中海商业李雪瑞：空气质量不好 员工离职率会很高

　　新浪财经讯 9月6日消息，由《商学院》杂志主办的“2019《商学院》商业领袖高峰论坛”暨“第三届寻找中国最具价值企业颁奖典礼”今日在北京举行。主题为“共享社会价值”。中海商业联合办公COO李雪瑞出席并发表演讲。

中海商业联合办公COO 李雪瑞

　　以下为演讲实录：

　　李雪瑞：大家好，我是中海商业联合办公的李雪瑞，说到创新办公生态，想跟大家分享一个发生在我身边一个非常有趣的小故事，这张照片是我爸爸，最近在网上网购了这样一个看似很有科技感的磁悬浮状的地球仪，我爸爸是一个50后，是一个非常典型的传统办公者，他认为什么呢？办公室里面一定要有鱼缸，给员工选座位一定要选格子间，最好老板是老板间，所以当我爸爸买了这样的东西之后，他差一点，用他的话说就是最传统的办公者也有了办公升级迭代的需求。

　　那么不得不承认，我们有超过三分之一的时间是在办公室里面渡过的，其实我们办公室已经经历了三次革命，从最开始我们是在神殿里面办公，第二次革命是在朝堂里面办公，第三次革命是在格子间，现在第四次革命已经到来了。基本上2015年之前，客户更多跟我们说的是，我们选写字楼要看中地段、交通、配套，2015年很多客户说到我需要更多社交的空间，我们更关注办公方式的灵活性，还有说到，我们员工都是90后、00后，空气质量不好，员工离职率会很高，还有你们写字楼里面有没有医疗的配套呢？所以这也是第一个，客户体验发生了升级。

　　第二个，人力资源结构的年轻化，不知道企业家们跟我是不是有同样的感受？我的团队是我们中海地产里面最年轻的团队，平均年龄只有28岁，我的身边已经出现了95后，甚至00后的实习生员工。我们发现大家80、90和爸爸那个年代，50、60、70完全不太一样，比如爸爸他们爱喝茶、社交用喝茶的方式，习惯用电话薄，对于汽车等等也是有其他倾向性的。现在我们社交干什么呢？喝咖啡、奶茶，还有出行，共享单车是一种生活方式，这种观念态度，而且听的歌也不一样了。还有一个，就是表情，在我的字典里面，我认为是优雅的微笑，但是在90后认为，这叫蜜之微笑，有很大的不一样，包括现在随着5G、IT、人工智能等等，让我们现在随时随地工作变成了可能性。所以一个新的产品，在这个大共享时代下面，应运而生了。

　　它打破了传统的格子间，让他协作交流变得无边界，如果你是租赁这样一个灵活办公空间的话，一下全包，装修、服务全部搞定，非常轻松。

　　第三，这个空间里面聚集了非常多的创造的阶层，如果你做一个创意的事业部的话，你肯定希望能够通过互相的交互产生更新的idea，所以有家机构做了一个调研，为什么大家更选择灵活办公这样一种方式，其中70%的调研者认为，加入了联合办公激发了他们的创造能力，60%的人说提高了他们的工作水平，90%人提高了他们的自信，三分之一的工作方式是灵活的，还有大企业和世界五百强的团队越来越多的选择了联合办公。

　　接下来想跟大家分享一个中海地产，一个老牌的地产开发商，我们在这个驱动下面做了哪些探索和尝试？可能大家对中海地产比较熟悉，我们公司是世界五百强，中海地产1979年在香港创立，目前在全球70多个经济活跃城市有布局。除了大家耳熟能详的住宅开发，今天很多朋友跟我说我是你们中海的业主，非常感谢大家对海的认可。除了住宅之外，中海已经形成了三个产业布局，其中城市运营还有创业、设计、现代服务，我们中产商业就是我们同事运营的操盘手。

　　大家看我们这个大家庭里面，有甲级写字楼、购物中心、长租公寓、星级酒店以及展览馆，我们现在已经持有的体量，接近一千万平米。其中运营的写字楼43座，15座集中商业，11个星级酒店。可以说从规模上来讲，中海的写字楼，目前是国内最大的单一业权写字楼发展和运营商。

　　其实运营着这么大体量的资产，对于我们来讲最难能可贵，最珍贵的就是我们服务着这么几千家的企业。有了空间，有了我们服务的企业，我们也发现我们的租户，我们的客户有了这种消费升级的需求。我们在2015年的时候，我们创立了这样一个品牌，叫做offcezio，压缩包，原意是等待被分享的压缩办公包，希望在集约的空间里面实现办公价值。我们中海的办公使用的都是存量资产的开发，我们针对的服务对象是未来的办公群体，来研究未来的办公空间，未来的办公科技。

　　在实践之后，在实现了商业价值的同时，我们还希望能够实现创造更多的价值。

　　首先我们希望中海的联合办公和中海的写字楼能给企业提供一个资产配置的灵活解决方案。其实我们服务企业这么多年，我们深感到经营企业非常非常的不容易。企业要办公，一般传统来讲选择自建或者租赁的方式，其实是对企业资金链的一个沉淀。发现到现在变化是常态了，很多企业它的经营是收缩性的，比如说我们现在很多的企业在寻找写字楼的时候，我们会推荐他，把他的行政部门和这个财务部门穿插在传统的写字楼里面，因为这些部门相对比较稳定。

　　对于销售部门，因为经常出去获客，不可能天天在办公室里面，还有一个创新部门，包括项目组，都是以项目的方式承接，所以我们希望这些部门可以选择中海的灵活办公，在一栋楼里面沟通也非常方便。所以能为经营规模伸缩性和经营成本的考量提供一个解决方案。

　　第二，我们服务的95后、00后们可以在这样的创造力空间里面能够提升创造力，发挥协作力，提升工作效率。

　　第三，我们希望任何一个联合体跟城市有千丝万缕的关系，我们希望我们共享办公是城市创新升级的动力引擎。

　　目前，我们现在已经在7个城市，包括北京、上海、成都、济南、武汉、苏州已经有15个这样的项目。接下来给大家分享一下未来办公实验室，我们做了哪些实验的成果？

　　第一个，就是我们老本行，我们做房地产开发嘛，所以设计能力，设计的空间，用设计来赋能，我们把它提炼了一个点叫做场所精神。我们认为下一代办公产品，不是说你要装修的这么富丽堂皇，贴什么石材，进口的等等，不是的，我们认为未来真正具有这种感染性的，创造力的空间，它应该是具有场所精神的空间。

　　每一个空间都应该具有其独立的灵活意义，所以这个我们在上海的offcezio，大家看到是一个跟传统办公室不一样，它是一个非常海派的建筑，包括卫生间都是具有在上海海派优雅的象征。

　　它的设计来源来自于巷子，成都有宽窄巷子，而且成都喝茶是一个文化，我们把成都的喝茶文化体现在工作室里面来，建设一个茶室便于大家工作交流。

　　这是武汉，武汉是一个工业城市，我们跟武汉的文脉做了一个工业风格的办公。

　　这是第一个在雄安市民服务中心里面的联合办公，这是离南站非常近的一个项目，原来是一个进深非常长，没有采光的空间，其实是一个低效面积了，来了之后我们用了四合院的设计理念。这个是在石景山，在石景山做了一个有四种风格的，有太空仓，最棒的一点是在办公室可以坐滑梯直接到露台。

　　这是我们在金融街一个核心地段对一个老楼做了一个更新，我们把灵活办公、共享办公这样一个理念植入到这样一个老旧建筑里面去，一楼二楼做的共享区域，还有健身房、咖啡等等的。我们也做了很多，刚才跟很多朋友聊天，我除了做办公之外，我们还做自营的餐饮，自营的健身房，还有自营的托运。为什么做这么多的事情？其实我们并没有脱离一个本质，都是在为办公者企业里面的员工所进行服务的。

　　很多朋友也在问，说你们联合办公都是服务的什么样的企业？其实我们做了一个丛集，大公司与快公司并存。智能咖啡机、智能前台等等所有这些都已经实现了基础办公的需求，都在我们空间里实现了。一个APP，一部手机就可以完成在空间全部的体验。这是我们自己研发的一块门牌，里面是门牌，外面是门牌号，里面是一个为客户服务的一个门牌，它里面是什么呢？除了对温度、湿度、二氧化碳、PM2.5的监测，还可以进行智能化的调节。通过手机可以调节你这个房间里面相关的温度湿度，而且操作很简单。我们认为现在我们从万物物联的时代，会迈向万物智能的时代。   

　　第三，跟大家分享的是服务体验，我们更希望提供给办公者的是一次超越期望值的办公服务体验，所以我们用了服务体验这个设计理念，对和我们租户相关的每一个节点做了一整套的服务设计，让他从每一个感官都能够感受到这个空间与众不同的服务，让他有一个深刻的办公，美好的回忆。我们希望帮他们HR或者人力资源，让他们变得更加轻松，所以我们做了很多团队建设和员工关怀，来提供给所有在这里办公的客户，这样我们的同事就可以轻松一点。

　　然后我们对于入驻企业的中层企业者，我们会提供定期的培训，对他们进行职场充电，对于我们领导和创始人、企业家，我们还有一些领导的社区，定期组织相应的活动，来撮合不同企业之间的交易。

　　所以这件事情我们探索，当然只是举了单个例子，当这件事情做完之后，我们发现我们得到的比我们付出的更多。首先第一点，我们实现的空间资源的共享，因为我自己提了一个学术设计概念，叫做高频需求便捷化，低频需求满足化。其实每个公司里面，大家都有很多需求，并不是说每天都要用到的。比如说复印是会用到的，但是印刷功能不是每天都会用到的，所以我们大楼里面利用整个大楼的配套给整个楼的用户进行配套，他只需要购买积分的形式进行不适用，极大的节省了城市的空间资源。

　　第二我们倡导这种参与式设计，我们邀请我们租户直接参与到平面图，我们在成都做了一个菜园，也是我们租户提的idea。我们成都的租户们天天浇菜，下班之后割个菜回家炒一个菜，再发一个朋友圈。包括我们地产上下游，我们现在有很多是众筹式的设计，有更多的合作伙伴，包括我们自己研发的一些物联网，高科技，都是我们跟很多很优秀的合作伙伴一起来参与设计的。

　　第三我们拉通了整个中海商业，包括共建社区，租户也把他们自己的企业资源纳入到整个共建社区大的资源库里面，而且我们真正实现的多家企业的交流。

　　最后，我想分享的是未来办公已经来临，今天在座都是有很多非常优秀的企业，在这里我也发出诚挚的邀请，也希望我们一起，大家一起共同来推进未来办公的发展，我们一起来探索这个创新办公生态，共享企业价值。

　　谢谢大家！

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责任编辑：李思阳