上海城市更新迎历史性突破中心城区成片旧里改造全面收官|上海市_新浪财经

本报记者郭阳琛张家振上海报道

“一直盼望着旧改，梦想着有一天能搬到宽敞的房子里。”7月27日中午12点左右，家住上海市黄浦区顺昌路附近一栋3层小楼的贺阿姨告诉《中国经营报》记者。

贺阿姨的家只有14平方米，从上世纪40年代出生起便住在这里，并由此成为彼时的“新上海人”。“30年前通了煤气，10年前装上了抽水马桶，政府也一直在帮我们改善生活。”

如今，77岁的贺阿姨等来了旧改的曙光。就在3天前的7月24日，建国东路68街坊和67街坊东块旧改第二轮征询首日，她特意起了个大早，就为了早些签字。

在上述地块的房屋征收办公室，红色的巨幅宣传栏映入眼帘，写有“二轮征询签约进度97.92%”的公示牌格外醒目。此外，在旧房外的围墙上，“加快旧城改造共创美好家园”和“征收补偿有法度阳光政策惠万家”的宣传标语也随处可见。

新华社报道，7月24日，建国东路68街坊和67街坊东块的房屋征收签约率突破90%。这意味着，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官。历经30年的努力，这一困扰上海多年的民生难题终于得到历史性解决。

另据上海市旧改办统计，从1992年至今的30年时间里，上海市共完成二级旧里以下房屋改造超过3000万平方米，受益居民约130万户。

告别大厦下的“蜗居”

站在位于上海市中心徐家汇路和黄陂南路的交叉口，一边是繁华的商业中心、高端写字楼和住宅楼，另一边则是成片的旧里弄，充满着烟火气又显得逼仄破败。

和贺阿姨一样，80多岁的李伟（化名）也在黄浦区建国东路的老宅里住了几十年。据介绍，在70多年前，其与兄弟姐妹跟着父母搬进了这里，一起住在这套20多平方米的房子里。

李伟很早就向社区干部表达了签约意愿，计划在7月底前收拾完并上交钥匙，选择货币补偿方式在长宁区买一套二手商品房。“盼了几十年的旧改终于实现了，以后我也将有独立卫生间、厨房和阳台，没想到这么大年纪还能赶上好日子。”

据上海市住建委数据，截至2021年底，上海中心城区成片二级旧里以下房屋还剩约20万平方米、1.1万户，分布在黄浦区和虹口区。其中，黄浦区“拎着马桶看东方明珠”的“二元结构”格外明显。

“在过去几十年间快速的城市化进程中，我国已经累计建设了一批规模较大、品质过关的城市居住社区，使居民的基本生活得到了保障。但不可忽略的是，一大批建成时间较早的社区已经或正在‘老去’，成为城市中亟待更新的部分。”华建集团华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师张俊杰如此感慨道。

建国东路68街坊和67街坊所在的建三居委会工作人员表示，面临着如厕、洗澡和做饭等生活上的不便，让附近居民对于旧改的热情很高。“征询刚刚开始4天，就已经有很多居民上交了钥匙并开起了搬家计划。”

“从民生角度来讲，成片旧里房屋改造对于改善久居老旧小区的原住民生活条件切实起到了积极作用。”在第一太平戴维斯中国区战略顾问中心、华东区策略顾问服务部负责人朱锋看来，从城市发展角度来讲，上海中心城区可成片开发或发挥整体功能的物业载体极其稀缺，旧里改造也为城市的功能规划调整以及运营管理提供了宝贵的空间载体，对于城市的长期可持续发展以及片区的整体功能协同提供了极具价值的增量空间。

张俊杰则认为，随着新理念的不断提出、新技术的不断涌现，以及人们对环境品质要求的不断提高，对社区的更新改造将不再仅仅是完善基础保障设施，如何更多地从“以人为本”的理念出发，满足多元、个性化的需求，实践生态、可持续理念将更加重要。

从“拆改留”到“留改拆”

中心城区成片旧里改造也并不是“一拆了之”，上海市在历史文化建筑保护方面也一直走在全国前列。

早在2018年9月30日，建造于1882年的张园启动旧改工作。由于张园汇聚了上海开埠以来28种不同建筑风格的石库门里弄住宅，静安区彼时采取了“征而不收，人走房留”的保护性征收模式，“一幢一策一方案”地进行修护，尽最大可能地保留保存历史风貌和历史建筑。

朱锋告诉记者，保护性征收模式是上海市在城市更新过程中积累的重要经验，上海城市更新之路经历了从“拆改留”到“留改拆”的探索过程，政府管理者与城市运营商也越来越意识到城市的历史建筑其人文价值与建筑历史价值。

上海第十钢铁厂（以下简称“上钢十厂”）成立于1956年，其更新改造的历程也是上海城市更新“留改拆并举，以保留保护为主”的一个典型代表。

2005年，上钢十厂引进红坊团队，对原厂房进行保护性改造与功能性重塑，成为沪上第一批规模较大、具有标杆性的文化创意产业园区。在红坊运营的十余年间，这里举办过上百场国内外展览，千余场公共教育活动，园区内聚集各类艺术、创意机构80余家，全园年产值达到10亿元以上。

“如今，淮海西路红坊再次迎来焕然新生。”据融侨集团相关人士介绍，2018年底，该项目命名为A.F.A上海融侨中心并正式开工建设，预计于2023年9月或10月开业。

上述融侨集团人士表示，相对于城中村和老城厢等的城市更新而言，A.F.A上海融侨中心项目由于包含保护建筑，政府对其有严格的限制和保护要求，项目设计规划与施工难度较高。另外，为了更好地保留、保护上钢十厂和红坊的城市记忆，用新的方式对其进行延续并以符合未来城市发展需求的形态将其再次呈现，需要承接人在人文方面有足够的了解和强烈的决心。

对老上海人而言，“锦沧文华”4个字有着独特的历史记忆。地处静安区南京西路商圈的锦沧文华大酒店开业于1990年，是上海市最早的五星级酒店之一，是南京西路上的著名地标建筑。

正因如此，宝华集团在收购锦沧文华大酒店后，并未直接推倒重建而是选择保留主体建筑并进行原址改造。

据了解，作为上海城市更新的重点地标项目，宝华集团将原先单一的酒店业态进行升级改造，并打造成了“高端办公+高端精致购物中心”的复合型商业体——锦沧文华广场。目前，锦沧文华广场的商业部分已开启试运营。

打响“两旧一村”改造攻坚战

6月25日上午，上海市第十二次党代会在世博中心开幕。当上海市委书记李强在所作的报告中提到“中心城区成片二级旧里以下房屋5年累计已实施改造308万平方米，这一困扰上海多年的民生难题今年将历史性解决”时，全场掌声雷动。

上海市住建委主任姚凯透露，下一步，上海旧改的重点将转向零星二级旧里以下房屋改造、旧住房成套改造和城中村改造。“上海市即将打响‘两旧一村’改造攻坚战。”

数据显示，截至2021年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约43万平方米、1.5万户。

姚凯表示，零星旧改的难点，一是资金平衡难度大，受新冠肺炎疫情影响，各区财力普遍比较紧张，改造资金压力较大；二是政策实施难度大，在已经明确的零星旧改政策中，居民普遍希望通过征收方式实施改造，对实施原地旧住房综合改造的意愿不强。

据介绍，针对这些困难，上海市将通过“三分法”（成片带征、公益征收、综合改造）改造方式来全面提速，将全面完成启动零星旧改的时间节点，从“十四五”末（2025年）提前至2023年。

“目前，我们已经对黄浦区零星地块的分布、涉及的居民户数，改造需要的成本等，都进行了摸底、评估。”上海黄浦区委书记杲云透露，黄浦区零星地块涉及大约6000多户居民，未来将通过多策并举、“一地一方案”的形式推进。

“有的地块通过留人留房的方式，进行成套化的改造；有的可能有一定开发价值，就与周边建设规划进行整合；有的可以通过公共服务基本配套设施建设‘拔点’。”杲云认为，通过这些方式，可以进一步减轻零星地块的改造资金压力，为老百姓造福的同时，也推动城市更新。

朱锋指出，城市边界地域居民通常整体年龄更为老龄化，消费偏好更加传统化，如何通过小规模的城中村改造去吸引潜在大规模的城市消费者，是需要克服的难点。同时，城市边界的城中村项目在建筑视觉性与功能适配性角度更为薄弱，如何在保留原有建筑肌理与空间载体的前提下，能更好的适配创新的功能与内容至关重要。