陈启宗批地产商借贷过多:最好破产一些 就回归理性了

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗

　　新浪财经讯 由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗出席并演讲。

　　陈启宗认为，地产商要秉持可持续的地产商业模式，而目前，很多地产商并不理性。他举例称，中国的房地产商都喜欢比销售额，甚至为了进入排行榜而不择手段，“好像数字越大，我就越威风，这真是莫名其妙”。他认为，利润率、赚钱能力才是最应被看中的。

　　此外，陈启宗还表示，房地产商借贷过高的问题需引起注意。“我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况，住房房地产商借贷率是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多”。他强调，“开发商要在借贷的事上量力而为，而不是能借就借，最好一些大的企业破产，把大家都吓得半死，从今以后就回归理性、量力而为”。

　　以下为演讲实录：

　　陈启宗：大家好！我的题目是“创造可持续的地产商业新模式”，怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢？我想最重要的就是必须是理性的，要是地产商业模式是不理性的话，那恐怕就是不可持续的。社会总是往理性的方面走才对，所以一切不理性的行为，包括地产商业的模式，早晚都要被淘汰。

　　我们要创造一个可持续的地产商业新模式，我想也不需要太多的创造，我也不相信有什么新模式，因为房地产基本上在全球各地都差不多，细节可能不一样，但是原则总是一样，所以其实也真的不需要创造什么，也没有什么新的模式，而是要回归理性，从别人所做的寻找适合中国的、合乎理性的一种模式。

　　要找到可持续的模式，我觉得最重要的就是要避免不可持续的，也就是要避免不理性的模式。我回想以往这二三十年，我得出的结论就是太多不理性的东西。

　　我举一些例子，希望借助这样的分享，能够帮助大家在思考问题的时候能够更理性、避免不理性，避免出现不可持续的行业模式。

　　第一个例子，在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事，就是比数字，比销售额，你1000亿，我要1300亿，你有1300亿，我要1500亿，好像数字越大，我就越威风，我觉得这真是莫名其妙。

　　难道中国的房地产商都是不理性的吗？你到底是要比数字，还是要比赚钱的能力？我可能数字没有你大，但是我赚钱的能力比你强，到底谁是赢家，谁是输家？凡是用脑子想一想，都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

　　照我个人看，以往这二三十年，中国的房地产市场是一个疯狂的阶段，很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过，到底你想要威风还是要赚钱。

　　我说威风当然好，赚钱更重要，你能够又威风又赚钱，那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个，你要选威风，销售数字比别人大，还是要赚钱能力比别人强，赚的钱比别人多。所以从这个角度来看，我希望中国的房地产商，特别是住房的房地产商，能够回归理性，不要再在销售额的这个事情上去比较。

　　我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段，好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，撒谎的事也来了，水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额，而是比赚钱能力，比产品的好坏。

　　第二个例子，借贷过高的问题，我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况，住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多。借贷这事不是量力而为，而是能借就借，这也是从第一点引申出来的，因为你要比数字、销售额，你就是能借就借，好像没想过你能否还债。

　　借贷是要还的，当然以往历史上告诉我们，好多时候政府各种原因不让你破产，昨天晚上我听到陈诗涛跟我说有个很好的事，她说最近有些公司破产了。我说是好事，对行业正常的发展应该是非常好的事，房地产的破产跟其它行业的破产不一样，因为房地产没有无形资产，它的资产不会丢掉，不会变旧，也不会让更多人失业。那个土地还在那里，房子还在那里，拥有全转换一下就好了。

　　所以我希望这个行业能够越来越理性，在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为，而不是能借就借，最好一些大的企业破产，把大家都吓得半死，从今以后就回归理性、量力而为。

　　第三个例子，刚才说的那两点在世界上其他的地方是比较少见的，这个例子是到处都有的，就是羊群心理、一窝蜂的心态。

　　房地产因为是一个长周期的行业，所以羊群心理是很容易有的，这也不一定就错，好多时候是对的，可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的，总会有个拐点，那个拐点来的时候，你就要能够逆潮流而去。

　　在我个人的观察里，以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点，而能够在适当的时候逆潮流而去的，我觉得这样的人实在太少。

　　我记得十几年前王石在这里就经常讲到拐点的事，我希望房地产商能够注意到这一点，可能70%的时间你是羊群心理，大家去我也去，一窝蜂地去，但是你必须要预备好，拐点来的时候你怎么办，你能否刹得了车，你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。

　　另外一个，我很少在中国听到房地产商讲的事，我用一个字来说清楚。因为房地产是长周期的投资，所以有一个字是希望大家能够注意的，而且要实行的，这个字就是“等”。你不能等，你等不了，你就不是一个好的房地产商，你必须学会等。

　　有些人有个错误的观念，以为我越多做我就越多赚，历史告诉我们，并不是如此。市场好的时候，你越多做，你可能是越多赚。但是在拐点来的时候，你不懂得停，你不懂得等的话，那你越多做，你的亏损就越多，结果你的下场很可能就是破产。

　　所以房地产商必须学一个功课，就是要等。什么都不做，就是把你的手放在你的屁股下面，你用屁股坐在你的手上，不让你的手去动。这方面我相信很多认识恒隆的人都知道，我是很能等的，我不做事的时候什么都不做，当然每天的运营有同事们去做，我做决策的我就要会等。

　　恒隆去年在杭州买了一块地，你知道我第一次去杭州看地是哪一年？那是1991年，后来我决定去上海之后，我就放下了杭州。到了2004年，我开始看二线城市的时候，杭州就是我的首选之一。

　　我从2004年开始，我等了14年，这14年里，基本上大的商业的土地，凡是政府卖出去的，基本上我都看过。也有不少是政府来找我的，希望我们有去，那时候还没有招拍挂等等那么复杂的事，都希望我们去买，但是我们就深信一件事，该等的时候你就等。

　　我是男人，所以允许我用一个不恰当的比喻。就像等女孩子，不够漂亮就不要，不够好不要。我等了14年，终于让我等到了杭州最好的一块土地，最漂亮的土地。

　　有人说，你出价太高了，我绝对不这样认为，我不怕出价高，问题是你的回报率有多高。我的回报率在10年前、5年前买地便宜的时候同样的回报率就没问题。希望在座的房地产商也思考一个问题，就是要不要也来学习学习等的功夫，等是需要内功的，是不自然的、不自在的，但是历史告诉我们，真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

　　最后一点，今天是房地产论坛，房地产的第一个金科玉律是什么？就是地段。第二重要的是什么？还是地段。第三呢？还是地段。但是我奇怪的是，现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了，好像地点不重要。

　　当然我知道，你要是盖工业楼宇，地点不是最重要的，你要盖住宅的话，地点就比较重要，你盖写字楼，地点就更重要。如果你盖零售商场，特别是高档的零售商场，地点是绝对重要的，这也是需要我们等的原因之一。

　　你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

　　还有一点就是供求的关系，好多人根本不管供应有多少，拿到地就盖，旁边已经有很多商场了，你还要去盖，什么叫你有本领，什么叫你那么有自信心，你盖的能够比旁边人盖的更好？旁边人的可能比你大，比你早，能力比你强，经验比你多，你凭什么认为我能够在晚来的情况下，已经有那么多供应的情况下，仍然能够致胜。就像我陈某人不自量力，一定要去打CBA，你想我陈某人能否去打篮球？那是不自量力，不尊重供求，自视过高，认为你是万能的，你的失败就是应该的，你的成功是因为天没眼。希望在座的各位也学习、尊重市场的规律。

　　最后讲两个可持续的地产商业的模式。我非常尊重一位朋友，就是胡葆森先生，他曾经多次参加博鳌房地产论坛，今天没有来，他深耕河南这一个省，我觉得他所做的是有意义的，是对社会好的，对他自己也是好的，只要他不比数字，把该做的事做好。

　　还有很多可持续的地产商业的模式，最后就允许我把恒隆公司的经验简单地跟大家分享一下。就是高档的商业房地产的做法。

　　当然赚钱的方法很多，每个人都有不同的模式，各种模式都可能有赚钱的机会，我不过是其中一个而已，但是我认为恒隆的高档商业房地产是非常可以持续的新模式，因为我们非常尊重高档商业房地产的基因，我这个行业，我选择的高档商业房地产，有5大基因。

　　基因是什么意思？就是你生出来是什么样子的，你的基因是什么样子的，就决定你是什么样的。我比较矮，我永远不可能打篮球，要求我年轻的时候跟李宁去学习学习，可能我的跳马也像李宁那么好说不定，这是基因所决定的。

　　高档商业房地产有5个基因，你尊重它，你就会成功，不可能不成功。所以我把它摆在各位面前，你们愿意进入这个行业跟我竞争的，我非常欢迎，因为这个市场太大，真正尊重这5点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话，可能你是全中国第二家也说不定。

　　这5个基因，第一是地点必须要最好；第二是必须够大；第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的，你盖不出好东西来，你是没有竞争能力的。规划条件什么才是好，什么才是不好？这只能在经验里，在常识里来学习，可能会犯很多的错，恒隆这家公司犯了好多的错，不过我不告诉你而已，不好的事自己知道就是，那些失败的错误的都成了我们非常重要的资产，是叫我们能够持续致胜的一大法门。

　　第四是我们的设计，设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。好多人不尊重市场的规律，不尊重设计的东西，以为自己行，你不行，因为你没做过，你没犯过过多的错误。所以第四是设计。

　　第五是建筑，你的建筑必须好，好多人都说恒隆盖的房子太贵了，我也知道，我们从前是有点过头了，以往这七八年，我们后面会便宜一点。但是也不能盖得太多，因为盖房子盖得多，你盖不太好，可能过几年你就要翻新了，而我的还可以用，而且你的房子只能用作一个用途，因为你的设计不好，建筑也不好，我盖的房子是可以有弹性的，我可以往高档走，我也可以往低档走，你的只能往低档走。

　　这5个基因是非常重要的，是我这个商业模式能够持续的，也是理性的，也是合理的，我非常欢迎在座的各位参与我这个商业模式，我们这个模式是在历史上证明成功的，而且我们做的是累积的，几十年累积下来，能够继续发展下去。

　　中国是一个很大的市场，总的来说房地产的价格是往上走的，可能一两年内有下跌的可能性，但是长远来说，中国的消费只会上升。所以商业房地产也一定会好。

　　由此可见，是可以找到可持续的地产战略模式的，希望在座各位不要以为我讲的东西太简单了。我讲的是很简单，但是那么简单的东西你都不尊重，你都不尊重，你不知值得发财。唯有那些尊重市场的人，市场才会尊重他，最终钱会跑到那些尊重市场的人的口袋里去，希望明年在这里我见到你们的时候，我更发财，谢谢你们。

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责任编辑：陈永乐