在10亿平方以上，仍然是很大的规模”，秦虹说。
第二，房地产企业在未来转型新的阶段、新的发展模式时，首先要优化开发模式，主要针对企业需求，比如城市圈、都市圈，需求还没有完全满足。同时，针对改善性需求来提高房地产企业产品供给的质量。其次，要探索轻资产业务，像代建、轻资产运营、服务，可以作为房地产企业盈利的新的来源模式。
第三，开拓“城市更新”的存量业务。秦虹指出，中国房地产的开发未来一定和城市发展的转型相结合，未来中国城市发展转型，要从过去的城市扩张摊大饼、外延式的发展，转变聚焦内在式的高质量发展，所以房地产企业的转型要和城市发展转型相结合，一个重要结合点就是城市更新。
第四，探索增长型业务，主要是一些资产运营能力。
第五，抓住一些政策机遇，比如租赁住房的需求，政策的一些支持，包括REITs允许扩围。
秦虹总结说，房地产行业新发展模式有四个方面：开发模式从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型。盈利模式从单纯的增量开发向存量更新进行转型，融资模式，从高负债到股债多元进行转型。房地产企业的目标模式，应该从追求规模和速度的扩张，向品牌和品质提升方向转型。
“我们要巩固成熟的开发模式，来挽救房地产企业目前的危机。但是，同时要积极探索新的发展模式，适应房地产行业从成长期到成熟期过渡的一些新要求”，她说。
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责任编辑：梁斌 SF055
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