伟光汇通王军谈地产转型文旅：周期拉长 存量转增量

　　12月14日至15日，“拥抱大运营——中经联盟第11届年会”在北京召开。伟光汇通集团总裁王军出席并发表演讲。

　　王军表示，文旅和地产不太相同。地产项目往往讲究快周转，开发两三年项目就结束了，做文旅的话，房子建成了才叫真正开始，盈利模式会从传统地产的高周转向长期持续运营转变，周期变长。

　　其次，和更倾向于存量市场的地产项目相比，文旅要做增长市场。因此，地产项目在城市里有市场，但是做文旅要吸引新的人群进行消费，难度更大。

　　此外，文旅和地产的开发模式不一样，运营逻辑不一样。他建议，如果地产公司要转型做文旅，“要做好艰苦的准备和做好持久的准备“。

　　以下为演讲实录：

　　中经联盟董事沙龙35名成员都是各品牌房企总裁级别，非常清楚当下房地产行业的艰难，转型成为行业趋势，今天我将围绕“转向何方”与“如何转型”两方面讲讲伟光汇通的思考与实践。

　　随着生活水平的提高，人们对美好生活的追求，加上旅游供给侧改革，旅游成了大家生活中必不可少的一部分。

　　日常的消费基本需求都已经被满足了，在这样大的背景下，经济的拉动，还有什么空间？人们对美好生活的追求还有巨大的空间，而对美好生活追求里面，旅游、休闲、度假、康养这类的需求应该说空间巨大。从政策层面上国家现在对旅游行业，文旅行业赋予大量的支持，出台一系列的政策。

　　四川省为了支持文旅行业的发展，不仅为产业提供资金的支持，而且给统计指标。还有中国特色的，每年有10个做的好的县市领导直接提拔。从宏观经济形势和国家政策方面，发展文旅，向文旅转是有空间的。

　　站在文化的角度，旅游，现在为什么强调文旅呢？原来一直说旅游行业，现在是叫文旅行业，一方面实现中华民族的伟大复兴，增强文化自信是必须的。还有从旅游本身来讲，联合国世界旅游组织做了一个统计，基本上旅游的因素里面，人文企业内容里面有37%是人文类别的东西。而且文旅在全球来看，每年以15%的速度在增长。所以从这个角度讲，文旅发展也是有巨大的空间的。

　　文化，是旅游的灵魂，而旅游可以作为文化的载体。把文化变成和企业可感知的，可娱乐的，在这里面有巨大的空间。包括精神文化层面、历史文化层面、生活方式层面、信仰文化层面、习俗文化层面以及饮食文化层面等等。

　　站在行业本身的角度，文旅还处于非常初级的阶段，从2016年国家倡导特色小镇建设之后，现在文旅小镇建设如火如荼，百舸争流，据地产行业数据显示，百强地产有80%向文旅方面转型，出现千镇一面的现象，没有特色，缺乏产业，缺乏运营，地产的痕迹比较明显。

　　地产向文旅转型

　　第一个不同，地产讲快周转，开发两三年这个项目就结束了，做文旅房子建成了才叫真正开始，盈利模式从原来的高周转，向长期持续运营转变，周期变长。第二个不同，地产更倾向于存量市场，在城市里面有市场，水平高低大家分的蛋糕大小不一，但是做文旅要做增长市场，要吸引新的人群进行消费，难度更大。

　　开发模式不一样，运营逻辑不一样，所以要转型，大家要做好艰苦的准备和做好持久的准备，具体如何做呢？伟光汇通通过近年来的实践和市场检验，取得比较好的成果，将模式简要给大家分享。

　　伟光汇通文旅开发模式，区别于传统的项目开发，伟光汇通打通的文旅小镇核心逻辑是流量逻辑，要做增量市场，首先要关注客群的分析，小镇项目的规划建设所在的城市和区域，多层次可互动的基础上，通过区隔分析当地人群和周边可辐射的特点人群，结合当地市场和客群的需求来分析差异的空间，盘活存量市场的基础上从新的市场突破，寻求增量的空间进行开发。

　　在开发过程中，需要深度的理解旅游，了解文旅各类的服务端，把文化和旅游进行深度融合，通过空间和场景的打造，呈现动静结合的文旅业态和休闲空间，通过互动娱乐等为游客创造“嗨”体验的空间，为项目当地的文旅发展和城市转型带来增量的价值。

　　在文化的维度上，要坚持传承地方的传统文化，保存城市的历史记忆，营造人文的魅力空间。我国历史悠久，在长期的发展过程中，形成了多种多样的优秀民俗和传统文化。在众多文化类别里，伟光汇通在不断的实践中，形成了自己的核心竞争能力，我把它称之为文化的提炼能力。通过提炼形成主体文化，把它转变成可体验，可互动，可娱乐的文化产品、旅游产品、文化活动和文创产品，给每一个小镇塑造出一个清晰的IP，赋予这个IP生命力和活力，形成文化产业体系。

　　在文化产品打造上，要整合属地文化、中国传统建筑、民俗建筑，让场景和文化更加紧密的融合，营造都市客群抽离城市生活，或者穿越这样的场景。伟光汇通做的不是原来已有的古城古镇，传统的古镇是古代人的生活方式，是传统的民居，这种建筑不管是空间、骨架、结构、开窗等等都不能满足现代人和现代商业的需求，对于现代化功能上很多的缺点，传统的古镇是没有办法满足现在基于业态的需求，伟光汇通的文旅小镇建筑风格是在延续历史文脉和地域化的基础上进行有效创新，有效融合现代建筑的元素和现代设计的手法来演绎中国传统的建筑文化，建造符合现代化功能需求，符合商业文旅经营的空间。通过小镇的建筑，景观的表达唤醒人们对文化的认知，通过这个方面找到文化的记忆，找到文化身份的认同感。

　　基于文化活动和文化产品，将地域的传统文化孵化出若干个IP，让游客获得体验感的同时，带着喜欢的文创产品离开。通过打造文化产品、旅游产品、文化活动、文创产品这种文化的生态链平台化的运作给项目带来大量的客流，构成了文旅小镇的营销内容，拉动项目当地的文化产业价值，实现了文旅的深度融合，使游客对到访的当地文化获得更深刻的理解。

　　通过上面的模式，伟光汇通在全国正在迅速的发展，目前在建的，包括已经在运营的，正在前期建设的小镇已经接近40个，伟光汇通对文旅小镇的开发，本质上是平台性的开发模式，需要整合大量的专业的各方面的商家跟我们一起来发展。所以我也希望跟各方共生共建共享，共同聚合文旅各维度的商业生态，和大家一起发展。谢谢大家。

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责任编辑：陈永乐